房地產成本管理問題及措施論文

房地產成本管理問題及措施論文（精選30篇）

　　在平平淡淡的日常中，大家肯定對論文都不陌生吧，論文是描述學術研究成果進行學術交流的一種工具。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編為大家收集的房地產成本管理問題及措施論文，歡迎閱讀與收藏！

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇1

　　房地產企業成本管理是一項全方位管理企業的復雜工程，對企業內的每項支出和費用都要嚴格的把控。

　　摘要:

　　目前，房價回歸理性導致行業銷售收入整體下滑，房地產企業若要保持穩定利潤率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學合理的成本管理可以提升房地產企業爭奪市場的競爭力。本文據實總結房地產企業成本管理工作中較為突出的幾個問題，粗淺的研究出相應的解決對策，希望通過科學合理的成本管理可以有效的降低房地產企業的運營成本，提高企業自身競爭力和風險承受力。

　　關鍵詞:

　　房地產企業;成本管理;突出問題

　　隨著國內房地產行業的宏觀調控和消費者逐漸的理性購房，房地產企業的暴利時代早已過去，但是各項成本和費用卻沒有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產的行業風險，銷售空間達到基本飽和度導致銷售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤空間以維系企業正常發展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過去的成本管理模式已經無法滿足企業的發展需求，所以說，房地產企業的高層管理的負責人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問題加以分析和探究，研討對應的解決方式和對策。不斷完善的成本管理是推動房地產企業發展的工作重點，也是房地產行業整體穩健發展的關鍵。

　　一、房地產企業成本管理的突出問題

　　(一)缺乏成本管理意識，前期調研工作不充分

　　房地產企業向來缺乏成本管理意識，導致其長期施行靜態成本管理模式，因此市場經濟的變化導致成本管理工作在計劃和實施階段都會受到各種因素的影響，發生的成本波動較大，房地產企業的成本無法管控。即使在國家宏觀調控的大環境下，很多企業還是無法意識到成本管理的重要性，所以在房地產企業項目前期的調研工作也不充分。房地產企業不同其他銷售行業。項目一旦確定，產品的位置也跟著固定，考慮到針對房地產行業的特殊性(周期長、成本高、資金回籠時間長)，若是項目前期的工作倉促、不充分，僅僅套用上一項目的數據而沒有實地考察和分析總結，就無法準確的考察土地實際價值，導致土地賬面價值與實際不符，虛高或是虛低都會給房地產企業帶來不良影響，由資金分配出現的問題而引起項目投資失敗、企業發生虧損都是得不償失的。

　　(二)項目規劃重視技術，忽視成本支出

　　為提高房地產企業的自身競爭力，有的房地產企業刻意追求高要求、高品質的住房產品，一味要求最好的設計標準和更高的安全系數，導致房地產企業的成本直線上升，卻從未考慮過消費者實際的購房需求和能力。房地產企業的項目規劃做得草率，僅僅憑借主觀意識就決定方案的內容，擁有強大技術支持的產品雖說是受市場所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場的實際需求，開發部和市場部相脫節，切斷房地產企業產品和市場需求的鏈接，對商品房的經濟效益缺乏合理的評估，沒有結合不同品質的產品成本數據及時反饋給房地產企業和市場部，增加房地產企業樓房的建造成本，付出的成本得不到預想的回報。

　　(三)未建立成本信息動態鏈接，成本超支

　　鑒于房地產企業項目的耗時較長、支出涉及的范圍廣泛，而房地產企業一般沒有建立成本信息的鏈接，導致企業無法及時發現有關成本支出的弊端，成本管理工作滯后性嚴重而使其不能在第一時間將弊端消除，在日后的成本管理工作中錯上加錯，加大了成本管理工作的困難程度，同時也增加了房地產企業項目成本超支的風險。目前，大多數房地產企業并沒有將成本管理的共組理念結合到企業的日常運營中，導致對企業項目的價值評估和成本反饋嚴重不足，使得項目的實際價值和賬面價值不相符合，嚴重擾亂房地產企業高層管理者的投資決策，阻礙了企業長期平穩發展的戰略目標，不利于整體房地產行業的科學合理的健康發展。

　　(四)未進行項目成本評估，缺少經驗數據

　　項目成本評估是成本管理的重要工作，在項目竣工時可以為房地產企業積累成本管理實際的經驗數據，為以后房地產企業的成本管理工作提供有效參數。換句話說，由于影響成本的因素眾多，房地產企業實際發生的成本與預算成本存在很大的差異，但是很多房地產企業不重視成本評估，使其在項目竣工時候卻沒有進行后續有效的評估，無法積累真實有效的項目經驗數據，更加無法建立科學完善的成本數據信息庫。同時，不進行項目成本評估還無法考核財務人員的工作情況，缺乏對成本管理工作的獎勵機制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團結房地產企業內部，更加不利于企業的成本管理工作的順利進行。

　　二、房地產企業成本管理問題的解決對策

　　(一)提高成本管理意識，加強前期調研工作

　　房地產企業若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強對企業財務工作人員的成本管理進行相關的宣傳和教育工作，加快轉變其固有的傳統成本管理理念，大力發展新觀念、新技術的成本管理思想，逐漸提高房地產企業人員成本管理的管控觀念。同時，對于房地產企業開發的新項目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個部門的相互配合、分析，如：地理位置建設成本、小區內部景觀改造成本和垃圾處理等相關費用。全方面估算拿地成本和后續支出成本，并建立科學合理的投資決策分析指標，以此保證估算成本的準確性，為項目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產企業成本管理工作職能的有效發揮，促進我國房地產企業的穩定發展。

　　(二)加強對項目計劃的全面制定

　　首先，要確定房地產企業在經濟市場中的目標人群和產品的規劃方案，并對此做深入的市場調研和市場競爭力的確認。然后在確定的項目經過再次的確定、判斷和調整優化工作：房地產項目的確定是一項非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產企業進一步提升其產品的利潤空間，在基礎保障設施和技術支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強房地產企業的成本管理意識，全面制定項目施工的工作計劃，在房地產企業投資建造過程中，嚴格把控成本支出明細，強化設計成本的管控工作，保證制定的項目計劃在成本管理中發揮自身的作用和影響。

　　(三)建立信息化成本管理系統，加強成本信息的動態鏈接

　　建立信息化成本管理系統是在房地產企業成本管理的流程上加強完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統和成本管理工作是息息相關的，與其職責是相互匹配的，不僅要保持時效性，同時也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統要操作簡單、易于上手，實際操作的原理清晰，確保房地產企業內部全體員工成本管理工作的順利進行。同時，必須保證信息化成本管理系統在房地產企業的全面推行，一旦運用就要嚴格系統的要求來規范工作，拒絕一切流程之外的費用支出和成本支出，除特殊情況須報備領導人，經審核和批準之后方可支出。由此加強成本信息的動態鏈接，提高成本信息傳遞及時性，促進房地產領導人項目投資的決策更加科學合理。

　　(四)制定成本評估制度，積累成本評估的經驗數據

　　房地產企業的成本評估工作需要各部門的相互協助和配合，特別是工程部門、設計部門和市場部門對成本的分析研究，市場變化是影響成本的重要因素。各部門通過對采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業成本管理系統，逐步精細化成本評估制度。再由歷年來累計的成本評估數據可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強成本管控的力度，形成的歷史數據要分類保存，便于日后查詢對比工作。杜絕以往成本管理工作中出現的差錯，避免重蹈覆轍的損失，有效節約成本開支，提升房地產企業的凈利潤。所以說，制定成本評估制度是房地產企業發展的重要參考依據。

　　三、結束語

　　總而言之，房地產企業成本管理是一項全方位管理企業的復雜工程，對企業內的每項支出和費用都要嚴格的把控。發展趨于平緩的房地產企業在銷售收入不斷下降的經濟市場重壓下，若要維持基本利潤保持企業平穩發展就必須控制企業內部的成本支出，整改過去成本管理不合理的地方，建立房地產企業更加精細化、規范化和流程化的成本管理體系。在國家宏觀調控的市場背景下，房地產企業要提高成本意識，加強成本管理工作的監管力度，各部門協同財務部門做好成本管控工作。完善房地產企業成本管理模式的方案蓄勢待出。高管負責人和財務部門工作人員要對房地產企業的項目成本估算合理的支出，不斷積累科學有效的數據經驗，為房地產企業的成本管理打造堅實的基礎。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產經濟市場中，房地產企業才能在保持利潤不虧損的情況下平穩的渡過房地產行業艱難期。

　　參考文獻:

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　　房地產成本管理問題及措施論文 篇2

　　我國社會主義市場經濟不斷發展，房地產開發企業面臨的問題越來越多。行業之間的競爭與國家宏觀調控嚴重的制約了房地產開發企業經濟效益的提升。針對這種情況，房地產開發企業應該注重內部管理效果，提升成本管理水平，在降低成本投入的同時提升市場競爭力。對成本管理內容進行確認是房地產開發企業應該注重的關鍵問題。

　　房地產開發企業通過對自身的成本進行有效的管理能夠獲取更多的資金，推動自身的發展。同時國家宏觀調控力度的不斷加大也促使房地產開發企業進行內部管理，以保證房地產開發企業能夠適應市場的變化發展。有效的成本管理是房地產開發企業經營管理水平提升，實現利益增長的重要措施。

　　1房地產開發企業成本管理主要內容

　　房地產開發企業成本管理中土地征用及拆遷補償費用是主要的構成。關系到對土地使用權、出讓以及征用等方面的問題。同時也是用戶安置獲取補償的重要支出。前期工程費用主要是對施工用地進行的設計規劃、勘察測繪等方面的費用支出。建筑安裝工程費是對施工單位支付的建筑安裝費用，同時也是基礎設施建設，保證園區道路、供水、照明、綠化等方面的重要支出。公共配套設施費用是對小區公共設施進行的整修支出。開發間接費用指直接組織&管理開發項目發生的費用，包括工資、修理費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。房地產開發費用是指與項目建設無直接關系，不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。管理費用是指房地產開發公司的行政管理部門為組織，管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。銷售費用是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。房地產開發稅金是指房地產開發企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、教育費附加和土地增值稅等。

　　2房地產開發企業成本管理中存在的問題分析

　　2.1缺乏成本管理意識，忽視成本管理作用

　　房地產行業屬于高利潤回報行業，資金較為集中。因此房地產開發企業注重資金的儲備以及項目質量。這對于后期銷售有著重要的影響。因此對成本管理控制沒有采取足夠的認識。在房地產開發管理過程中實行靜態成本管理方法，根據市場價格對項目成本進行評估，這樣就造成了項目完成之后對成本的核算事后控制。但是由于房地產開發涉及到的內容較廣，在計劃設計以及實行階段都會受到各方面因素的影響，發生的成本變動主要受到市場經濟影響。采取事后控制方式將會對房地產開發企業經濟效益的增長產生不利的影響。房地產開發企業缺乏對成本管理的有效認識，不能夠建立完善成本控制體系。因此在成本管理控制目標并不明確。造成房地產開發企業盲目性發展。

