投資性房地產盈余管理的空間與防范探析

時間：2024-07-23 18:12:13 經濟畢業論文我要投稿

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關于投資性房地產盈余管理的空間與防范探析

　　論文摘要：性房地產準則的出臺和近年來房地產價格的上漲為企業的盈余創造了新的空間，“世茂股份”和“海南航空”兩家的案例具有典型意義。準則制定機構可以通過重新規定后續計量模式的適用范圍，增加不同類別資產二次轉換的限制條件，以及加強信息披露三種措施防范投資性房地產業務中企業的盈余管理行為。

　　論文關鍵詞：投資性房地產；公允價值；盈余管理；政策
　　　
　　隨著我國的不斷發展，越來越多的企業將房地產用于對外出租或持有并準備增值后轉讓。為了更好的規范這類業務的核算，部于2006年頒布的《企業會計準則》增加了投資性房地產準則，對投資性房地產的確認、計量和轉換作出了全面的規定，并將公允價值引入到后續計量之中。公允價值有利于增強會計信息的相關性，有利于信息使用者進行決策。但由于我國資本市場尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價格，并且公允價值的計量方法選擇余地大，估值技術和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。

　　1 投資性房地產盈余管理的空間分析
　　由于準則規定在模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對已出租的物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產盈余管理的空間主要集中在公允價值后續計量模式中。
　　1.1 利用后續計量模式的可選擇性進行盈余管理
　　準則規定企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產價格呈現總體上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區的房地產，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產滿足使用公允價值模式進行后續計量的條件。雖然準則規定成本模式轉換為公允價值模式應按會計政策變更處理，轉換無法立即產生收益，但企業在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉換可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的資產和所有者權益，降低了企業的資產負債率，降低了企業的風險，有利于企業進行，擴大生產經營規模，實施并購重組。轉換相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉換后的投資性房地產不計提折舊，減少了企業每期的費用，同時在房地產價格上漲的條件下，投資性房地產公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業的利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產的轉換不會增加企業的負擔，也不會使企業失去折舊的“稅盾”作用。
　　1.2 利用資產類別的轉換進行盈余管理
　　準則規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。企業可以與關聯方簽訂租賃，將閑置的房地產從原先的固定資產轉換為投資性房地產進行核算。同時，如果滿足準則中的相關規定，便可以使用公允價值模式進行后續計量。同時，企業可以將原已計提的固定資產減值準備在轉換時轉回，從而規避了《企業會計準則第8號——資產減值損失》中資產減值損失一經確認，不得轉回的規定。準則還規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業可以在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉換，企業在轉換期間內減少了固定資產的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。
　　1.3 利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理
　　根據準則的規定，資產負債表日企業應該從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這表明公允價值首先應該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產的市場價格時，可以使用估值技術取得公允價值。但由于我國市場經濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產評估機構或房地產評估機構的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產的市場價格獲取公允價值�，F行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當的規定，企業可以根據自己的需要選擇對經營業績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關鍵參數的設定缺乏必要和規定。企業還可能選擇關聯方資產評估機構進行房地產評估，出具對自身有利的資產評估報告。這都給企業進行盈余管理提供了操作空間，使企業可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關者的利益。

　　2 性房地產盈余的實例解析
　　2.1 世茂股份的盈余管理
　　上海世茂股份有限公司是一家主營商業地產開發運營的。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產的政策變更的決議，公司根據準則規定進行了追溯調整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經營模式導致該企業擁有大量的投資性房地產，且其商業地產主要坐落于北京、上海等地區，交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內房地產價格普遍高企，發達地區漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用模式的房地產企業而言，業績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現金流入的利潤將增加企業利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業使用公允價值模式的憂慮。
　　2.2 海南航空的盈余管理
　　海南航空股份有限公司是一家主營航空的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產的會計政策變更的決議，根據準則規定進行了追溯調整，導致2008年合并報表層面投資性房地產增加447萬元，減少營業成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產增加投資性房地產6.8億元，減少營業成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變為3.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產產生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務院發布文件，海南國際島正式獲批，此舉更是推動了房地產價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產的市場價值已經遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。

　　3 投資性房地產盈余管理的防范措施
　　3.1 重新規定后續計量模式的使用范圍
　　現行準則以能否持續可靠取得公允價值為依據進行投資性房地產后續計量模式的選擇，并且企業對所有投資性房地產只能采用同一種后續計量模式。對于用于出租的土地使用權或物，企業獲得的是租金收入，與該項資產的市場價值并無太大的聯系。通常在簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉讓的意圖。因此，對于這類資產使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產不計提折舊或攤銷，企業只有營業收入，卻沒有營業成本，收入費用在上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉讓的士地使用權，由于企業持有的目的是待其增值后進行轉讓，需要及時了解資產的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規定企業應根據投資性房地產的業務類型選擇后續計量模式，且企業可以區別不同的投資性房地產同時使用成本模式和公允價值模式。
　　3.2 增加不同類別資產二次轉換的限制條件
　　為了防止企業利用持有至到期投資和可供出售金產的重分類操縱利潤和資產的賬面價值，進行盈余管理，《企業會計準則第22號——工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售的重分類作出了明確的規定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產準則可以借鑒金融工具準則，規定企業將固定資產或無形資產轉換為投資性房地產且以公允價值模式進行后續計量的，因持有目的改變，轉換為固定資產或無形資產的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內不得再次轉換為以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉換的例外條件作出規定。這樣即截斷了企業利用資產類別的轉換進行盈余管理的道路，又可以保護企業必要而合法的利益。
　　3.3 加強投資性房地產的信息披露
　　通過對財務報表附注的分析，可以看出不同上市公司對投資性房地產的信息披露程度不一，但總體都不夠全面。因此，有關部門應該出臺規定，詳細和規范投資性房地產的信息披露，包括物業的名稱、所在位置、基本概況、產權情況、抵押或擔保的狀況、價值類型的定義、評估機構的名稱及關聯關系、評估方法的選擇、評估假設、評估模型的選擇、評估參數的選擇、評估的過程及結果等信息，必要時還應該提及相關評估報告的名稱及取得途徑。只有進行充分的信息披露，才能保證會計信息的相關性和可靠性，降低企業利用計量方法進行盈余管理的可能性，保護投資者的合法權益。
　　綜上所述，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業擁有較大的盈余管理空間，由于能夠少計提折舊或攤銷費用，獲得公允價值變動收益，因而能增加利潤，在短期內達到自身特定的目的。準則制定機構應加強對公允價值模式使用條件的限制并提高信息披露的要求，從而防范企業的盈余管理行為。

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