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廣州為何要實施住房公積金貸款“最嚴新政”？
廣州為何要實施住房公積金貸款“新政”
3月21日，廣州住房公積金管理中心發布了《關于我市住房公積金貸款實施辦法等文件公開征求意見的通知》，征求公眾對《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》(征求意見稿)和《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知》(征求意見稿)的意見，引起了媒體和市民的關注，先后收到反饋1300多條。其中，“公積金只能用一次”、“廣州本地人需交滿24個月，外來人口需交滿36個月”等一度受到質疑。4月15日，應人民網記者要求，該中心專門發來了《關于最近媒體關注的廣州住房公積金貸款實施辦法有關情況的說明》，對其“新政”第一時間進行了解讀。
中心主任夏衛兵同時指出，有傳聞說中心去年被住建部約談過4次，完全沒有這回事。另外，鑒于廣州全國第三大城市的地位，此前，住建部住房公積金監督管理司張其光司長一行在深圳開會時，于4月13日順便取道廣州，就中心此次征求意見工作進行調研。中心及相關業務部門負責人和知名金融界人士參加了座談。座談會上，大家聽取了中心負責人就有關“新政”所做的詳盡介紹，各方取得了共識。接下來將對意見進行整理并提交公積金管理委員會討論完善，正式條文可望在下個月發布。
新政1 增加申請貸款的繳存年限——廣州本地人需交滿24個月，外來人口需交滿36個月。
主要原因：
一是配合廣州市房地產調控政策的執行。2013年，廣州市政府出臺了《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》(穗府辦〔2013〕44號)，對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。住房公積金作為“五險一金”的社會統籌資金之一，調整申請貸款繳存年限是為了配合廣州市房地產調控政策的執行，也是控制貸款風險的要求。貸款實施辦法擬對非廣州市戶籍職工申請住房公積金貸款的住房公積金繳存年限規定作出相應的調整，將繳存年限從一年調整至三年。為公平起見，將廣州市戶籍職工的繳存年限從半年調整至兩年。
二是住房公積金貸款的門檻太低，不利于貸款風險防控。根據廣州市現行規定，常住戶口職工連續繳存住房公積金6個月以上(含6個月)、非常住戶口職工連續繳存住房公積金12個月以上(含12個月)的，便可申請住房公積金貸款。這個基本準入條件要求太低。有的職工為了達到申請住房公積金貸款的目的，臨時繳存半年或一年的住房公積金，待辦完貸款手續后便不再繳存住房公積金了。而且，這種投機行為在近年有快速上升的趨勢。按照現行規定，這類職工基本上沒有履行長期繳存住房公積金的義務卻能輕易享受較大額度和低利率住房公積金貸款的權利。這種現象的存在既不公平，也存在著較大的貸款風險，必須進行調整。
新政2 增加不予貸款的住房類型——對建筑結構為磚木結構、混合結構以及用途為非居住用房及低密度商品住宅不予貸款;已使用過住房公積金貸款的不予再次貸款。
主要原因：
首先，廣州住房公積金提取量大，結余資金偏少，給住房公積金使用帶來較大的壓力。與全國大部分城市相比，一方面，廣州住房公積金提取條件寬松，提取比例一直偏高。2014年1-2月的提取比例達到84.9%;另一方面，住房公積金貸款需求旺盛。在資金有限的情況下，若不對貸款政策進行調整，預計到2015年，住房公積金就不能滿足職工首次購房貸款的需求。因此，必須對貸款政策作出調整。
其次，職工住房公積金貸款需求旺盛，并有長期持續增長的趨勢。在未實施房地產調控政策前，商業住房貸款的利率能下浮30%左右，與住房公積金貸款利率基本持平，住房公積金貸款優勢并不明顯。自實施房地產調控政策以后，商業貸款的首套房貸利率上浮5%以上，且實行額度限制。商業銀行將貸款額度轉向利潤更高的小企業貸款，住房公積金貸款利率與商業貸款利率相差在兩個百分點以上。利差的加大使得職工對住房公積金貸款需求持續增長。2011至2013年間，商業銀行的住房貸款與住房公積金的住房貸款均有不同程度的上升，但住房公積金貸款上升幅度明顯。隨著限購政策的執行，住房公積金貸款越來越集中地轉向中等偏低收入的首次置業人群。廣州市每年新增就業常住人口7萬人，加上廣州本地每年新增就業人群約3萬人，這些都是未來住房公積金貸款的潛在使用者。如果不對二次申請住房公積金貸款進行限制，下一步，對于首次申請住房公積金貸款的人員將沒有資金可貸。
再次，廣州約有91%的繳存職工未曾使用住房公積金貸款。自2010年以來，住房公積金貸款發放增速迅猛，住房公積金提取也有相應增長。在資金有限的情況下，要同時兼顧職工的提取需求與貸款需求是我們面臨的重大挑戰。必須未雨綢繆，對貸款政策作出調整。截至2014年2月底，使用住房公積金貸款的職工約占繳存職工的9%，仍有將近91%的繳存職工未使用過住房公積金貸款。在使用住房公積金貸款人員當中，約有2%的人員多次使用了住房公積金貸款。為確保每個繳存職工都有平等的機會享受低息的政策性貸款，限制職工二次使用住房公積金貸款是合理的，也不影響首次使用住房公積金貸款的剛需群體。
最后，職工多次貸款無助于住房公積金的積累。廣州市個人住房公積金貸款最高額度為50萬元，兩人或兩人以上申請住房公積金貸款最高額度為80萬元。統計顯示，職工住房公積金平均繳存余額不超過5萬元，如果職工申請50萬元住房公積金貸款，就意味該職工使用其余9個人的繳存余額才能發放貸款，同時，職工在發放貸款后每年的繳存金額均全部提取，也無助于公積金的積累。
目前，廣州市使用住房公積金貸款的35萬戶職工當中，他們除了把自己繳存的部分提取以外，還使用了他人繳存的820億元資金。如果再不對使用過住房公積金貸款的人員進行限制，那么，后續有需要貸款的職工資金將無法保障。
新政3 調整住房公積金可貸額度的計算公式及家庭購買第二套住房首付款金額不得低于70%
主要原因：
第一、商業銀行已于2013年11月18日起按人民銀行的相關規定執行家庭購買第二套住房首付款金額不得低于70%的標準。人民銀行廣州分行《關于調整廣州市差別化住房信貸政策的通知》(廣州銀發〔2013〕166號)中已要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。因此廣州住房公積金管理中心擬在《通知》要求按照人民銀行的通知執行。
第二、控制貸款額度是商業銀行的常規做法。2010年以來，廣州市作為房地產調控的重點城市，盡管國家與市政府多次出臺房地產調控政策，但房價升幅仍然明顯，住房貸款的風險也隨之上升。去年以來，各大商業銀行已意識到房地產市場風險的嚴峻性，逐步放緩發放房貸的速度，也不斷收緊住房貸款的發放額度。2014年，建設銀行廣東省分行的住房貸款額度為130億元，較2013年減少一半。高房價下的房地產市場帶來的貸款風險日益明顯。住房公積金的性質決定我們不能使用商業銀行的方式進行調控，只能通過調整貸款條件、調整額度計算方式和收緊貸款額度等方式來預防貸款風險的發生。因此，調整貸款政策也是防控風險的需要。
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