　　2.2影響因素的復雜性使房地產開發企業成本管理效果較差

　　房地產開發在設計過程中對施工技術等并不明確，產生的項目效果將會對工程造價受到嚴重的影響，制約經濟效益的發展。成本控制與經濟效益是房地產開發企業最為注重的關鍵。在開發過程中為了滿足市場的變化需求，盲目進行工程建設施工，使工程質量受到損害，同時還增加了項目建設的成本。工程合同簽訂的過程中存在較大的漏洞，嚴重的影響到了工程項目施工質最。工程項目規模在擴大的同時也增加了工程建設周期，造成工程合同不具備法律效應，很難對成本進行精淮化管理。合同中存在的漏洞同樣能夠使管理人員有跡可循，做出相應的違法活動，為房地產開發企業造成不必要的損失。

　　3房地產開發企業成本管理水平提升的重要措施

　　3.1完善成本管理體系促進運營效果的提升

　　成本管理體系的建立應該與房地產開發企業實際情況相適應。根據自身的發展狀況，不斷充實經濟實力，設置專業管理部門對自身的成本管理實際情況進行確認，完善成本管理組織構架建設。優化組織結構發展，使成本管理體系運行效率不斷提升。房地產開發企業項目建設發展階段應該選擇合適的運行模式，這樣能夠提升成本的管理效果，實現資金的有效回籠。房地產開發企業應該注重運營模式的創新，保證成本管理績效水平。

　　3.2全過程成本管理體系

　　全過程成本管理體系是房地產開發企業經濟效益提升的重要保障。也是實現工程項目成本管理控制的重要措施。完善的全過程成本管理體系不斷要進行事后成本核算，同時在工程項目建設前期以及建設過程中都要發揮重要的作用，實現工程建設項目目標的有效完成。全過程成本管理體系能夠使成本控制每一個環節都受到嚴格的監督，一旦出現問題將會進行責任追究。在完成項目成本控制的時候也是對在建設過程中出現的問題的預警。全過程成本管理體系的運行應該根據房地產開發企業經營實際情況進行及時的變動，實現目標成本有效控制。這樣才會充分的發揮房地產開發企業成本管理作用，對房地產開發企業經濟效益的增長具有現實影響意義。

　　3.3工程項目建設過程中成本有效管理控制

　　在進行房地產開發企業成本管理之前要充分的進行市場調研工作，對工程項目進行研究分析，及時的掌握市場的變化發展。成本管理設計階段要注重規劃方案的制定，只有保證設計質最才能夠避免在實行過程中出現漏洞造成不必要成本的損失。注重施工圖紙質最成本控制這是房地產幵發企業成本管理的重點。在招投標的過程中成本管理發揮著重要的作用，根據招投標管理技術要求，對資金等方面要進行合理的配置，嚴格按照招投標規定進行專業技術審核評價，這樣才能夠保證工程建設的質最以及成本管理支出。對工程合同條款要進行嚴格的審核，明確其中潛在的問題，保證工程合同符合規定標準，根據工程項目實際情況核實工程量。同時在銷售階段應該注重對現場費用、回款等方面進行嚴格的控制。

　　4結束語

　　房地產開發企業為了能夠在激烈的市場競爭中保證自身的經濟效益，需要實行科學合理的成本管理，提升自身的市場競爭力。房地產行業有序健康的發展也是企業經濟效益獲得的關鍵。為了能夠充分的應用市場資金，需要對房地產開發企業發展模式進行創新，實現房價的理性提升。房地產開發企業通過建立科學合理的成本管理體系，強化運營模式創新，構建合理的成本管理制度對項目實施全過程的成本管理控制，實現自身長效發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇3

　　隨著市場經濟高速發展，傳統模式的粗放管理已經難以繼續，在房地產行業整體利潤水平下降的情況下，需要更為精細的管理來完成對成本的控制，房地產成本管理已經成為其管理的核心，它制約著房地產企業的核心競爭力。企業要結合自身實際情況，在市場變化中不斷提升自身優勢，采取有效辦法解決房地產管理中的突出問題，進一步做到企業經濟的持續增長。

　　房地產行業在急速發展的過程中，出現了很多問題，其中在成本管理方面出現更多的影響因素，房地產管理層要根據實際的問題，結合企業自身特點來不斷改正措施，這是推動房地產產業持續發展的關鍵，也是下一個時期房地產行業持續發展的關鍵，對市場經濟整體發展起到相當重要的作用。

　　―、當前我國房地產成本管理現狀

　　在房地產行業經歷一次高峰之后，行業整體水平進入了下降趨勢，從管理角度來講，我國房地產管理工作與國外先進國家相比還比較落后，其成本管理方式往往過分注重于表面的形式管理，企業領導層沒有將成本管理作為企業內部的一項核心問題來對待，一些管理工作往往是由于企業管理經營的需要而被動進行的，嚴重缺乏主動性。許多企業內部領導層沒有充分認識到管理的重要作用，這是缺乏成本管理觀念和對房地產行業整體認識缺失導致的，是一個行業綜合素質不足的體現，能夠進行科學有效的房地產管理，直接關系到房地產企業內部投入和產出的對比，在生產經營過程中，低成本就意味著在市場中獲得更多的優勢，但是從具體工作的角度來講，成本低并不代表效益高。在進行成本管理時，還需要充分考慮到市場的實際情況，將管理手段跟市場進行有機結合，一切企業往往只是側重于成本控制，而不對產品質量和消費者需求進行考量，導致產品銷售率地下。一些企業沒有及時更新企業成本管理觀念，傳統的管理觀念薄弱，成本預測和預算方面缺乏規范性和制度性，缺乏嚴肅性和科學性，造成實際工作中出現重重問題。

　　二、當前房地產成本管理中的問題

　�。ㄒ唬╉椖壳捌谡{研工作缺乏導玫成本浪費

　　在房地產行業發展過程中，無論項目規模大小，在進行項目規劃設計和拿地的時候，要充分進行必不可少的房地產成本調研，充分結合當地的實際情況和企業自身情況，對成本管理給與足夠的重視，前期的調研工作如果不夠細致充分，將直接造成土地信息失真，給企業帶來巨大的經濟損失。由于缺乏調研，在生產過程中一些企業為了追趕工期，盲目地增加施工設備和人員，技術人員的現場工作缺乏準確性，導致材料和各個方面的缺失，不但工程質量沒有保證，而且還導致了大量的二次浪費。

　　(二)信息反饋階段缺乏科學有效成本管理

　　在相關信息反饋后，一些企業不能及時有效地采取措施，做出正確決策，企業在管理中必須動態有效的成本管理，一些已有的合同臺賬無法達到動態管控的要求，對一些未簽訂合同的項目也無法完成資產評估，使企業內部信息產生嚴重的滯后，導致成本管理低下。在具體成本管理中意識淡薄，沒有形成完備的事前預備，事中管控和事后核算的過程，重工期、重數量的現象普遍存在，在信息上的缺失還導致企業與整個市場實際脫軌,產生投資過多，而利潤反而相對減少的情況。

　　(三)缺少足夠經驗數據事后評估方面不足

　　房地產管理的事后評估主要指的是在驗收完成階段對經營行為進行成本評估，對管理過程中出現的各個問題采取有效的解決階段，得到科學合理的經驗。在這個過程中得出的數據作為事后項目研發的依據，如果缺少事后評估或是評估方面的工作不足，就不能對整個項目進行科學的分析，從而造成房地產成本管理問題的出現。此外，在房地產企業內部缺乏科學合理的獎勵機制，不僅會嚴重影響企業員工的積極性，還會給后續的成本管理帶來損失，嚴重影響企業內部的凝聚力。

　　三、房地產成本管理過程中出現問題的解決對策

　　(―)結合房地產企業內部各個部口，對成本進行合理調研評估

　　增強企業內部各個部門之間的配合，在項目進行前期，各個部門要加強協調配合，房地產公司要實現最終盈利不僅僅是一個部門的職責，需要企業內部設計、市場、采購和銷售等各個部門進行統一合作，對項目和市場進行充分合理的調研，保證調研成果客觀準確，為后期的成本預算打下基礎。在調研過程中，要制定出科學合理的方案，對市場實際需求和未來變化進行準確的分析，將不同部門提供的成本評估信息包括材料費用、設計費用和各項其他收費標準進行評估，進行成本管理的有關部門根據實際工作準則，整合各個部門的相關信息最后進行市場評估，再完成科學的評估報告，制定出詳細科學的評估方案，為企業領導層投資提供決策。

　　(二)科學運用科學信息化管理系統，對成本進行合理評估管理

　　在信息化模式高速發展的前提下，房地產信息系統在行業內得到廣泛應用，信息管理系統的使用有效解決了企業管理中出現的各種問題，是房地產企業的工作效率有了明顯體高，一些信息相對滯后，規范能力和執行能力差等缺點得到有效解決。在具體工作中，房地產企業與軟件公司取得聯系，將IT軟件引用到公司管理內部，在房地產行業出現比較大的波動情況下，有效保證企業內部的穩定和健康管理。在具體應用用，房地產管理軟件要充分與企業內部管理保持一致，它的主要職能是控制成本，在成本控制工作中，管理系統軟件需要和企業內部的成本控制流程相匹配，并隨著成本控制流程的變化而做出改變。在具體的使用操作中房地產管理對企業工作的不同工作環節進行改進，財務人員通過軟件操作，能夠有效的達到各個部門之間的協調工作，形成一個全員參與的系統，為了企業更方便進行管理，軟件系統必須要貼合工作實際,在系統引入到實際工作中后，必須要在企業內部嚴格推廣，真正在實際管理工作中發揮作用，避免一些系統外的成本管理事項，將企業所有的成本管理信息都納入到管理信息系統中，在企業內部形成科學的動態管控機制。

　　(三)充分做好成本管理事后評估，逐步積累有效的經驗數據

　　在企業經營成本管理過程中，不但要進行科學詳細的事前調研和過程管控，同時還要積極做好事后管控評估工作，將整個企業經營過程中的成本管理進行綜合評估，總結工作經驗并查找工作不足，進行深入細致的分類總結和歸納，并形成財務管理檔案。在對經驗數據的累積過程中，要注意做好各個項目的價格、技術和指標等方面，為房地產企業后續科學合理發展提供可靠數據，對不同項目組產生的經驗在進行比對，找出其中的差異，這些數據在成本方面存在著很大不同，將各個項目中細項的價格進行合理研究，對材料的采購和選材工藝等深人分析，通過綜合運用經驗數據，科學合理對經營過程進行總結，在后續經營中有針對性的開展工作。

　　四、結束語

　　在市場經濟高速發展，行業競爭日趨激烈的情況下，房地產企業做好內部經營成本管理是相當必要的，經營成本管理是一項復雜的工程，企業要對每一個環節進行把握，在前期階段，房地產企業各個單位要協同工作，對土地成本進行調研，做出科學合理評估，在施工階段要應用房地產系統管理體系，對各個環節進行成本控制，在后續階段，要對工作中的經驗和存在問題進行準確總結，形成有效的經驗,為企業后續發展奠定良好的基礎。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇4

　　房地產企業成本管理缺乏先進的成本管理方法，沒有系統的成本管理體系，導致房地產成本管理效果不佳。因此，房地產企業要加強成本管理意識、增強先進成本管理技術的運用、房地產企業全面預算的運用，從而提高房地產企業的經濟效益。

