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房地產企業營銷安全體系的構建
[摘要] 提出了營銷安全、房地產企業營銷安全的概念，并從企業品牌安全、產品定位安全、產品價格安全、企業形象安全、企業資金鏈安全等方面對房地產企業營銷安全體系進行構建，強調了營銷安全體系的構建對房地產企業可持續發展的重要性。[關鍵詞] 房地產企業 營銷安全 體系 構建
一、營銷安全
所謂營銷安全從營銷的角度看，是指一個企業在市場營銷過程中，不會因來自內部或外部因素的沖擊而使企業營銷受到損失。營銷安全對于企業的持續發展極為重要，是衡量一個營銷方案成功與否的重要標準。只強調企業快速發展而忽視企業的營銷安全問題對企業來說是一個災難。上世紀三株、秦池等企業的衰敗給企業敲響了警鐘，也使企業和社會更加關注營銷安全。
二、房地產企業營銷安全
房地產企業營銷安全是指房地產企業在其營銷過程中，不會因來自內部或外部因素的沖擊而使企業的房地產產品營銷受到損失。在經歷了初期的粗曠型發展后，隨著我國房地產市場的日趨成熟和規范，消費者對房地產的購買選擇也愈加理性，房地產企業的各種內外部因素對企業營銷的影響程度也越來越大。而由于房地產業高風險與高利潤并存、影響因素多等特點，房地產企業營銷安全愈加引起重視，構建營銷安全體系對房地產企業來說已是迫在眉睫。
三、房地產企業營銷安全體系構建
一個完善的房地產企業營銷安全體系如下圖所示：
1.品牌安全
(1)品牌定位安全。擺在現有的成功房地產企業面前的一個問題就是品牌定位的安全問題，即多元化還是專業化的問題。從理論上講，一個企業到底是專業化好還是多元化好尚無定論，專業化和多元化是企業發展戰略上的兩難選擇。首先，不能堅持所謂的“獨生子戰略”，把全部的力量都放在房地產上，必須走多元化之路，要培育一些新的經濟增長點產品。一旦整個房地產市場出現困境，房地產利潤下降后，能有新的產品代替房地產，繼續企業的品牌延伸。其次，必須明確房地產產品在房地產企業當中作為代表性產品的地位，這是多元化的前提。我國企業大多是幼小型企業，主營產業市場占有率不高，核心能力不突出，缺乏實施多元化戰略的能力和資源，專業化應是其基本戰略。中國房地產業第一品牌的塑造者--深圳萬科公司，公司成立初主營業務并不明晰，多元化使企業無核心競爭力可言，20世紀90年代后期以來公司明確把房地產業作為主營產業發展，把一些非主營業務剝離出去，企業專業化程度不斷提高，公司的核心能力日益增強，核心競爭力日益凸現，專業化造就了"萬科"的品牌地位。而萬達的品牌之路則更曲折，著名的房地產企業大連萬達集團在足球職業化的初期就投身足球，大連足球取得了巨大的成功，在前期也一定程度地帶動了萬達房地產的快速發展。但在后期，萬達實質上已經成為一個足球品牌而非房地產品牌，萬達集團的售樓電話成為球迷熱線，萬達足球已經成為萬達集團在房地產上繼續發展的最大阻力，最后萬達集團不得不忍痛割愛，退出職業足球。退出職業足球后萬達的曝光率在一定程度上有所下降，但萬達地產的品牌卻更加深入人心。
(2)品牌產權安全。品牌產權安全是指企業的品牌名稱、商標均為本企業所有，不存在品牌名稱并不為本企業真正所有、商標被別人搶注等惡劣現象。
2.產品定位安全
房地產產品定位是站在發展商或者土地使用人的立場，針對特定目標市場的潛在客戶，決定其所持有的土地，應在何時，以何種方式，提供何種產品和用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發商或土地所有人的利益。產品定位安全是成功出售房地產的基本條件，產品定位可以分為以下幾種：
(1)象征性定位安全。由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、“貴族”住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特征——象征性定位。開發上營造了象征性群體，使消費者通過購買、居住實現歸屬感、自豪感。如香港的半山，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊，都是這種自然選擇的結果。
(2)功能定位功能定位安全。房地產是具有多功能的產品，從功能劃分來看，一般以寫字樓、商鋪酒店、公寓較多。由于公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時功能的作用愈顯重要。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本需要，而住宅的外型美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費者更有吸引力。另外，有些城市推出的商住兩用住宅，也迎合了一些小公司的需求，使這些小公司不僅節約了另外租用辦公場所的費用，也提高了工作效率。
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