房屋雙重買賣的若干問題探討

房屋雙重買賣的若干問題探討

摘要：房屋雙重買賣合同中，后買賣合同有效且已經辦理登記的，后買受人取得房屋所有權；但后買受人在主觀上有侵害債權故意的，應承擔侵害債權責任。先買受人已經取得房屋所有權的，出賣人再為二次買賣時，構成無權處分，但后買賣合同有效。先買受人享有撤銷權，但以保全一般債權為必要。先買受人損失范圍的計算方式有兩種，我國應采取主觀與客觀相結合的計算方式決定先買權人應受賠償的范圍。

　　關鍵詞：雙重買賣、無權處分、衡平優先權

　　房屋出賣人出于經濟利益或者其他利益的考慮，先后與兩個或兩個以上房屋買受人簽訂買賣合同，這就是房屋雙重買賣。在發生雙重買賣的情況下，極易產生糾紛；而房屋是重要的不動產，價值重大，與公民的關系甚巨。所以，正確處理這類糾紛直接影響到出賣人與買受人之間的利益。但我國《合同法》對該問題并沒有明確規定，相關的司法判例也不多見；而法學理論界對此問題也鮮有論者。因此，從理論上對房屋雙重買賣進行探討，就具有相當重要的實踐價值和理論意義。

　　一、房屋雙重買賣合同的法律效力

　　房屋所有人將房屋為雙重讓與時，兩個房屋買賣合同的效力如何，從各國的規定來看，并不盡相同。在承認物權行為無因性理論的國家，房屋買賣合同是債權行為，而物權的變動是物權行為的結果，所以，學者普遍認為，在雙重買賣的情況下，房屋買賣合同都是有效的。在主張意思主義的國家，強調物權變動是雙方意思合致的結果，單純的房屋買賣合同便能產生房屋所有權變動的效果，所以，房屋買賣的先買受人已經取得房屋的所有權。這時，房屋出賣人又將房屋讓與他人，實際上是對他人財產的處分，按無權處分來處理。而在否認物權行為無因性但又主張登記生效主義的國家則認為必須具備房屋買賣合同有效和辦理登記兩個條件，才能發生房屋產權變動的效果，在雙重買賣的情況下，兩個買賣合同都是有效的，但已經辦理產權登記的買受人取得房屋的所有權，對于未取得房屋所有權的買受人而言，只能按照履行不能要求出賣人承擔違約責任。

　　就我國而言，最高人民法院1990年做出“未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的”的復函。可見，在我國司法實踐中是將登記做為房屋買賣合同的有效要件來看待的。但是，學者間對登記效力的看法并不一致。有的學者認為，房屋買賣合同非經登記不生效力，所以，沒有房管部門辦理手續的房屋買賣關系應視為無效[1]。因此，在房屋雙重買賣情況下，只能有一個買受人取得房屋過戶登記，房屋買賣合同是有效的；對于未辦理過戶登記的買受人而言，房屋買賣合同不生效力，房屋買賣合同無效。但也有學者持反對態度，認為房屋買賣合同的效力并不以過戶登記作為判斷標準，即使未經登記，房屋買賣合同仍然是有效的，房屋過戶登記僅產生產權變動的效果，不能影響買賣合同的效力[2]。因此，在房屋雙重買賣的情況下，兩個房屋買賣合同都是有效的，只有辦理過戶登記的一方取得房屋的所有權，而另一買受人只能以履行不能要求出賣人承擔違約責任。筆者認為以后說為優，道理如下：第一，從其他國家的立法來看，沒有任何一個國家主張房屋買賣合同必須登記生效。第二，登記生效主義國家的登記，并不是對房屋買賣合同的登記，而是對房屋產權變動的登記，登記不應成為判斷房屋買賣合同效力的條件之一。第三，買賣合同無效，固然不能發生房屋產權移轉的法律效果，但未發生產權移轉的原因很多，并不一定局限于房屋買賣合同無效。第四，認定未辦理產權登記的房屋買賣合同無效，不利于保護買受人的利益。在司法實踐中，有的法院已經放棄了未辦理產權過戶手續登記的買賣合同無效的觀點[2]。