　　房地產企業開發是復雜且綜合性強的一種經濟活動，在房地產企業建設的進程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發展，房地產企業生產經營環境正一步步走向成熟，房地產企業將成本管理作為企業發展的新的利潤增長點，是房地產企業在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關鍵措施。現如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產企業的競爭，每一個細化市場中都很激烈，但是大多數生產的都是相同質量的產品，大同小異。如果房地產企業比競爭對手具有更大成本優勢，那么它將具有更強的核心競爭力。

　　一、房地產企業實行成本管理的意義

　　所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產企業生產過程中是一項重要工作，是一個企業持續穩定發展的系統工程。一個企業成本管理的領先是企業在日漸激烈競爭中取勝的重要戰略之一，更多的企業不斷打響開源節流、降低支出的口號。事實上，任何企業無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產企業而言，有效的成本控制管理是企業必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經濟指標，成本指數顯示房地產商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產管理，提高房地產企業的綜合管理水平，所以房地產企業實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。

　　二、房地產企業成本管理存在問題

　　1.對成本管理意識較弱

　　目前，只有小部分房地產企業達到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產企業都沒有實現成本的有效管理。一些房地產企業認為設計階段的成本管理是重點，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產企業認為只有原材料和設備的提供才是成本管理的關鍵，這種觀點是不全面的。成本管理已經成為房地產企業現代成本管理的中樞，應當將成本控制放在與企業經濟效益對等的位置上，對于項目的開發，房地產開發企業應當明確成本核算對象，并對其進行全面、科學、合理地分析。領導要明確成本控制的目標，堅持培養成本控制人員的專業性。如今房地產企業建設道路愈來愈精細化了，只有更精細的企業成本管理理念，才能促進企業的蓬勃發展。

　　2.缺乏先進的成本管理方法

　　目標成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產企業成本管理的傳統方法。由于這種方法報告的時效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發揮成本管理的作用。房地產企業的成本管理理念，以節約并降低成本、節省用度為標準，以成本節省為主導的傳統成本管理方法，不便于合理計算成本，不利于全面分析房地產企業在特定產品、間接費用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計算分配標準，會間接導致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產公司為未來業績支出一些短期看起來成本高昂費用的積極性，從而影響房地產公司的技術創新和產品升級。生產管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調控。

　　3，沒有完善的成本管理制度體系

　　盡管一些房地產企業已經建立了相對完整的成本管理系統，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業帶來間接影響。企業能否有效地將權利與責任相結合，是每一個員工所關心的。房地產行業是資本密集型行業，是一個涉及大量資本運營的發展過程，是一個資金運營成本較高的產業。雖然大多數房地產企業都很重視成本管理，但因為管理經驗不足，沒能及時在公司內部建立起標準的成本管理系統，包含規章制度、崗位職責和掌控流程等，許多房地產企業也沒有設立專門的成本管理部門。

　　三、加強房地產企業成本管理的策略

　　1.樹立房地產企業成本管理的意識

　　大多數員工應當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業知識水平，使其全面參與到房地產管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯系，貫通技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產企業管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。

　　2.加強成本管理技術運用

　　全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優勢。在現代房地產企業中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產過程之外也產生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉變了房地產企業的“工作流程”，強調協調內部和外部客戶之間的關系，房地產企業要協調各個部門、各個環節之間的聯系，對房地產企業的需求、材料的供應、生產和銷售環節的操作形成連續，同步“工作流程”。通過作業分析，對房地產開發企業流程優化改造，消除所有不能增加價值的作業，選擇成本較低的作業，真正做到房地產企業的持續作業改進，提高作業效率。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率，促進房地產企業的整體優化，建立房地產企業的競爭優勢。通過加強房地產企業的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業獲得最大經濟效益。

　　3，加強全面預算管理

　　先進的信息技術現已被廣泛用于房地產企業管理領域。房地產企業是一個投資大、高風險、長周期的行業，大部分都采用成本高、效率低的經營方式，為了改變這種經營方式，企業必須擴展實時跟蹤信息管理系統，為每個房地產企業提供準確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預算管理能夠進一步提升房地產企業的全面預算管理能力和水準，促進房地產企業經濟效益和社會效益的協調。房地產行業是一個資金聚集型行業，資本成本高，當設定的預算方向可以反映為股東所創造的超過資本本金的價位時，房地產企業進行有效預算管理就顯得尤為重要，針對房地產行業的特點，每一個房地產企業都需要根據自身特點做出符合企業實際經營情況的全面預算。建立與房地產行業特點相一致的預算指標，主要體現為高度集中的房地產業務，要有一個準確定位的成本管理責任。預算的編制一定要根據房地產企業的發展目標和策略編寫，組織各部門編制預算。預算經審批后，為了確保預算的執行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執行人員必須認真負責。成本管理主要做的是管理，不僅要做項目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強績效考核。由于建立成本控制是每個人的責任，因此，每個級別的組織都需要人員參與、合作，每個人都應參與活動和評估，對不合理的需要、不規則的設計等不同節點的控制，都是保證項目成本控制順利實現的重要條件。成本控制是通過項目載體，以及實現過程中涉及到所有相關部門來得以實現最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項目進度管理、成本管理和基金管理有機地結合起來，實現利益最大化，提供良好的風險預警。

　　4.建立先進的成本管理體系

　　目前，對影響成本管理的房地產企業來說，成本管理體系的建立是以標準成本管理為基礎，采用系統管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產品的買賣情況作為投資和開發新產品的基礎策略，進行成本動因分析，鼓勵經營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個崗位成本核算員工的具體職責，實現房地產企業成本管理的全面覆蓋，為房地產企業工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標成本的考核機制與管理辦法，做到目標明確、責任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機制，借助房地產企業的^管理系統，提高數據的系統性和準確性，實現數據共享，提高房地產作業成本法的運用效率，降低實施難度，減少管理成本，增加企業的整體效益。

　　綜上所述，企業要在實踐中總結經驗，不斷調整組織機構、業務流程、加強管理人員的業務素質，不斷提高業務水平來適應企業的發展，提高房地產市場占有率。執行嚴格的內部成本管理控制，有效降低房地產企業生產經營成本，激勵房地產企業實現節能降耗，明確目標成本的制定與責任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業持續穩定發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇5

　　市場經濟條件下，房地產企業的主要目標是獲取高額利潤，使自身價值最大化因此成本管理越來越受到重視。但目前我國房地產企業的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對成本管理中存在問題進行了分析的同時提出了相應的對策，以幫助房地產企業解決其成本管理中的問題，強化成本管理制度從而在競爭中獲得優勢使自身得到發展。

　　我國社會主義市場經濟飛速發展的環境下，獲得最大利潤是現代房地產企業的主要目標，價值最大化、增加股東財富，如何維持并擴大房地產企業利潤已經成為房地產企業獲得生存與發展所必需考慮的問題，加大成本管理工作，提高成本管理質量，降低房地產企業運營成本是房地產企業獲得高額利潤的關鍵問題，當前市場競爭激烈，房地產企業運營成本過高會導致房地產企業喪失競爭優勢、產品市場萎縮、利潤下降，最終會導致房地產企業不能繼續生存。因此，成本管理工作對房地產企業的生死存亡是至關重要的，房地產企業要在日常的運營中十分重視成本管理，建立成本管理戰略，在不影響產品質量的前提下盡大限度地降低房地產企業成本。但我國的市場經濟體制尚不完善，多數房地產企業還沒有建立起現代的房地產企業管理制度，這也導致房地產企業在成本管理工作中存在著諸多弊端。

　　一、我國房地產企業成本管理中存在的主要問題

　　1、房地產企業內部管理意識落后

　　我國房地產企業的成本管理工作中，存在著一種錯誤的意識:都把成本管理看成是房地產企業財務部門的工作，降低房地產企業運營成本是房地產企業管理者的職責，普通員工無關�，F代的管理人為，只有充分地調動企業員工的積極性，使他們在成本管理中最大限度地發揮其自身作用，對房地產企業成本管理工作是有極大益處的。

　　2、成本管理觀念落后

　　許多房地產企業管理者對成本管理的認識僅限于局限，認為降低成本只存在于房屋建造過程中，全面成本管理的理念根本沒有樹立。另外，多數房地產企業的成本管理也僅限于降低生產成本，沒有考慮到成本的效益問題只是單純地求得成本的降低不能應用成本效益原則，從而以一定的成本支出來實現更大的效益。

　　3、成本管理方法落后

　　盡管少數房地產企業已經采用了一些先進的成本管理方法，并取得了很好的成績，但是多數房地產企業的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴于傳統的方法。很多房地產企業的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規模制造性的房地產企業，在傳統的計劃經濟下，這些成本核算方法比較準確地反映了房地產企業產品的成本，但目前市場變化很快，消費者的偏好又各不相同，單件小批生產已經成為房地產企業獲得市場、消費者青睞的手段，只有不斷地迎合消費者的口味，房地產企業才能擴大市場，獲取高額利潤，但分批法的成本核算方法還沒有被廣泛采用，說明房地產企業的生產組織還是比較粗放的。

　　4、成本管理戰略企業自身總體戰略差異性大

　　現代房地產企業戰略理論認為房地產企業的戰略主要可分為以下三個成本領先戰略、差異化戰略和目標聚集戰略，成本管理戰略應當與房地產企業的總體戰略相融合和相匹配，而目前我國的大多數房地產企業，其成本戰略僅僅是著眼于降低成本，而沒有將其與房地產企業的總體戰略相聯系，在一定程度上可能會對房地產企業的總體戰略產生不利影響。

　　5、開發商內部財務管理太重

　　對大多數房地產企業來說，成本管理僅僅涉及到房地產企業內部，很少有房地產企業將上游供應商和下游銷售商之間的業務往來納入到房地產企業的成本管理工作中去，現代社會的信息技術高度發達，房地產企業的業務范圍不斷擴大，房地產企業間的聯系也更為緊密和方便，房地產企業在與其他房地產企業的業務往來過程中的成本在房地產企業的總成本中也占有很大的比例，因此，也應將外部的成本納入到房地產企業的成本管理中進行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產企業的運營成本。

　　二、提高成本管理工作對策

　　1、建立房地產戰略成本管理制度

　　利用波特教授的價值鏈分析理論，全面、詳細、充分地分析房地產企業的成本發生環節，加大房地產企業的內外部環境分析，了解房地產企業所處行業的整體競爭情況，從而對房地產企業的優勢和劣勢有充分的認識，在對房地產企業內部價值鏈分析的基礎上，對整個市場的競爭情況和房地產企業競爭對手進行價值鏈分析，達到知己知彼、洞察全局，并由此形成價值鏈的各種戰略。

　　2、更新先進管理理念，加強成本管理

　　在房地產企業中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細考察房地產企業成本發生過程和環節，針對每一項成本支出，都應該有詳細的成本管理方法和成本管理責任制度將成本管理責任落實到具體的責任人促使房地產企業所有員工都參與到房地產企業成本管理中來“建立起一個從上到下，包括各層次、各部門以及個人在內的組織體系。對各責任單位進行嚴格考核，充分調動各部門人員的積極性和創造性，增強房地產企業全體員工的成本管理意識”。建立房地產企業全過程的成本管理制度，將傳統的只關注產品生產階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購、產品的設計、開發階段，向后延伸至產品銷售階段和售后服務階段，使房地產企業的成本管理包括了對土地成本、建材采購成本、產品設計成本、制造成本和營銷、消費者服務成本的管理。

