淺談公允價值計量投資性房地產

淺談公允價值計量投資性房地產

投資性房地產作為一項帶有投資性質的非金融資產，其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業會計準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在對非金融資產計量中引入了公允價值。該準則的頒布實現了我國會計準則與國際會計準則的接軌，然而在實際應用中，企業仍需解決諸多投資性房地產確認與計量的相關技術難題。　　一、投資性房地產的確認　　根據投資性房地產準則的定義，投資性房地產指“企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。首次執行投資性房地產準則的企業要按照準則定義對公司資產進行重新分類，將符合定義的資產從原有科目中分離出來，列入投資性房地產科目。根據新準則的規定，投資性房地產的具體范圍限定為“已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物”。企業可以按照土地使用權和建筑物兩個類別，將所持有的投資性房地產分離出來�！　。ㄒ唬┮殉鲎獾耐恋厥褂脵嗪统钟胁�準備增值后轉讓的土地使用權企業以交納土地出讓金或接受其他單位轉讓的方式獲得的土地使用權，通常會計入企業的“無形資產”或“存貨——擬開發土地”科目；待開發建設開始時，再轉入“在建工程”或“存貨——開發成本”。開發建設完成后，若將土地使用權按經營租賃方式出租的，則屬于已出租的土地使用權，應將其從“在建工程”或“存貨——開發成本”科目轉入投資性房地產中；若企業準備繼續持有該土地使用權，并在增值后轉讓的，則屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，應將其從原科目轉入投資性房地產中。　　在將符合條件的土地使用權確認為投資性房地產時應特別注意以下兩點：首先，企業依法取得土地使用權后，要按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書規定的期限動工開發建設。超過規定期限仍不動工的建設用地將被視為閑置土地，即使企業準備將其土地使用權持有至增值后再轉讓，該土地使用權也不能被確認為投資性房地產。其次，在實務中如何分辨某項土地使用權是否屬于“已出租的土地使用權”相對容易，只需憑借有效的土地使用權經營租賃合同即可將某項土地使用權確認為投資性房地產。但因對企業持有某項土地使用權的目的是否為“準備增值后轉讓”的判斷缺乏有力依據，使得如何辨認某項土地使用權是否屬于企業“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”存在一定難度，目前只能通過企業管理當局關于土地使用權持有目的的書面決議加以判斷。為防止企業將囤積的用于開發后出售的土地使用權擅自轉為投資性房地產，會計準則和規范應加快對此作出規定�！　。ǘ�）已出租的建筑物　擁有這類投資性房地產的企業應將其從新準則實施前的資產類別里分離出來，具體情況是：對于以房地產經營為主營業務的企業，符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產在之前大多被確認為存貨，記在“存貨——出租開發產品”科目下，新準則實施后，這部分投資性房地產直從存貨轉入投資性房地產中。其他主營房地產經營業務或是房地產經營業務為非主營業務的少數企業之前將符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產確認為固定資產，作為“出租經營固定資產”記在固定資產科目下，現應將其持有的投資性房地產從固定資產轉入投資性房地產�！　⌒枳⒁獾氖�，在實務中，某些企業將其持有的開發產品臨時出租，并將其作為以出售為主要目的、出租為次要目的的開發產品確認為企業的存貨。但筆者認為，從經濟實質上講，在臨時出租期間，企業持有該房地產的目的是賺取租金，即該出租房地產已具有投資性質，這滿足投資性房地產的定義；即使是臨時出租，房地產租金收入流入企業仍是事實，符合投資性房地產的特征，因此，企業的上述做法已構成將該項開發產品確認為投資性房地產的條件。但若要嚴格界定企業在上述經營活動中持有的開發產品是否應確認為投資性房地產，仍需會計準則和規范就臨時出租的時間界限作出具體規定。企業將其持有的投資性房地產從原資產類別中分離出來，或是對原有資產改變用途重新分類為投資性房地產，應作為會計政策變更在變更年度會計報表中予以披露。 　　二、投資性房地產公允價值的確定　　投資性房地產的公允價值計量屬于會計技術難題。筆者認為，企業在實際操作中不妨借鑒房地產評估中的市場比較法。市場比較法在房地產評估中應用最廣，是《國家標準房地產估價規范》中首推的方法，它是“將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法”。在以公允價值模式計量投資性房地產時，首先要求企業所在地有活躍的房地產交易市場，以具備選用市場比較法的條件。然而對市場比較法合理有效的使用還離不開兩個重要條件：其一，具備充足的市場交易資料，即要求資料數量充足、來源可靠；其二，運用主體應具備專業的房地產估價知識和豐富的工作經驗。市場比較法的運用要求在比較交易實例后，對交易情況、交易日期，區域因素及個別因素作出修正，并按照嚴謹的資產評估程序，結合豐富的工作經驗進行房地產價值評估，否則不易得出科學合理的評估結果。對于選擇公允價值計量模式的企業，在投資性房地產所在地有活躍房地產交易市場的前提下，可以實現“獲得充足的市場交易資料”，但要滿足會計人員具備專業的房地產評估能力、對企業擁有的投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計卻很困難。因此，聘請專業的資產評估人員對投資性房地產的公允價值進行估計不失為目前最實用的方法。當然，為獲得投資性房地產科學合理的公允價值，企業必須為資產評估中介機構提供充足的待估房地產相關財務會計資料，同時提供便利的條件，以便于中介機構考察待估房地產的實體特征、地理特征和經濟特征，從而實現對其公允價值的科學合理估計。　　三、以公允價值計量投資性房地產對企業的影響　�。ㄒ唬┰鰪姺康禺a企業融資能力，緩解資金緊張的局面房地產業的資金需求量巨大，目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面�！　。ǘ�）在不造成過大利潤波動的同時實現企業利潤增長　根據新準則的規定，采用公允價值模式的企業應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，并將公允價值與資產原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。以目前全國房地產普遍持續升值的情況看，“公允價值變動損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業貢獻一定的利潤增長。對擁有較多優質投資性房地產的企業而言，利潤增長幅度可能更大。在公允價值計量模式下，企業的利潤水平也將因投資性房地產公允價值的變動而產生波動，但企業無需對這部分利潤波動過分擔憂。因為從長遠來看，執行新準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。　�。ㄈ�）公允價值變動不會造成企業實質性稅賦增加采用公允價值模式計量投資性房地產后，企業每年的納稅額并不會受到嚴重影響：第一，從企業所得稅角度看，投資性房地產公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業稅角度看，世界主要國家已就對房地產進行評估并根據評估值征收房地產稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統一為從價計征，且按照房地產評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業實際稅負帶來的影響也不會太大。

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