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養老地產：保險與房企的雙生共贏成趨勢
銀行與地產企業“牽手”，早已屢見不鮮。然而保險與地產這兩個并無太多牽涉的行業，近日卻頻頻聯手。
恒大集團與中國人民保險集團近日在北京簽署了戰略合作協議，雙方約定將在各自的行業優勢資源基礎上，開展多層次的戰略合作。
在恒大與人保所開展的戰略合作之前，保險企業與地產企業的聯手就已悄然興起。4月1日，地產企業碧桂園宣布以2.816港元/股的價格向中國平安發售22.362億股新股份，繼而中國平安順勢成為其第二大股東。更早之前，安邦保險入股萬科成為第四大股東，安邦保險與生命人壽更成為金地集團和金融街的第一和第二大股東。
房地產市場一片低迷，保險業卻勢頭正旺。此時聯手，雙方意圖為何?
吃定“養老地產”這塊蛋糕
此次恒大與人保聯手，約定在商業保險、養老產業、健康管理、互聯網資源共享和投融資等方面利用自身優勢資源開展合作。盡管還未公開兩方合作的具體細節，但在易居中國執行總裁丁祖昱看來，雙方合作最關鍵的部分是養老地產，“目前各類保險公司介入養老地產已是大勢所趨，相信恒大遍布全國的恒大城或恒大文旅城模式，會成為雙方未來養老地產合作的切入點”。
隨著我國老齡化進程的不斷加快，養老地產發展前景毋庸置疑。養老地產巨大的市場前景，已經吸引很多企業開始涉足養老地產開發，房產企業自然是養老地產開發中的核心企業，同時保險公司、專業養老機構、各類基金等都加入操作或醞釀養老地產開發及運營。
保險公司在養老地產的開發項目上表現尤為突出，先是去年太平人壽提出在全國范圍內打造“梧桐之家”頤養社區，隨后，新華保險董事長康典也對外披露，已有兩個養老項目正在建設當中，泰康人壽更是早在2009年就已拿到首家養老社區項目經營牌照。
經濟學家宋清輝在接受《中國產經新聞》記者采訪時認為，保險企業與房企聯姻似乎已成為行業新趨勢，除了房地產行業自身較高的投資收益所帶來的吸引力以外，開發更為全面的地產商業形式更是雙方合作的重要原因。“隨著人口老齡化社會的到來，雙方在養老地產、旅游地產或商業物業上進行深度合作，例如結合房地產的開發，在旅游、教育、健康等領域開展合作”。
房地產獲“輸血”
房地產市場的持續低迷使大批房產企業不斷思索如何更廣泛的擴展業務，實現產業的多元化。以恒大為例，近年來恒大不遺余力的拓寬業務層面，目前已經涉獵健康產業、文化旅游產業，同時也拓展到礦泉水、糧油、乳業、奶粉等快消業務。萬達更是在商業地產領域風生水起的基礎上，拓展到文化、休閑旅游以及互聯網等各類產業。
養老地產自身的巨大商業潛力使得房地產商在此領域躍躍欲試，同時有業內人士對記者表示，養老地產項目也正符合未來房地產市場向更為精細化專業化的發展趨勢。
宋清輝指出：“就房地產企業的出發點而言，現在房地產企業之間競爭激烈，未雨綢繆提前介入尚未成氣候的養老地產領域，待養老地產體系成熟之后，‘利潤爆點’也就接踵而至。”
毋庸置疑，業務的推廣背后需要大量的資金支持，資料顯示，截至2014年底，恒大負債總額相比上一年度增加了34.7%至3621億元，凈資產負債率達85.9%，尋求更多融資渠道和吸引更多資本加入已是眾多地產商所需面臨的問題。
“隨著房地產市場逐漸成熟，未來房地產行業的金融屬性、資本屬性將得到進一步的體現，金融企業與地產企業合作將成為趨勢。”中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮對《中國產經新聞》記者說。
而險資的大量涌入正是為房地產行業“輸血”，扈志亮認為：“對于地產企業而言，一來可以獲取保險企業來自資金方面的支持，二來又可以獲取一定的客戶群體，有利于地產企業加快發展，緩解資金鏈壓力。”
險企獲業務優勢
房地產行業獲得“輸血”，險企方面自然也有利可圖。
保險機構投身地產行業首先與其自身資金配置特點不無關系，險資只有通過發展長期持有且收益均衡穩定的產業形態才能有效抵御經濟周期和資本市場波動給公司經營帶來的風險。扈志亮指出：“保險企業與地產公司合作，一來保險企業擁有大量資金，需要尋找投資標的，而國內房地產市場依然有較大發展空間，投資房地產不僅能夠保障一定的收益率、回報率，而且具有資產保值升值的作用，與保險資金的長周期也較為匹配。”
養老地產作為一種剛性需求，同時又與資本市場關聯度較低，投資回收期長且收益均衡穩定，因而投資養老地產可以較大程度地規避資本市場波動所帶來的風險，以保證保險企業的資產收益。
同時險資加入養老地產項目又是在為自身業務拓展提供平臺和保障，和君集團合伙人王志剛對《中國產經新聞》記者說：“保險企業參與醫療，包括投資醫院，以及養老產業，它最核心的是使保險產品在實體養老市場中的得到一些反應。保險公司售出一個長期的保險，未來就可以獲得養老社區的權利，從而用這種權利來支撐養老產業的發展。”
探索中前進
盡管養老地產商機無限，但發展之路依然艱辛。“最大的阻礙來自于政策方面，雖然已有不少房企險企紛紛涉水養老地產，但是政府的相關鼓勵性政策缺失，政策壁壘也成為企業和資本進入養老地產市場的阻礙。”宋清輝表示。
養老地產的基礎是土地，但土地的獲得仍然面臨難題，對于養老地產的土地規劃尚無明確的政策。最近發布的《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》里強調“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”，養老地產是把“家庭養老”由分散居住變為集中居住，通過專業的規劃、設計與服務來作為吸引力。然而這是以盈利為目標的，因此從何種途徑獲得土地早已成為建設養老地產項目的企業所需面臨的難題。
扈志亮也指出：“養老配套設施完善難，不少醫療資源掌握在政府手中，難以順利配套等。”因此如何完善醫療服務體系也是企業所需考量的問題。
從企業自身出發，建設養老地產依然存在一些短板，王志剛指出：“養老地產的建設需要考慮幾個因素，包括位置因素、環境因素還有配套因素，然而現在保險企業在選擇這些方面，對本身的規律性選擇是不太夠的。”
“現階段很多企業在開發養老地產項目時，從客戶本身考慮的還不夠，包括客戶真正需要什么，老年人到底想要什么，怎樣從客戶的角度考慮設計的合理性這是需要改善的問題。”王志剛說。
在養老地產的前期投入與資金回報來說，扈志亮認為：“發展養老地產，前期投入額度大、投資回報周期長，對房企資金實力要求較高，尤其是當前養老政策不完善，房企養老地產項目依然面臨拿地成本高。”王志剛也指出：“養老產業盈利周期比較長。投資一個養老地產，人可以住進來，但怎樣收費還有待于探索。”因此養老地產作為一個新生的事物，其有效的盈利模式尚在探索中，然而國內現階段大多養老地產依然是面上工程，并沒有實質性的深入。對于盈利回報依然需要考量。
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