　　3、采取一定的措施保證成本信息的準確性

　　建立良好的房地產企業內部控制制度，使房地產企業各項成本費用的支出都能夠及時準確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應的會計資料以合適信息，提高房地產企業管理者和會計人員的職業道德，使其提供成本信息能夠有效地服務于房地產企業的整體戰略決策。加強市場調查和信息反饋在成本管理中的應用，房地產企業應不斷地提高信息管理的質量，使各項成本都能夠得到及時準確地反饋，以利于戰略決策。

　　4、借鑒國內外先進經驗，引入先進的成本管理方法

　　目前國際上比較先進的成本管理方法是作業成本法，它適應當代高新科學技術的制造環境、同時也滿足了顧客日益多樣化的產品需求。在價值鏈理論的指導下，順應顧客的需求，改造房地產企業的“作業”流程，協調房地產企業內外部的關系，從而形成戰略合作伙伴關系，最大程度地降低房地產企業的外部成本；從房地產企業的整體出發協調房地產企業內部各部門的關系合理地安排各項作業，避免不必要的成本的發生口。整合作業流程，減少分工，在分析房地產企業自身競爭優勢的情況下，確定房地產企業的核心任務，撤銷、改善部分作業流程，降低成本，獲得成本優勢。

　　三、結語

　　我國社會主義市場經濟的高速發展，房地產企業只有獲得更大的利潤，才能在競爭中球的發展，這就要求房產企業要建立一個良好的內部管理制度才能適應市場的發展，而良好的成本管理制度是房地產企業獲得競爭優勢、獲取高額利潤的前提條件。我國房地產企業的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續地改進自己成本管理工作，以先進的成本理念來指導自己的成本管理工作，建立戰略成本制度，房地產企業才能獲得進一步的發展，才能在激烈的競爭中擁有優勢，獲取高額收益。我國房地產企業必須在日常的成本管理工作中樹立戰略成本觀念，盡一切努力來避免不必要的成本發生，以最大限度地降低成本，在競爭中獲勝，使房地產企業得到更進一步的發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇6

　　摘 要： 在房地產開發中，成本管理屬于核心環節，因此需要結合市場變化來增強房地產企業的市場競爭力。本文對房地產成本管理存在的突出問題進行分析，提出了房地產成本管理的對策，為提升房地產成本管理的有效性打下良好的基礎。

　　一、前言

　　作為國民經濟發展的支柱產業，房地產同人民的生活質量、生活水平密切相關。隨著房地產行業的發展速度逐步加快，在投機性需求以及剛性需求的重大沖擊下，房價不斷上漲，整體呈現出居高不下的態勢。但受國家宏觀政策發展更加精準以及政府限購政策等的影響，房地產行業日漸降溫。之前，房地產行業的平均利潤率比較高，并沒有真正體現成本管理的價值；目前，房地產市場的價格以及銷售量逐漸降低，開發成本呈現出節節攀升的態勢，房地產行業進入微利化時代。房地產企業認識到房地產成本管理的重要作用，對房地產企業的生存與發展具有非常大的影響。

　　二、房地產成本管理中的突出問題

　�。ㄒ唬┓康禺a企業拿地拓展中的成本問題

　　作為開發房地產的始端，拿地拓展工作非常重要。成本管理工作人員需要結合土地屬性、招拍條件開展成本信息的調研工作，通過粗略性成本測算，確定該項目的投資價值，投資預估后盈利情況以及現金流等。前期成本調研存在著嚴重的形式化或者是不充分。在投資研究時，往往直接套用原有的項目成本數據，并沒有發現土地成本背后蘊藏的信息。同時，房地產企業缺乏合理化的投資體系與評估體系，可行性測算過于簡單，主要關注土地屬性內容、項目盈利內容、項目市場前景等，并沒有構建有效、合理的投資評估體系。

　�。ǘ�）房地產企業規劃設計中的成本問題

　　房地產企業項目拿地后，需要做好市場定位工作、規劃審批以及概念設計等，有效控制成本管理中存在的問題。房地產行業的工程設計中普遍重視產品的性能，忽視了工程設計的經濟合理性，提升設計標準或者是安全系數，并沒有考慮經濟合理性，這對項目成本的有效控制造成了非常大的影響。房地產的品質要求與部件選擇方面，需要結合設計與設計結果做好成本測算，確定成本指標，結合成本數據來提出合理化的成本建議。

　　（三）房地產企業施工階段的成本問題

　　做好前期準備工作后，房地產企業正式進入房地產施工建設工作。房地產企業在施工建設時，考慮到建設過程具有復雜性以及房地產管理屬于粗放型，這就使得房地產設計變更監控與工程簽證控制的力度不足，無法將成本有效地控制在成本指標合理化的范圍內。同時，由于無法及時反饋施工建設的動態成本，會極大地影響房地產成本管理的及時性。只有及時掌握成本管理的動態，才能采取有效的補救措施，實現統籌控制。若是已經出現成本指標超標問題，無法有效調整建設成本，動態性成本管理就達不到理想的效果。

　　三、房地產成本管理的應對策略

　�。ㄒ唬┳龊梅康禺a拿地拓展階段的成本控制工作

　　拿地成本對房地產項目具有非常大的影響，考慮到目前成本管理存在的問題。房地產公司的相關工作部門需要構建協同工作機制，開展實地成本的調研工作，編制出更加合理、更加全面的成本測算方案，或者可以構建聯合性科研小組，進行協同性成本調研工作。在拿地過程中需要重視成本估算工作，成本管理工作人員、設計工作人員、市場工作人員等構建聯合調研工作小組，更加全面、綜合性掌握調研項目的成本問題，只有這樣，才能為后期進行準確成本估算打下堅實基礎。此外，結合公司的戰略導向和企業的實際情況制定合理化投資決策體系。投資決策指標包含凈利潤率、投資利潤率、投資的回收期等，優秀的投資決策體系能夠提升房地產拿地的合理性與規劃性。因此，企業可以結合實際需求組建專門化機構，制定可行性方案。成本控制機構的成員除了由工程造價師、土地開發工作人員、房地產設計工作人員等組成，還應聘請高校專家給予指導，結合該機構的研究數據能更好地掌握項目資金情況，同時銀行也能夠了解企業的清償情況，考慮貸款的安全原則，確定合理化貸款數量。房地產公司可以根據數據更加合理地安排資金，這樣能夠規避資金的不合理使用，避免出現資金鏈斷裂。

　�。ǘ�）構建合理化的招標、投標成本管理方式

　　房地產企業要緊抓合同簽訂的機會，采取有效的預防措施、解決方法等解決工程量清單中存在的不完善部分或者是不準確部分，采取專用性合同條款對現場簽證進行約定。合同履行時，人工價格、材料價格、機械市場價格等方面的變化都可能造成合同價格發生變化，因此要通過調整工程量費用來制定解決方案，諸如合約中約定一般情況下措施費用不調整，工程量增減一定程度再進行調整、根據分部分項工程量清單報價乘以一定系數進行調整等，明確合同價款中蘊藏的風險范圍、價款可調整范圍。此外，還需要做好風險費用計算方法約定，可以采取絕對值法，根據約定風險來不斷調整費用，詳細調整物價波動范圍與調價規則對施工合同的影響。若是由于非承包方因為工期延長產生設備、人工等市場價格變化，那么也需要在合同中解決這些問題。一般來看，合同約定市場調整方法，若是工程延后則需要做好價格波動說明，避免出現爭議。

　�。ㄈ�）構建科學的房地產施工工作方案

　　房地產施工建設時期，建設成本所占比例非常大，直接成本所占比例達到95%，一旦出現細微化成本調整或者是細微化成本失控，可能產生非常大的成本變動。房地產企業需要嚴格控制工程簽證變更工作以及設計變更工作，盡可能減少成本的執行差異，做好簽證與設計變更方面分類工作，結合實際情況開展針對性處理方式。在構建工程簽證相關管理工作制度時，需要明確工程工作部門、造價工作部門等相關工作人員的職責分工，為簽證質量提供保障，同時也能有效規避不實簽證或虛假簽證。重視成本管理的信息化系統建設工作，構建動態性成本管控體系。同時，還需要保證信息化系統與企業成本管理流程之間保持一致，成本管理操作界面與操作原理需要保持簡單便捷，嚴格執行各項程序，提升成本管理的有效性。施工方案不僅影響施工質量，還對工程造價具有非常大的影響。采取差異性項目施工方案，施工機具也存在差異，工期也有所差別，工程造價也有所不同。因此，需要重視施工方案的優化工作，盡可能降低成本，做好相關準備工作，合理地控制支出，嚴格控制各個施工階段，提升工程造價控制的有效性。

　　四、結語

　　房地產行業屬于我國基礎性行業，房地產行業的發展水平對人們的社會生產以及日常生活都具有非常大的影響，同人民群眾的利益密切相關。隨著房地產行業的發展速度逐漸加快，社會各界愈發關注成本問題，房地產企業也面臨著成本管理挑戰，對房地產行業的發展帶來了非常大的影響。房地產企業在成本管理過程中，需要創新工作方式，采取有效的對策來解決成本管理的突出問題，有效地滿足市場發展的實際需求。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇7

　　成本管理與控制是企業管理中的一個重要工作，同樣對于房地產開發企業來說成本控制也是必不可少的。雖然現在很多公司已經注意到成本管理的重要性，并開始進行企業的成本管理。但是大多數企業的成本管理仍然處于初級階段，多數房地產公司僅僅從支出的角度進行管理，企圖通過控制并降低大額支出的成本來進行管理。但結果卻往往差強人意，在一番辛苦之后，卻發現成本并沒有節省下來。企業的成本管理是全方位的，需要隨著環境的變化不斷變化適應的。企業成本管理需要從公司經營、項目運行的角度，全方位立體化的進行綜合管理，才能真正有效的進行成本管理。

　　一、房地產企業開發項目成本管理的內容

　　1.房地產項目開發的成本構成。房地產作為我國支柱性產業，其經營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復雜，根據影響因素的情況可以分為內部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環境、經營、技術、管理等各個方面。

　　1.1土地成本：土地成本是房產經營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉讓金，土地拆遷補償費用、耕地占用費用有關地上、地下附著物拆遷補償費用、安置動遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發商資金壓力，這就需要企業在進行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

　　1.2前期成本：在房產開發之前，需要對項目進行可行性研究、規劃、設計、地質勘査、測繪等工作，這些都需要進行前期投入，當這些問題都解決后，還需要進行市政公共基礎配套設施建設費用評估，這是房產開發必須考慮的費用。

　　1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據市場競爭體制計算得到，在一定的建筑結構特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。

　　1.4公共配套設施成本：房產開發不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產開發施工中往往涉及到房產周圍的道路、供水、給電、排水管網等施工，這些都屬于公共配套設施成本。

　　1.5財務成本：財務成本主要是企業為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業經營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費，以及企業籌集資金中產生的其他費用。對于開發商來說，這些費用是影響投資成敗的關鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當的環節自有資金所帶來的壓力。

　　2.房地產企業項目成本控制的內容。為了保證房產企業能夠正常的進行房產開發，防止管理不當造成資金緊張等各種問題，這就需要房產企業在以下幾個方面進行項目成本控制：

　　2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開發商應該著重考慮到投資環境，考慮到投資產品的市場價值，對與項目的工程類型與規模、經濟技術指標、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發階段將成本結合起來，對與可能發生的項目成本起到總體控制的作用。