　　二、后買受人取得房屋所有權

　　按先來后到的邏輯思維，先買受人應取得房屋所有權。但是，一個完全有效的物權變動必須具備兩個條件：其一，房屋買賣合同有效；其二，辦理產權轉移登記。所以，僅有房屋買賣合同并不能發生房屋產權變動的效果，物權變動形式主義是產生雙重買賣的根源。因此，后房屋買賣合同有效且先于先買受人辦理房屋產權登記的，后買受人可以取得房屋所有權。這時，先買受人已基于買賣合同取得對房屋的占有，而后買受人取得房屋產權過戶登記的，后買受人能否向先買受人主張返還請求權。先買受人取得對不動產的占有是基于其與出讓人間的買賣契約，對于出賣人而言，他是有權占有，應無疑問。但該不動產之所有權一旦移轉于后受讓人，先買受人對該物占有既失其法律上基礎，對后買受人而言，乃構成無權占有，應付返還義務，自不待言[3]�？梢�，后買受人可以直接向先買受人主張房屋返還請求權。

　　如果后買賣合同無效或被撤銷但已經辦理房屋所有權過戶登記于后買受人的，后買受人是否能夠取得房屋所有權，則有疑問。在承認物權行為無因性的德國，堅持“基于一個錯誤的交付也是完全有效”的原則，認為即使房屋買賣合同無效，并不能影響物權變動的效力。所以，在雙重買賣的場合，即使后買賣合同無效，但已經辦理產權過戶登記的，后買受人仍然取得房屋的所有權。當然，如果物權行為本身無效或被撤銷，并不能發生物權變動的效力，已經辦理登記的，予以涂銷，后買受人不能取得房屋所有權。在我國，一個完整的房屋買賣必須具備房屋買賣合同有效和辦理房屋產權登記兩個要件，缺一不可，否則，買受人就不能取得房屋的所有權。在后買賣合同無效時，雖然已辦理過戶登記，但因不具備房屋買賣的全部要件，后買受人不能取得房屋的所有權，應涂銷登記。

　　債權能夠成為侵權行為的對象已經是不爭的事實，后買受人明知有前買賣合同，仍然購買，當然構成侵害債權。我國臺灣學者普遍認為，這時，后買受人是以故意背于善良風俗之方法加害債權，先買受人應按照我國臺灣地區《民法典》第184條后段的規定請求損害賠償。后買受人應承擔損害賠償義務，恢復先買受人被侵害前的狀態，因此，先買受人可以直接要求后買受人向其給付[4]。在我國，雖然立法上沒有明確規定侵害債權，但學者普遍認為，債權也可以成為侵權行為的對象，并且當第三人有侵害債權的主觀故意時，即可構成侵害債權，[5]房屋先買受人也可依侵害債權為由，直接要求后買受人向其給付。

　　三、先買受人已取得所有權后，出賣人再為雙重買賣

　　先買受人辦理登記手續的，房屋所有權已經發生移轉，出賣人然后將同一標的物出賣與他人的，就它的性質而言，與出賣他人之物沒有差別。我國《合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分�！睂嶋H上，該條的規定是理想化的，它根本不能處理實際問題。這是因為，出賣人對自己之物或者有權處分之物進行處分，不會發生糾紛，沒有通過立法進行調整的必要。當讓與人出賣了他人之物，沒有得到所有權人的追認，或沒有取得對物的處分權的，最易發生糾紛，應為立法的重心，但是，《合同法》對此問題并沒有明確規定，實為立法的一大紕漏。同法第51條對無權處分問題作了些許規定，按照這條的規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。這條規定試圖對第132條的缺陷做出一個圓滿的補充，但是，如果無權處分人取得處分權或者得到處分權人的追認，能夠發生訂立合

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