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濰坊調整住房公積金政策
濰坊住房公積金政策進行了調整，具體情況如何?今天我們就一起來了解一下吧!
關于調整住房公積金政策的說明
第一條 承諾人政策是當時在我市公積金使用率較低的情形下為提高資金使用率采取的階段性調整措施，目前我市公積金個貸率過高的情況下，取消承諾人政策有助于控制資金過快支出。另外，借款人利用承諾人的住房公積金余額計算貸款額度，不能體現多交多貸、少交少貸的公平原則。綜合以上原因，決定取消貸款承諾人政策。
第二條 恢復執行繳存住房公積金一年以上的貸款條件所造成的負面影響較小(2016年借款人繳存公積金在一年以下的僅占1.22%)，同時，可較好地防范為取得公積金貸款而突擊繳存公積金的行為，降低貸款風險。
第三條 在資金供求矛盾比較突出的情況下，優先保障公積金提取和發放新購房公積金貸款的資金需求，符合山東省人民政府辦公廳《關于完善公積金管理體制擴大住房消費的指導意見》(魯政辦發〔2015〕34號)和住建部、財政部、中國人民銀行聯合下發的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(建金〔2014〕48號)文件精神。商轉公方式調整為“先還后貸”一種方式的主要原因是要以借款人所購房作為抵押和取消了以共有人或第三人房產抵押的(押舊買新)的辦理貸款業務。
第四條 在申請貸款和辦理購房提取時如僅提供網簽合同和交納首付款的收據，容易造成：一是在貸款受理后房地產開發企業及借款人再到不動產權部門登記備案，造成辦理公積金貸款的周期延長;二是不易確認購房行為及支付首付款的真實性。根據財政和稅務部門規定，在購買商品房支付首付款時應開具增值稅發票(國家稅務總局〔2016〕18號、財政部〔2016〕36號)。因此，要求在申請貸款和提取時提供網簽備案合同和交納首付款的增值稅發票，既是落實財稅部門的規定，能解決購房行為不易確認等問題，還可以防范和減少騙提騙貸行為的發生。
第五條 原政策雖可為部分借款人提供便利，但也為個別人員違規套取公積金貸款提供了可能。不再為以共有人或第三人房產抵押(押舊買新)的辦理貸款，一是可減少騙貸現象產生，降低貸款風險，二是我市已經取消房地產開發企業繳納保證金的政策，放寬了合作條件，大多數房地產開發企業能夠按照要求簽訂《銷售方保證合同》，基本滿足期房貸款的需求。
第六條 原政策雖可為已付清全款的借款人提供便利，但一是不符合中國人民銀行的有關規定;二是部分售房人或開發企業不理解和不配合的現象時有發生，容易造成矛盾和糾紛。
第七條 有利于方便借款人提前還款，減少利息支出。
第八條 此政策是在當時我市公積金使用率較低的情形下采取的階段性調整措施，現我市公積金使用率處于高位，恢復執行原有政策，有利于控制資金支出和防范風險。
第九條 據統計，平均40名職工繳納的住房公積金僅能滿足1名職工貸款的資金需求。為防止部分人員為取得公積金貸款而突擊補繳公積金，保障正常繳存公積金職工的權益，目前的做法是對所有補繳行為進行全面審核。但實際補繳公積金后又接著申請公積金貸款的僅占較低比例，因此，目前的做法造成：一是要求所有補繳人員都提供大量資料，增加了單位和職工的負擔;二是增加了工作人員的工作量，降低了審批效率;三是無法對剛辦理補繳又申請貸款的人員進行重點審查，不利于風險控制。將對補繳材料的審核放在貸款審批環節，可以較好地克服上述問題。
第十條 《關于放寬住房公積金貸款和提取政策的通知》(濰公積金〔2015〕101號)第二條第一款“職工購買自住住房，未申請住房公積金個人住房貸款的，在取得有效購房憑證3年內，可一次性提取職工本人及配偶、父母、子女(以下稱家庭成員)的住房公積金，提取金額不得超過購房款總額”的政策，是在當時我市公積金使用率較低的情形下采取的階段性調整措施，同時文件規定當全市住房公積金個貸率(公積金貸款余額與累計繳存余額之比)超過85%時，將暫停執行該文件制定的放寬提取的政策,因此在我市公積金個貸率過高的情況下，暫停執行，可緩解資金支出壓力。