　　根據項目決策階段的工作性質，可以認為房產開發投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現的成本費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費用等，這個階段不會出現土地成本費用，可見對于投資策劃階段的控制結果對房產開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。

　　2.2前期工作階段：當對項目開發做出可行性研究和調研以后#方可進行前期的準備工作，這個時期的工作將涉及到與房產開發有關的各種合同，因此管理人員應該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點工作，開發商要通過招標方式選擇合適的設計單位，保證設計單位在設計之前對施工現場進行詳細的勘察，并制定詳細的設計目標，確保成本能有效的管理。設計單位應該重視設計方案的選擇，保證提供多種設計方案，并由房產開發商進行選擇，在運用適當技術設計手段的情況下對方案進行合理優化，達到成本控制的目的。在圖紙設計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準的設計任務書以及投資估算進行控制，保證施工圖在設計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

　　2.3工程建設階段：工程建設階段應該將計劃限額作為工程成本管理的目標值，在工程施工階段將實際值和目標值進行合理的對比，找出其偏差并分析出現這種偏差的原因，并采取有效的措施進行控制，確保工程成本控制目標得以實現。

　　在工程開工以后，開發商應該監督承包單位嚴格按照工程合同進行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應該注意保留金的扣除以及退還預付款；開發商應該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標得以實現，應該在施工階段嚴格控制設計變更，對于施工人員引起的工作變更，應該做好控制；當出現了工程索賠問題，應該嚴格按照簽訂的合同進行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當工程竣工以后#應該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據竣工工程星認真核算支付金額。

　　2.4租售階段：在房產租售階段進行成本管理主要是管理房產的銷售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產市場中，房產開發的銷售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數額較大的情況下，對房產開發的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費用成本管理的目的。

　　二、房地產開發企業成本管理措施

　　1.建立有效的成本管理構架及運營模式。為了保證房產開發成本能夠順利進行管理，房產企業應該根據自身發展的情況建立相應的成本組織構架與運營模式，并在組織結構上進行合理的控制，讓關鍵流程有專業部門、專業崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。

　　2.建立全過程的目標成本管理制度。房地產開發企業應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發的目標成本，作為項目開發的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書#將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業的指導指標。

　　房地產項目竣工后，企業內部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結果及時進行分析、考核，以便總結經驗，提高成本管理水平。

　　三、結語

　　房地產項目的成本管理是一個復雜的、動態的系統工程，貫穿于項目策劃、規劃、設計、施工、銷售、物管等全過程，所以必須樹立全成本價值觀念。該過程要面向整個項目周期，不應僅僅停留在項目開發階段，在項目開發完畢并交付業主使用后，成本也還在發生（如維護、保修、運營），甚至還有法律風險。所以對中小房地產企業來說，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認識到項目的各個開發階段與成本控制的關系。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇8

　　1、當下房地產開發企業的成本費用管理現狀

　　1.1成本管理水平粗放，沒有形成系統的成本費用管控組織體系

　　首先，缺少系統的組織架構支撐成本費用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產公司成本管理工作開始之前沒有專職部門負責成本管理工作，有的地產公司由財務部“兼顧”成本管理，有的地產公司將成本簡單定義為“工程造價成本”由工程造價（或者叫成控）部門負責。在組織架構上這些地產公司難以滿足“項目全成本”管理要求，成本費用管理上還沒有脫離“財務成本”、“工程造價成本”概念，沒有真正理解項目全過程、全成本管理思想，沒有形成系統的成本費用管理組織體系。

　　其次成本費用管理經驗與方法難沉淀與復制。房地產開發產品的獨特性和固定性使得每開發一個新項目都要重頭開始，原有項目的成本管理經驗、手段與方法不一定完全適用新項目，加上人員的流動使得成本管理難度加大、效率低下。

　　1.2合同管理不到位，變更難控制

　　首先，合同管理不規范。合同的規范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類授權與審批。有些地產公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產公司簽訂合同與工程造價成本預算科目脫節，沒有把項目造價成本預算、財務預算有機結合起來。簽訂合同時只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費用數據統計著想。合同實際執行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費用數據統計不準確、不及時甚至難以統計。

　　其次，合同的分類授權與審批機制缺乏或不合理。合同的分類不同、金額不同，其負責的部門不同、授權不同，合同的分類授權審批應隨著房地產開發行業、地產企業的發展和國家相關政策的變化作相應修改完善。在這點上，不同的地產公司是參差不齊，中小地產公司更是做的不到位。

　　1.3資金管控缺乏手段與方法

　　資金是企業的血液，是房地產企業對房地產開發項目各個環節資金流入、流出的的統籌規劃和運用。地產企業經營管理以財務管理為中心，而財務管理又以資金管理為核心。目前地產企業資金管理的主要問題是：第一，雖然編制了資金預算，但普遍存在資金預算與項目開發預算、工程造價預算、營銷策劃預算、合同管理融合的深度不夠，在很多細節問題上沒有考慮到，編制預算時沒有吸收相關部門、專業人士的合理意見抑或是財務部門獨立編制，資金管控出現意外時調控不力、缺乏剛性和執行力；第二，在現行經濟環境下，大多數地產企業不具備通過發行企業債券、股票方式籌措資金，很多中小地產企業甚至通過小貸公司、擔保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當高，個別地產企業還出現了資金鏈斷裂、項目難以為繼帶來嚴重的社會問題。

　　2、提升房地產企業工程成本管理質量的有效途徑

　　2.1完善對工程成本管理工作的全程監控

　　為了進一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費，必須要加強各部門之間的聯系，實現對工程造價管理工作的全面監控，并對建設資源進行統籌兼顧，合理分配。首先，要加強工程初步預算和施工預算的工作，制定出詳細的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計劃，實現資源的合理利用。其次，在工程建設的決策階段，要重點重視對工程建設投資估算工作，并對項目的可行性報告進行重點評估，針對其中有爭議性的項目廣開言路，吸取各方面的意見。最后，要對工程項目中的投資預算、施工預算、工程結算以及竣工結算等進行統籌兼顧、統一管理，有效推進工程造價體系的改革與發展，實現各個工作環節的平穩接軌。

　　2.2建立現實的工程成本管理咨詢市場

　　高效的工程造價管理效率需要建立自主經營的合伙制和有效責任制等多種組織形式相結合的工程造價咨詢市場，進一步完善造價管理體系。建成現實的工程造價管理咨詢市場之后，工程造價的實際流程需要進入該市場，并受市場監督體制的監督和制約。因此，市場監督制度的監督范圍需要進一步擴大，政府應該致力于完善現有的市場監督機制，當出現企業的不自律行為時采取強硬手段給予相應的處罰措施，增強政府的宏觀調控能力，并保證工作的準確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價咨詢市場為工程企業的發展創造了一個良好的環境，并在一定程度上減小了不正當競爭給企業帶來的風險。

　　2.3逐步完善工程成本管理的制度

　　完善的工程成本管理制度是保證房地產企業相關工作順利進行的有力保障。在現有的市場發展條件和經濟體制之下，企業必須完善相關工程成本管理制度，加強對工程成本管理中各個環節的監督，制定明確的企業規章制度規范工作人員的管理行為，保障成本管理數據的準確性和真實性，并落實資金日報制度，出現賬目問題及時進行核查，爭取在當天內得到解決。

　　2.4提升財會人員的職業素質

　　財會人員作為企業工程造價管理的實際操作者，其工作能力和個人素質直接關系著企業工程造價控制效率和企業的經濟效益。因此企業必須加強對從業人員工作能力、業務水準以及個人思想品質的考核，提高準入門檻，對應聘者的教育經歷、工作背景、個人犯罪經歷等進行嚴格審查，為企業篩選高素質的專業人才。同時企業應該定期對造價工程師進行業務培訓，并建立嚴格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價管理隊伍。

　　結語

　　工程成本管理是企業日常工作的關鍵內容，企業管理人員加強對工程成本管理的監管，了解市場環境的變化情況，完善相關工程成本管理制度，提高會計人員的職業素質。企業必須嚴格審核各項成本管理數據，及時處理存在的各種問題，從而更好提高企業的經濟效益。

　　【參考文獻】：

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　　[3]張盛楠.戰略成本管理在我國房地產企業中的應用研究[D].西安建筑科技大學，2012.

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇9

　　隨著我國經濟的發展，房地產業開始越來越受到重視，房地產開發項目成本管理也變得非常重要。房地產開發項目產品有著一次性、多變性與不確定性的特點，其特定開發項目適用于一次性設計，而一些環境與項目的設計相對較為多變。要想降低開發項目成本，就要對造價成本進行管理與控制，使得房地產項目的開發質量不斷提升，為人民提供更為優質的生活環境。

　　房地產幵發項目的成本管理直接決定了其發展方向與長久性，其對成本進行控制是為了在工程質量良好、開發期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產品成本的合理性，要對項目進行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進行干擾的因素排除，要將激勵競爭機制建立起來，全員簽訂管理目標責任書，實行獎懲制度，促進房地產開發項目的經濟效益的良好發展。房地產開發項目的成本管理主要分為以下四個階段：

　　一、策劃準備階段

　　策劃準備階段的成本管理與控制決定著開發項目經濟效益的成敗。相關調查表示：每個項目的策劃對成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對項目進行地段地塊的選擇和建設方案的設計。要對地價與出讓金進行了解，對拆遷等補償費用的髙低進行比較，配套設施的費用要明確。然后經過與銷售價格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設方案，在建設地點選擇完畢以后，方案的建設對開發的成本和效益非常重要，利用建設方案進行招標。開發商要對區域總體設計進行招標，對建筑設計進行招標，對投資進行估算。組成評審專家組對方案進行評定，專家組包括技術專家和經濟專家。業主所選定的必須是技術指標與經濟指標最佳的中標方案。如果選擇的是技術指標最佳而經濟指標較差的方案，就要釆取有效的措施對其進行優化，經濟學家要對投標人評標時的投資估算進行審計與評估，保證投資估算的真實度與可靠度，減少實施中標方案時估算值突破情況的發生。

　　二、設計定型階段

　　在設計定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批準的方案，對初步的設計進行整理與擴大。相關調查表示，設計定型階段的工作效率直接影響了項目成本的管理，所以，加強對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設計者或設計團體必須是設計水平與專業水平較髙、具有豐富的實踐經驗、較強責任心的人或團體。在設計開展之前，業主與設計委托者雙方必須簽訂委托書與設計合同，合同條款要包括技術經濟指標與監督配合等，要對設計在實際運用中所達到的技術經濟指標進行考核，要有獎勵或懲罰的考核制度。在設計開展以后，業主應利用專業技術經濟人員對設計進行全過程跟蹤。在對初步設計進行擴大時，要與設計人員對技術方案進行研討，如建筑的基礎類型、管道的選型等，對信息要大量搜集，對設計人員進行市場行情的反饋，使其可以在項目中運用新型技術與材料。這樣建筑產品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價人員要對技術方案進行經濟比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業主的決策進行參謀。在這個階段有兩個誤醫，必須都對其進行防治：第一個誤區是對設計人員有著完全依靠的行為，從不對設計進行過問；第二個誤區是對技術方案沒有進行經濟評估、成本的分析。要利用經濟專家和造價師對設計院出示的設計概算進行審計評估，保證其真實性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術方案原因，應在施工設計的時候對其進行優化，對設計人員優化設計方案工作進行配合。業主方的專業人員在施工設計應該對技術方案設計進行督促，并對設計計算的結果進行了解，對單項設計加以重視，注意其經濟性，對配筋數量隨意加大進行預防。以期在設計階段強化開發項目成本管理，從而有效降低工程成本。

　　三、施工實施階段

　　施工實施是設計階段成本管理的繼續，主要的特征是以下幾點：

　　1.較強的針對性

　　施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產品所需成本，但是目前還存在很大的風險，不確定性較強。

　　2.三個基本要素、一個指標這個過程指標的組成是利用三個基本要素與一個指標完成的，要素是：項目成本、項目工期、項目質量；指標就是項目的安全性，必須將二者進行統一，使之可以相互影響與促進。

　　3.利益主體

　　施工實施階段會涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應商等，整個施工過程的完成都是由他們的合作來進行的。在對設計進行確定以后，施工任務的完成多采用以下兩種方法：招標發包法，承包商通過中標獲得施工任務并將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時，要選擇質量較好且價格較低的，要對不同廠家的材料進行比對。

　　施工結束以后，要對工程竣工的決算和財務決算進行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標制定與貫徹情況進行考査，査看其是否有偏差�？偨Y經驗、得出教訓，使企業管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強。

　　四、保修服務階段

　　這個階段成本是由施工質量決定的，所以要將工程質量工作做好，降低保修費用。要將商品房的使用說明書和保修書做好，將開發商與物業管理、用戶等在保修時應該承擔的責任與費用分清，為開發商減少不必要的保修支出。

　　在選擇物業管理公司時，要對其業務水平的髙低、管理素質的情況進行了解，選擇業務水平較高、管理素質良好的公司來對項目的業務管理工作進行承擔，可以使開發商的信譽得到有效提髙。

　　五、結語

　　總而言之，房地產開發項目對成本進行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經濟造價進行單一的管理不能達到項目成本控制的目的，因而其管理過程應該是動態的。利用各種手段將不確定的因素進行優化，成為了特定因素，從而更好的對成本進行了控制和管理，促進了房地產企業的發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇10

　　一、房地產企業全面成本管理體系的現狀

　　作為房地產企業近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業得到更好的發展，都在積極的尋求發展之路。根據相應的數據顯示，2012年上市房地產企業的期間費用率的前十均值達到5。4%，銷售費用率達到2。2%，管理費用率達到2。4%，資產負債率高達62。5%，由此看來在房地產企業中實行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產企業都在積極的構建全面成本管理休系。雖然說全面成本管理休系的構建在整個房地產企業開展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設卓有成效，在建設的過稈中，很多房地產企業在全面成本管理休系的建設上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴重的阻礙了全面成本管理體系在房地產企業的實行，同時也阻礙了房地產企業更好的發展�？傮w來說，我國房地產企業全面成本管理休系的現狀是有建設，也有問題。

　　二、房地產全面成本管理體系的構建及其問題解決

　�。ㄒ唬┤珕T成本管理

　　實行全員成本管理應從以下幾個方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標和仟務落實到每個部門單位、工作小組及個人身上，使其與成本管理直接產牛聯系，將成本管理的考核指標與經濟效益直接掛鉤，形成核算、責仟、利益緊密結合的全員成本管理系統；第二，提高全員成本意識以及相應的素質。首先，企業的領導者要有較強的成本意識，認識到成本管理意味著企業的經濟效益，要將節約成本的意識落實日常的工作中，其次還要加強對下層工作人員成本意識的培養，并且進行監督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。

　�。ǘ�）全過程成本管理

　　與其他行業有所不同的是，房地產企業的成本較大，因此每一處的節約都會產牛較大的經濟效益。全過稈成本管理的實施應從以下幾個方面著手：

　　第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過稈管理的前提，對于全過稈成本管理具有導向性，做好房地產企業成本的事前管理可以將成本的浪費消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預測和計劃工作，也就是在房地產企業的成本形成之前，根據公司的基本情況，運用科學的手段計算出公司運營可能需要的成本，并就相應的情況制定出較為詳細的成本計劃，將詳細的成本計劃當作企業正常運行的參照。此后企業需要做的就是做好項目的選擇工作，在進行項目的選擇時要實行三個重要的步驟：

　　選擇項目的定價。在選擇項目時要注意項目的定價與成本計劃是否符合；了解房地產企業所選項目的投資預案，并對其進行詳細調杳；根據投資的預案杳找、收集相關的資料以及信息以便日后項目建設工作的開展。

　　第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實施方案的選擇、融資成本的控制、項目實施和控制。

　　1、實施方案的選擇

　　在完成前期的淮備工作之后，作為房地產企業所要做的就是選擇合適的實施方案。在選擇方案時，作為房地產企業需要考慮很多的因素，尤其是成本問題，因此房地產企業往往會采取一些方法對備選的實施方案進行分析以尋找合適的實施方案。常用的分析方法有：貼現現金流量法、回收期法等；

　　2、融資成本的控制

　　在選擇好實施的方案之后，房地產企業所要做的就是進行融資。對于房地產企業來說方案的實施資金過大，遠遠超過了企業的承擔能力，因此為了使方案能夠得到很好的實施，企業唯一的方法就是進行融資。在進行融資時，為了做好融資成本的控制工作，房地產企業在對融資進行決策時要充分的考慮其風險，對相應的情況進行分析，考慮風險的稈度是否在企業的承擔能力之內，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。

　　3、項目實施和控制

　　項目開發中房地產企業的投資較大，并且該項資金的投人較長難以在短時間內收到經濟效益，因此，房地產企業要加強對開發項目的實施階段的管理和控制工作，這對于實現房地產商人預計的開發效益有重要的意義。在該階段中，房地產企業監管部門要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售、創新這八個環節，以助于實現全過稈成本管理的目的。

　　第三，成本的事后管理。在房地產建設完成之后，剩下的便是銷售環節，在此環節中，房地產企業同樣要做好成本管理工作。要根據產品的建設成本、設計成本以及售后的維修成本來制定銷售的價格。此外在銷售中也要做到減少非行業運行成本的浪費，即銷售中因為銷售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對于產品的反饋信息，做好開發產品事后成本管理工作，考核成本計劃的實際完成情況，針對相應的情況對相應的人員實行獎罰制度。

　�。ㄈ�）全方位成本管理

　　所謂的全方位成本管理即進行市場、技術、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環節之一。

　　第一，在市場競爭和市場壓力之下考慮成本管理。在進行成本管理時，不能單純的思考如何進行成本節約，而要將成本管理放在市場這個大背景之下進行考慮。根據市場規律制定相應的成本目標以及管理計劃，找到房地產企業節約成本的途徑，還要根據市場的需求對成本管理的方法進行規范，制定符合市場的成本管理制度。將企業成本管理放在市場大環境下有利于企業的盈利經營以及企業適應市場競爭的環境，使企業在市場競爭111占據較大的優勢；

　　第二，認識到技術對于成本管理的重要性。在房地產企業的實際運行中，很多成本浪費的主要原因還是技術的缺乏，往往技術的不足便需要從其他方面來進行補充，從而導致成本增大，因此要做好技術的引進和學習，做到從技術上最大限度的減少成本。針對目前房地產行業技術不足的問題，筆者認為可以從以下幾個途徑進行解決，首先工作人員要加強技術的學習；其次企業應該要加大優秀人才的引進力度。

　　第三，重視人力資源的投人。房地產企業要重視人力資源的投入和價值的分析，使企業的人力資源能夠得到充分的發揮，從而做到從人力資源上節約成本，對企業內部的賦閑人員進行精簡，保證人力資源上的成本管理取得實效。

　�。ㄋ模┤�環節成本管理

　　房地產行業的全環節成本管理指的是預算、計劃、控制、核算、分析和考核等各個環節，全面成本管理就需要從各個環節全面開展成本的管理工作，只有這樣才能做到節約成本。

　　第一，做好成本預測。在房地產企業進行設計、建設、銷售等工作之前，就應該要做好相應的成本預測工作。在進行預測時，要緊密的結合企業與市場的實際情況，客觀進行評價，合理的進行預測。成本的預測可以使企業對于未來的發展和企業的實際運行做到心中有數，使未來工作的進行有參照。

　　第二，做好成本計劃。在進行成本預測之后，作為企業應該要及時的進行成本的計劃，根據成本的計劃做好各方面工作的成本計劃，這樣便于各方面工作的開展，使其工作有依據進行，以免出現工作成本過大的狀況，做到提高房地產質量、降低成本輸入、增大企業的經濟效益。

　　第三，做好成本控制及核算工作。在房地產企業各方面工作進行的時候，作為企業方面應該要適時的進行成本的控制、認真的核算，保證各項工作的成本在計劃成本的上下進行波動，不會出現超計劃過多的狀況。對于每一項耗費要進行逐個的核算、調節、監督，及時發現，及時糾正。第四，認真進行成本分析和考核工作。成本分析是在建設后根據相關的成本核算資料對整個建設中成本的波動情況進行分析，找出波動的原因進行及時的總結，以便于后續的成本管理工作，推動全面成本管理工作的開展。

　　三、結束語

　　對成本進行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產企業贏得利潤，構建房地產企業全面成本管理體系具有重要的意義，房地產企業從全員、全過程、全環節、全方位的管理著手進行體系的建設，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動房地產企業的發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇11

　　一、我國房地產企業成本管理存在的問題

　　我國房地產企業成本管理過程系多維化管理過程，需要綜合全團隊成本管理理論、縱橫向成本管理理論等內容予以支撐，才能實現房地產企業項目的全面成本管理。多數企業尚未意識到成本管理全面性的重要意義，仍然依賴傳統成本管理方法治理企業項目，使得企業或多或少暴露出以下一些問題：

　　1.成本管理體系有待進一步健全

　　企業在開發房地產項目時將焦點聚集在了項目投建期間的成本核算，而忽視了各環節不同時點的成本管理全過程，這就使得企業在項目成本管理過程中難度不斷加大，成本控制的效果也不甚明顯。各部門在成本控制問題上缺乏有效溝通，成本管理體制中權責的劃分不夠明晰，一旦發生成本超標等事件，各部門及人員相互推諉責任的情況也時有發生。

　　2.缺乏詳盡的項目可行性分析

　　部分房地產企業所制定的發展戰略與其實際開發的項目缺乏銜接性，盲目追逐超額利潤而忽視自身實際的資金能力與可用資源，尚未全面評價項目可行性前就對項目成本做出項目預算或成本估算，使得成本控制過程顯得過于隨意，成本管理精確性也有所不足，在一定程度上造成資源浪費。3.成本管理過程連貫性不足不能點面結合房地產企業成本管理過程應是一個點面結合縱向橫向相結合的連貫性過程，部分企業忽視了項目要素及風險管理，還有些企業則對人力資源及項目周期管理的重視程度不足。只重視點的管理而沒有真正意識到成本管理鏈條的重要性，即成本管理不夠全面。4.反饋效率有待提升形式主義在房地產企業成本核算部門中表現的較為普遍，多數企業尚未形成完善的成本分析體系，且未對項目后期所反饋出來的問題進行及時的反饋、分析和總結。核算與管理方法因循守舊，項目組不能具體問題具體分析，成本管理質量不足效率不高，這又直接導致了企業項目工期加長，進而造成了不必要的項目成本。