第十一條 《關于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》(濰公積金〔2015〕53號)第二條第二款“租賃自住住房不能提供住建部門出具的《房屋租賃登記備案證明》及完稅發票，按每年職工及配偶租房提取不超過8000元”的政策，是當時在我市公積金使用率較低的情形下出臺的階段性調整措施，暫停執行該項政策，可以緩解資金支出壓力。
第十二條 《關于放寬住房公積金貸款和提取政策的通知》(濰公積金〔2015〕101號)第二條第二款第一部分“繳存職工每年可提取一次住房公積金用于支付普通自住住房物業費，提取額度每人每年1000元”的政策，是在當時我市公積金使用率較低的情形下出臺的階段性調整措施，現我市公積金使用率過高，暫停執行，可緩解資金支出壓力。
第十三條 《關于放寬住房公積金貸款和提取政策的通知》(濰公積金〔2015〕101號)第二條第二款第二部分“繳納住宅專項維修資金提取的，繳存職工可在取得有效憑證3年內提取住房公積金，提取額度不得超過所繳納的住宅專項維修資金總額”的政策，是在當時我市公積金使用率較低的情形下出臺的階段性調整措施，現我市公積金使用率過高，暫停執行可緩解資金支出壓力。
第十四條 當個貸率過高，資金收支出現不平衡，面臨收不抵支風險時，對貸款發放實行輪候的措施，是保障資金安全運行有效措施，也是目前很多城市比較通用的做法。
相關解讀：
一、本次住房公積金政策調整的目的
由于一系列放寬住房公積金使用條件政策的出臺和購房資金需求持續保持旺盛，自2015年以來住房公積金當期支出大幅提高，超出了當期收入，收支逆差逐步增大。住房公積金個貸率(年末住房公積金個人貸款余額/年末住房公積金繳存余額的比率)從2013年底的67.14%，增長到目前的90.68%，住房公積金沉淀資金持續減少，預計今年的資金需求仍將繼續保持增長的趨勢。
二、本次住房公積金政策調整遵循的原則
本次政策調整僅是為防范未來可能出現的住房公積金收支不平衡的風險，所采取的小范圍住房公積金政策調整措施，我市支持和鼓勵房地產業健康發展的政策基調并沒有改變。政策調整遵循了積極、穩妥、循序漸進、盡量減小影響面的原則。一是本次政策調整主要是針對2014年以來新出臺的放寬支出政策中影響面較小的部分，沒有涉及降低住房公積金貸款額度上限和提高首付款比例等影響面大的政策;二是對多項政策采取了先暫停執行，待公積金資金個貸率回落到正常區間時再恢復執行的辦法;三是推出貸款發放輪候措施，優先保障職工提取需求;四是本次政策調整經過了充分調研、借鑒外地經驗、反復研究論證的過程，力求做到穩健有序。五是除公積金貸款發放輪侯制度立即實施外，其它政策調整措施公布與正式實施之間有1個月的政策適應期。
三、本次住房公積金政策調整的具體內容
(一)調整部分住房公積金貸款政策。
1.取消承諾人政策。對《關于調整個人住房公積金貸款政策的通知》(濰公積金〔2015〕52號)第四條“借款人(含配偶)因公積金賬戶余額較少造成公積金貸款額度不能滿足需要的，可選擇一名在濰坊市轄區內正常繳存住房公積金的職工作為承諾人。承諾人公積金賬戶資金可與借款人公積金賬戶資金合并計算貸款額度”的政策進行調整，不再允許選擇承諾人。(原因說明見附件第一條)
2.恢復執行連續足額繳存公積金滿12個月才能申請公積金貸款的政策。對2014年10月20日下發的《關于調整部分貸款政策的通知》中連續足額繳存6個月(含)以上可以貸款的條件進行調整，恢復執行《濰坊市個人住房公積金貸款管理辦法》第六條第一款和《濰坊市個人住房公積金貸款實施細則》第六條第一款借款人及其所在單位所有職工連續足額繳存住房公積金一年以上的條件。(原因說明見附件第二條)
3.暫停執行住房商業貸款轉公積金貸款政策。暫停執行《濰坊市個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款暫行辦法》(濰公積金〔2015〕100號)的政策，待個貸率降低至80%以下，且累計持續3個月時再恢復此項政策�；謴蛨绦袝r將《濰坊市個人住房商業貸款轉個人住房公積金貸款暫行辦法》(濰公積金〔2015〕100號)第四條商轉公分為兩種方式調整為一種方式：“借款人自籌資金將原商貸還清并解除抵押后，將用于原商貸抵押的房屋用于商轉公抵押擔保，經公積金中心審批同意后發放個人住房公積金貸款。(原因說明見附件第三條)