　　二、房地產企業成本管理中的“5W1H”分析法

　　關于項目成本管理的理論有項目全生命周期成本管理理論、項目全風險成本管理理論、項目進度、質量與成本之間的協調理論等。但成本管理方法論中較為普遍的模式是“5W1H”分析法，房地產企業在立項、施工、竣工結算等各操作步驟中都要可以分解為這“5W1H”。在房地產領域中，“5W”指的是Why(形成成本的原因)。房地產企業發生的所有成本都要有依據，成本明細賬應及時準確地記錄成本動因，以作為成本控制考評體系的重要組成部分，為市場選擇補充信息庫；What(成本的明細組成項目)。具體來說，房地產企業成本管理內容包含成本控制目標考核、成本核算對象、成本公攤項目等；Where(成本管理需要在哪些節點上展開)。具體節點如合同節點、圖紙變更設計節點、產值拆分節點、成本產生節點等，只有切實把握好成本控制的節點，才能恰到好處地實施成本控制措施；When(成本管理進行的時間或時點)。即有關制單時間、合同時間的管理；Who(具體由誰管理成本)。要確定由誰管理成本，就要先明確票據與合同的相互的管理職責，建立明晰的權責體制，將績效考評與崗位責任制密切結合。此外“，1H”指的是How(即成本該如何管理)�？偟膩碚f，企業應切實遵照法律法規和行業規范，合理安排崗位分工，完善績效考評體制，進一步規劃信息化成本管理流程。這一“5W1H”方法貫穿于房地產企業成本管理的每個環節。

　　三、房地產企業成本管理優化措施分析

　　1.進一步完善房地產項目成本管理責任體制

　　可考評性和可預測性好是成本管理責任制的兩大主要特征，房地產企業應當詳細而準確地劃分具體成本管理責任中心、部門及個人，以切實落實好開發項目的權責匹配制度，確保各責任中心對其各自責任成本中的可控成本負有自始至終不可推卸的責任。具體來說，可將房地產開發項目各個階段可能發生的成本與費用具體分配到各有關責任部門及個人，將項目成本歸集到各成本責任中心，所涵蓋的責任范圍以責任中心的可控成本為依據，確保項目成本能得到各有關責任部門或人員的負責與監控。細分成本責任至具體的責任落實單位，使房地產企業成本管理的目標層層分解至具體部門及個人，有利于成本管理的有效展開。

　　2.切實做好開發項目成本管理績效考評工作

　　全面成本管理在房地產企業開發項目中發揮著至關重要的作用，全面成本管理過程中一個不可或缺的關鍵環節就是對各有關責任部門及個人的成本管理績效進行科學評估與考核，只有考核與管理密切結合，才能真正激發員工進行成本管理的積極性，使其為企業成本管理工作作出應有的貢獻。房地產企業成本管理績效考評工作的開展不僅能為項目下一步驟的項目成本管理決策提供直接有效的依據，更能督促有關責任部門及人員及時反饋其在成本管理中遇到的問題或可能面臨的困難，及時總結項目成本管理措施的優點與缺點，將卓有成效的成本管理經驗推而廣之，持續豐富房地產企業的項目成本管理方法體系。為確保成本管理績效考評的合理與公平，企業應科學制定考評方法，使項目組全員都能切實從中獲得激勵或吸取經驗教訓，以期最終有效提升開發項目的整體經濟效益與社會效益。

　　3.積極開展項目督察以確保成本管理措施持續有效

　　對房地產開發項目所涉及的各項活動進行實時督察是確保項目成本處于預期合理范圍內的必要手段。不能僅關注項目所涉各項成本發生的結果，而要實時督察成本發生的過程，以使成本管理處于一種實時動態控制之中。尤其要注意項目施工中發生的各項成本費用，這是整個成本管理的核心所在。只有項目成本切實得到動態控制才能順利實現房地產企業項目成本管理的全面控制。

　　4.提升員工綜合素養強化成本管理理念

　　房地產企業項目的高效益與員工的良好的管理經驗與綜合素養緊密相關，高層戰略制定者的成本管理知識尤為關鍵。為培育員工良好的職業素養，提升企業綜合競爭軟實力，企業應當積極加強有關人員的業務培訓，引入新的行之有效的理念與方法，提升其成本管理技能強化其成本管理理念，科學安排項目計劃、建設及運營。

　　5.進一步充實項目成本管理方法

　　技術分析方法的欠缺使得現有的一些成本管理理論與實踐相互脫節。為切實提升成本管理水平，使這些方法理論真正發揮實效，企業有必要認證好主要施工方案，通過嘗試新方法、新工藝等，做到在技術上控制好項目投資的成本。信息技術和成本模型的發展為成本管理人員進行決策提供了參考，但現存的模型與方法不一定符合工程預期，這時就要依靠成本管理工作人員自身的經驗來對其進行補充和完善。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇12

　　目前，房地產已經成為全國性話題，其成本管理也引起了越來越多的關注，在競爭日趨激烈的環境下，企業無論是用何種競爭手段，控制成本都是最基礎的保證，做好房地產成本管理關系到企業的市場競爭，同時也為房地產企業提供了可靠的基礎，這樣才能更好地保證在激烈的市場競爭中脫穎而出。

　　一、房地產項目開發成本構成研究

　　房地產開發成本管理，首先應當先弄清房地產項目開發成本的基本構成。所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品而花費的各項耗費之和，其中主要包括以下幾個方面：前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。

　　前期工程費包括市場調查費、房屋開發設計費、地質勘察費、環境影響評價可行性研究費、土地開發等相關費用；土地征用及拆遷補償費包括兩個方面：一是國家作為土地所有者向開發商收取的一定年限的土地使用費用；二是給予被拆除房屋所有人和使用人的補償；基礎設施費包括項目建筑區內供電、供水、綠化、道路、排污、環衛、通訊等支出；管理費包括人員的辦公費、工資福利、差旅費等；公共配套設施費指建筑區內不能有償轉讓的公共配套設施產生的支出；建筑安裝工程費是指土建、裝飾、安裝等工程費，以及在房屋建造過程中建造的房屋周邊的綠化、水池、圍墻等附屬工程所發生的費用。

　　二、房地產開發企業成本管理普遍存在的問題

　　房地產開發企業初期預算應該在制定合同之前就進行，其開發與運營是在合同的基礎上進行的。然而，開發商在進行決策過程中，對于成本的控制沒有明確的方向，對建設資本的投入以及后期的銷售，往往只考慮相關的經濟效益。企業在控制成本上沒有給予相應的重視，也沒有專門的人員資本，如此以往，往往就不能使企業的預算達到最好效果，其根本原因就是成本控制的缺失。

　　1、任意設立成本核算對象。對于成本控制來說，做好成本核算工作有著重要的意義，成本核算對象是控制成本的重要內容。對于項目的開發，房地產開發企業首先應當明確成本的核算對象，并對其進行全面、科學、合理地分析。但是，目前我國多數企業在成本核算過程中的目標往往都不是很明確，只是隨意的設立成本核算對象，從而影響了成本的控制，造成了一定程度的混亂。

　　2、對成本進行隨意分攤或未進行分攤。在房地產項目進行的過程中，眾所周知，成本的分攤對成本的控制通常有著很大的幫助，成本的分攤是成本控制的主要途徑，合理的成本分攤可以通過控制項目成本達到增加企業經濟效益的目的。但是，目前我國一些房地產開發企業對分攤的部分沒有認真審核，在分攤成本過程中過于隨意，從而出現在項目后期企業成本控制過程中不能進行合理分配的情況，這不僅會影響到項目的順利進行，也會影響到企業的經濟效益。

　　3、工程實物工作量與財務成本結算不一致。在自建或者購買商品房、拆遷用房時，由于管理上的混亂，使成本管理不具有可靠性，成本核算不真實，如拆遷差價中的調房收入直接沖減拆遷成本等，一些房地產開發企業中經常出現內部劃賬面或調撥與實物的數量嚴重不符現象。

　　4、獲取工程成本核算的依據不及時。獲取施工企業開具的發票是房地產企業進行工程成本的核算基礎和前提。施工承包單位必須納稅后才可以開出發票，然而一些房地產企業在完工后不能及時付清工程款，施工單位就不給開具發票。由于不能及時取得正式發票，導致成本核算真實性受到影響，在此種情況下，成本核算的意義不大，長此以往，給房地產開發企業經營決策也會帶來影響。

　　三、加強房地產企業成本管理

　　1、建立成本管理構架。為了加強房地產企業成本管理，企業應當依據所處階段和發展情況建立起成本管理構架。在設計組織結構時，為了使組織構架更加合理化和高效化，關鍵環節盡量由專業人員完成。從成本管理考慮，如果企業在同一地區同時開發多個項目，可以各個項目成立單獨的項目管理部門，即采用矩陣制運營，在成本管理方面，成本管理人員一方面負責協調各個項目之間的工作，一方面負責各個項目的成本管理；如果企業只是開發一個項目，所有部門應當接受單一指令，即采用職能制運營模式；如果企業在不同地區同時開發幾個項目，各分公司獨立管理成本，即采用分公司運營模式，項目完工時組織匯總。

　　2、建立目標成本管理制度。投資估算應在項目策劃階段就進行編制，它是房地產企業決策的依據。大型房地產企業多數都在制定投資估算基礎上編制項目目標成本，并且為了防止出現目標成本失控的現象，企業在項目生產銷售過程中將目標成本與實際成本隨時進行對比。所謂目標成本，主要由以下幾個方面組成：準備費、土地價款、基礎設施費、建筑安裝費、管理費、間接費、配套設施費以及財務費組成。以上各項費用可以指定成本科目，房地產企業在日常運行過程中發生的任何一筆費用都需要歸類到相應科目中去。根據科目成本制定出目標成本后交予公司的決策層進行審核，通過后，將項目的目標成本分解到各職能部門，制定出目標成本控制書。成本部門需要負責檢查各部門項目責任成本的執行情況，同時需要負責成本責任制度的制定、修改和指導工作，對出問題人員，及時提出警告。在項目竣工后，需要統計目標成本與實際成本的偏差，主要由成本管理部門和財務核算部門進行核算，從而分析出造成目標沒有實現的原因，并提出修改方案。

　　3、建立企業開發產品的設計標準。由于設計師或者設計單位不同，在房地產開發過程中，某項目同一分項或同一部位的設計發生變化，致使設計和材料的選擇也隨之改變，這就需要大量的人力和物力，在房地產企業建設過程中不斷對材料進行重新采購。房地產開發企業發展到一定階段，可以對不同住宅的建筑方法、裝修標準、技術性能以及安裝材料的檔次等作出具體要求，即根據市場建立企業開發產品的設計標準，但是在這里需要強調的是，設計標準需要符合、滿足我國強制性設計標準。

　　4、企業內部貫徹全面預算管理理念。預算的編制一定要根據企業的發展目標和策略編寫，可以組織各部門編制預算。預算經審批后，為了確保預算的執行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執行人員必須認真負責。在編制預算的時候，要本著實事求是的原則，通過分散預算來保證年度預算目標的實現，將年度預算細分為季度或月度預算，與此同時，為了保證預算的可行性，需按照“分級編制、上下結合、逐級匯總”的程序來編制預算。在預算執行過程中，各個部門需要定期匯總預算執行情況，將其中出現的問題及時進行研究分析，迅速將其解決。