4.申請貸款需提供網簽備案合同和交納首付款的增值稅發票。對《濰坊市個人住房公積金貸款實施細則》(濰公積金〔2014〕39號)第二十四條第三、四款規定的需提供《商品房買賣合同》和所購房屋已交首付款的有效憑證的具體要求進行調整:《商品房買賣合同》為不動產權管理部門的網簽登記備案合同，借款人所購房屋已交首付款的有效憑證為稅務部門出具的不動產增值稅發票。(原因說明見附件第四條)
5.取消可以共有人或第三人房產作抵押辦理公積金貸款的規定。對《濰坊市個人住房公積金貸實施細則》(濰公積金〔2014〕39號)第十五條“以共有人或第三人房產抵押的(押舊買新)，應當征得共有人或第三人的同意，必要時辦理公證”的政策進行調整:須以借款人所購買房屋作為抵押物的方可申請公積金貸款。(原因說明見附件第五條)
6.取消借款人已付清全款的，可將借款資金劃入借款人賬戶的規定。將《濰坊市個人住房公積金貸款實施細則》(濰公積金〔2014〕39號)第二十四條第六款“以所購房作抵押，并已付清房款，申請將貸款劃入借款人賬戶的，還需提供個人申請、全款購房發票或收款收據以及開發企業或售房人出具的《房款已全部付清、同意將公積金貸款劃入借款人賬戶證明》”的政策調整為:應將貸款資金劃入售房單位(或售房人)的賬戶，不得將公積金貸款劃入借款人賬戶。(原因說明見附件第六條)
7.取消對部分提前還款的次數限制。將《濰坊市個人住房公積金貸款實施細則》(濰公積金〔2014〕39號)第三十二條提前償還全部或部分貸款的資金來源和還款次數要求調整為:正常還款滿1年的，借款人(含配偶)提出書面申請，除可提取其公積金賬戶內的可使用資金直接對沖提前償還部分剩余貸款本金外，也可自籌資金，提前償還全部或部分貸款，已計收的利息不再調整。提前還款業務應于每月15日(不含)之前申請。直接對沖額或自籌資金額不低于人民幣1萬元，借款人有逾期貸款的，首先對沖逾期的貸款本金、利息及罰息。直接對沖或自籌資金償還部分剩余貸款本金一年內可多次辦理，不再限制每年只允許辦理一次。(原因說明見附件第七條)
8.恢復月還款額不得超過家庭月收入50%或40%的規定。對濰坊市住房公積金管理中心《關于調整個人住房公積金貸款政策的通知》(濰公積金〔2015〕52號)第五條提高月還款額占月收入的比例進行調整，恢復執行《濰坊市個人住房公積金貸款管理辦法》第九條第四款和《濰坊市個人住房公積金貸款實施細則》第九條第四款“貸款期限5年以下(含5年)的，借款人家庭月還款額不得超過夫妻雙方收入總額的50%(不含1年期內的貸款);貸款期限5年以上的，借款人家庭月還款額不得超過夫妻雙方收入總額的40%�！庇嬎愎剑�(公積金貸款月還款額+商業貸款類貸款月還款額+消費類貸款月還款額+擔保類月還款額+···)/家庭月收入≤50%或40%。(原因說明見附件第八條)
9.加強對職工申請公積金貸款前存在補繳公積金情況的相關資料的認定，調整補繳公積金的審核環節。如職工申請貸款日之前12個月中有補繳公積金行為的，應滿足以下要求，否則補繳的公積金，不能視為連續繳存公積金，將不能取得公積金貸款。
(1)申請人在申請貸款日之前12個月中存在斷交月份、且有補繳公積金行為的，應提供與工作單位簽訂的勞動關系證明、社保部門出具的社保繳納證明(或新工作單位與社保繳存單位簽訂的委托代理協議)、銀行發放工資流水、補繳清冊及公積金中心要求的其他證明材料。在辦理公積金補繳業務時不再全面審核。
(2)工作單位與社保繳存單位及繳存公積金單位應一致，否則，應提供工作單位與社保繳存單位簽訂的委托代理協議。單位委托有《人力資源服務許可證》的人力資源服務機構代理繳存住房公積金的，須與代理繳納社會基本養老保險金的代理單位一致，且《人力資源服務許可證》服務范圍中應有“受用人單位或勞動者委托，代辦社會保險事務”。個人不得委托代理公司為其繳存公積金。
(3)新增或轉入職工的公積金補繳時間應不早于入職或調入新單位時間(以新單位繳納社保的時間為準)，補繳的繳存基數應不高于正常繳存基數或新單位實際應發放工資標準，補繳月數視為連續繳存月數。
同時，對補繳公積金有關規定明確如下：在辦理補繳公積金業務時，僅審核其繳存基數和比例是否超過上限或低于下限，其他方面放在職工申請公積金貸款時審核，補繳時不再全面審核。為防范為取得公積金貸款而突擊補繳公積金的行為，單位和職工補繳公積金時應滿足上述(1)-(3)的條件要求，否則該職工即使補繳了公積金，也不能視為連續繳存公積金，將不能取得公積金貸款。
根據有關規定，凡已繳存(含補繳)的住房公積金除因計算錯誤等原因，原則上不得申請退還。這里提醒辦理補繳公積金且有貸款意愿的職工，應認真了解補繳后申請公積金貸款的有關條件，防止出現補繳了住房公積金但因不符合有關規定而無法取得公積金貸款的情況發生。(原因說明見附件第九條)
(二)調整部分住房公積金提取政策。
1.明確辦理購房提取需提供網簽登記備案合同和不動產增值稅發票。將《濰坊市住房公積金提取管理辦法》(濰公積金〔2014〕45號)第三章第十一條第一款提取提供的材料調整為：《商品房買賣合同》為不動產權管理部門的網簽登記備案合同，借款人所購房屋已交首付款的有效憑證為稅務部門出具的不動產增值稅發票。(原因說明見附件第四條)
2.暫停執行除夫妻外的家庭成員購房提取的規定。對《關于放寬住房公積金貸款和提取政策的通知》(濰公積金〔2015〕101號)第二條第一款“職工購買自住住房，未申請住房公積金個人住房貸款的，在取得有效購房憑證3年內，可一次性提取職工本人及配偶、父母、子女(以下稱家庭成員)的住房公積金，提取金額不得超過購房款總額”的政策暫停執行。配偶購房提取的政策繼續執行，但僅限于在取得有效購房憑證1年內。
待個貸率降低至80%以下且累計持續3個月再恢復執行�；謴蛨绦袝r將該政策調整為：“職工購買自住住房，未申請住房公積金個人住房貸款的，在取得有效購房憑證1年內，可一次性提取職工本人及配偶、父母、子女(以下稱家庭成員)的住房公積金，提取金額不得超過購房款總額。其中，家庭成員僅限于能通過戶口簿確認其家庭成員關系的成員”。(原因說明見附件第十條)
3.暫停執行無房職工每年按固定額度辦理租房提取的規定。暫停執行《關于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》(濰公積金〔2015〕53號)第二條第二款“租賃自住住房不能提供住建部門出具的《房屋租賃登記備案證明》及完稅發票，按每年職工及配偶租房提取不超過8000元”的政策。當個貸率降低至80%以下且累計持續3個月時再恢復。(原因說明見附件第十一條)
4.暫停執行每年按固定額度辦理物業費提取的規定。暫停執行《關于放寬住房公積金貸款和提取政策的通知》(濰公積金〔2015〕101號)第二條第二款第一部分“繳存職工每年可提取一次住房公積金用于支付普通自住住房物業費，提取額度每人每年1000元”的政策。當個貸率降低至80%以下且累計持續3個月時再恢復。(原因說明見附件第十二條)
5.暫停執行每年按固定額度辦理住宅專項維修資金提取的規定。暫停執行《關于放寬住房公積金貸款和提取政策的通知》(濰公積金〔2015〕101號)第二條第二款第二部分“繳納住宅專項維修資金提取的，繳存職工可在取得有效憑證3年內提取住房公積金，提取額度不得超過所繳納的住宅專項維修資金總額”的政策。當個貸率降低至80%以下且累計持續3個月時再恢復。(原因說明見附件第十三條)
(三)實行公積金貸款輪候發放。
當我市公積金個貸率超過90%時，公積金貸款發放由隨時發放調整為輪候發放，按照資金使用計劃發放公積金貸款，輪候順序按辦理完抵押(或預抵押、質押)登記的時間確定。在公積金貸款個貸率回落到正常區間(個貸率在85%以下)后，取消公積金貸款輪候制，恢復隨時發放貸款。(原因說明見附件第十四條)
四、本次政策調整開始執行的時間
本次政策措施調整將于2017年2月24日開始執行。
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