　　四、結束語

　　綜上所述，我國房地產開發企業要重視項目的成本控制，應當將成本控制放在與企業經濟效益對等的位置上，領導也要明確成本控制的目標，要堅持培養成本控制人員的專業性，在實際操作上真正有所改變。減少一些不切實際的工作，明確目標，加強成本控制的思想建設，從而使企業在激烈的市場競爭中占有一席之地。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇13

　　摘要：房地產行業具有投資成本大、周期長的特點，而且在成本管理控制中會受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進行規模擴張，才能使房地產企業能夠走上可持續發展道路。

　　關鍵詞：房地產企業；成本管理；房地產開發

　　一、房地產企業的特點

　　房地產企業既是房地產產品的生產者，也是房地產商品的經營者。它具有如下特征：1.資金密集。因為一個房地產項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業高度集中控制資金。2.管理密集。房地產的開發中可以整合和協調各種資源來用于自己的項目開發建設，在建設環節可結合的社會資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產環節多、建設周期長。房地產項目的開發設計投資評估、營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理等多個環節，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風險大。房地產項目作為投資項目，投資數額巨大，在激烈的市場競爭中，當他們在未知結果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風險不可謂不高，所以在成本管理中更應加強前期對風險的預測預控和規避。

　　二、房地產企業成本管理中的現存問題

　　1.成本管理理念不夠全面

　　當前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國家的政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產購買力不穩定、房地產企業管理水平差距大等。

　　2.成本控制體系不健全

　　房地產項目在開發建設中的環節有：策劃準備→設計定型→組織施工→竣工驗收。成本控制管理，除了建設費用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當前多數房地產企業都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業的體系建立也不夠合理，導致企業多陷入成本管理與實際支出脫節的現狀。

　　3.成本控制管理只停留在表面功夫

　　在房地產市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數企業都開始注重成本管理，并設置了專門的職能部門，如成本控制部或審計部，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實效。而那些擁有較為規范的成本預算和成本控制制度的房地產企業，因為成本預測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。

　　三、有效改善企業成本管理問題的對策

　　1.施工前的控制對策

　　首先，投資決策控制。企業前期規劃部門要研究政策盡量為企業爭取利益，工程、預算部門則應與其配合對過程成本做出合理預測，以便服務于決策層的投資決策。其次，利用公開招標方式選擇承包團隊�！拔逋ㄒ黄健币惨�如此，目的就是確保工程質量、降低費用、縮短工期。第三，嚴格控制圖紙設計審核。房地產企業應成立專門的工程設計管理部來細化設計規范要求、審核設計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等。

　　2.施工中的控制對策

　　首先，嚴把施工單位資質關，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關鍵，信譽好、資金雄厚、技術過硬的企業是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現場管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節約，建設前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標方式選定。第五，公共配套設施建設要合理，應根據消費市場的需求和市場定位來確定配套設施的檔次，原則上項目不設置與周邊雷同的配套設施。

　　3.后期的控制對策

　　一項工程的竣工并不表示成本控制的結束，相關人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內容包括：一，已結算工程需全部達到設計圖紙和合同規定標準，并具備竣工驗收合格手續，對甩項部分應標注在驗收單中，并在結算時扣除該部分費用；二，對工程洽商簽證及預算增減賬進行最后清理，重視材料價差和竣工調價的相應審計；三，通過結算原則會議確認制、二次復核制、設計和獎懲機制來減少結算中可能出現主觀失誤或漏洞的發生。這樣一方面能提高結算質量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

　　參考文獻：

　　[1]蘇蓉.房地產企業成本管理思考[J].中國市場，2015，（17）.

　　[2]張錦萍.房地產企業成本管理觀念的創新[J].科技經濟市場，2015，（10）.

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇14

　　房地產企業開發是復雜且綜合性強的一種經濟活動，在房地產企業建設的進程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發展，房地產企業生產經營環境正一步步走向成熟，房地產企業將成本管理作為企業發展的新的利潤增長點，是房地產企業在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關鍵措施。如果房地產企業比競爭對手具有更大成本優勢，那么它將具有更強的核心競爭力。

　　一、引言。

　　隨著市場經濟的發展和宏觀經濟的調控，房地產企業盈利空間逐步縮小，企業之間的競爭日趨激烈。房地產企業是國家重要的物質生產部門，其成本管理的好壞已成為衡量企業管理水平和市場競爭力的重要標志。加強房地產企業成本管理，必須轉變成本管理理念，完善目標成本管理，加強工程成本控制，實行全面預算管理，才能降低經營成本，滿足市場需求，提高經濟效益，增強市場競爭力。

　　二、房地產企業實行成本管理的意義。

　　所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆迀補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產企業生產過程中是一項重要工作，是一個企業持續穩定發展的系統工程。一個企業成本管理的領先是企業在日漸激烈競爭中取勝的重要戰略之一，更多的企業不斷打響開源節流、降低支出的口號。

　　事實上，任何企業無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產企業而言，有效的成本控制管理是企業必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經濟指標，成本指數顯示房地產商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產管理，提高房地產企業的綜合管理水平，所以房地產企業實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。

　　三、房地產企業成本管理存在的問題。

　　1、成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制。

　　從價值鏈的角度來看，企業沒有對房地產開發進行深入分析，僅僅局限于對實際發生成本的控制，把開發項目的成本管理看成一項成本控制工作，沒有從根本上控制開發成本的消耗，忽視了對影響開發成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產企業傳統的節約模式，往往忽視潛在的成本損失，對于每用一筆款都要進行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個最低點，但是在后期的施工和銷售的過程中，由于缺乏對成本進行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來，需要不時地填補成本控制造成的一些漏洞。

　　2、成本控制管理忽視重點成本控制。

　　只重視土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等“顯性成本”的控制，忽視項目開發進度控制、項目資金收支計劃管理、規劃設計過程中固化的成本預控、合同管理等“隱性成本”的控制。成本控制往往忽視前期開發工程費用階段。通常只關注項目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經營計劃和開發進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開支成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期的開發風險。

　　3、未將成本管理與工程項目質量有效結合。

　　在房地產開發過程中，房地產企業關注的大多是施工成本怎樣控制在預算內，而對工程項目質量的要求并不高，甚至在兩者發生矛盾時傾向于前者。輕視工程項目質量所帶來的品牌影響、返工成本等有時是房地產企業難以承受的。

　　四、加強房地產企業成本管理的策略。

　　1、加強企業成本管理意識，實行全面成本管理。

　　大多數員工應當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業知識水平，使其全面參與到房地產管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯系，貫通技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產企業管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。

　　2、加強成本管理技術運用。

　　全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優勢。在現代房地產企業中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產過程之外也產生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉變了房地產企業的“工作流程”，強調協調內部和外部客戶之間的關系，房地產企業要協調各個部門、各個環節之間的聯系，對房地產企業的需求、材料的供應、生產和銷售環節的操作形成連續，同步“工作流程”。

　　通過作業分析，對房地產開發企業流程優化改造，消除所有不能增加價值的作業，選擇成本較低的作業，真正做到房地產企業的持續作業改進，提高作業效率。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率，促進房地產企業的整體優化，建立房地產企業的競爭優勢。通過加強房地產企業的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業獲得最大經濟效益。

　　五、結語。

　　綜上所述，企業要在實踐中總結經驗，不斷調整組織機構、業務流程、加強管理人員的業務素質，不斷提高業務水平來適應企業的發展，提高房地產市場占有率。執行嚴格的內部成本管理控制，有效降低房地產企業生產經營成本，激勵房地產企業實現節能降耗，明確目標成本的制定與責任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業持續穩定發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇15

　　一、 房地產企業稅負成本構成

　　房地產企業作為國民經濟的主導產業,涉稅的范圍很廣,目前的稅制中涉及房地產企業的稅項主要有十種，根據房地產企業生命周期劃分為三大類：

　　(一) 取得房地產項目繳納的稅種

　　1、 契稅：國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅，本稅種只有房屋的買方交納，賣方不交。

　　2、 耕地占用稅：我國對占用耕地建房或從事非農業建設的單位或個人所征收的一種稅收。

　　(二) 轉讓房地產繳納的稅種

　　1、營業稅：提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其取得的營業收入額(銷售額)征收的一種流轉稅。房地產企業繳納營業稅主要是，建筑業和銷售不動產。

　　2、 城市維護建設稅：對繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人征收的一種附加稅。其作用是加強城市維護建設、擴大城市維護建設資金來源。

　　3、 教育費附加：對繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人征收的一種附加費。其作用是發展地方性教育事業，擴大地方教育經費的資金來源

　　4、土地增值稅：對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　5、 企業所得稅：以企業的生產經營所得和其他所得為計稅依據而征收的一種稅，它是現代市場經濟國家普遍開征的一個重要稅種。

　　6、 印花稅：對經濟活動和經濟交往中書立、領受、使用稅法規定應稅憑證的單位和個人征收的一種行為稅。房地產企業訂立的各種經濟合同、產權轉移書據(如房產證)、營業賬簿、權利、許可證照等，都需繳納印花稅。

　　(三) 持有階段繳納的稅種

　　1、房產稅：以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種財產稅。

　　2、城鎮土地使用稅：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅。

　　二、房地產企業稅負成本管理遵循的原則

　　(一) 合法性原則

　　我國是法治社會，在房地產企業稅負成本管理中一定要遵守國家權力機關和行政機關制定的各項有關稅務方面的法律、法規、規章、制度等，否則就不是進行稅負成本管理，而是偷稅、漏稅、騙稅行為。

　　(二) 前瞻性原則

　　企業的納稅行為具有滯后性，因此在進行房地產企業稅負成本管理時要進行事前的籌劃。比如說開展一項經濟業務，首先應該想到它涉及的納稅環節，稅種，有無稅收優惠等，利用稅收法律制度給我們的空間，合理籌劃。

　　(三) 全局性原則

　　房地產企業稅收成本管理要綜合考慮企業的整體利益，任何事物都有兩面性，當我們選擇最低稅負方案時，勢必要為該方案付出額外的費用。因此不能只考慮方案的本身，而應從企業的整體出發，籌劃收益大于籌劃支出，才能做為可行性方案。

　　(四) 有效性原則

　　目前，房地產企業針對稅負成本管理的人才相對較少，要保證房地產企業稅負成本管理有效進行，需要任用高素質的稅收管理人才，他們既要懂稅務，還要懂會計、法律等國家各方面的財稅政策。利用他們的綜合知識為房地產企業設計出有效的稅負成本管理方案，通過全體員工的共同努力，使房地產企業降低稅負，節約成本的目標得以實現。

　　三、 房地產企業稅負成本管理的的有效方法稅務籌劃

　　(一)房地產企業開發階段的稅務籌劃

　　房地產開發項目一般建設周期長，需要資金量大。因此，房地產企業開發階段的稅務籌劃主要涉及的是籌資方式的選擇。目前我國房地產企業籌資方式主要有權益性籌資和債務性籌資兩種。對于權益性籌資的優勢是沒有到期日，不需要償還，還能提升企業的償債能力，但權益性籌資的缺點也是相當明顯，容易分散房地產企業的控制權;對于債務性籌資的優勢是資金成本低，不分散公司的控制權，而且利息還具的抵稅的作用，但債務性籌資的缺點也不容小覷，需要到期償債，增加企業的財務風險。因此對于房地產企業的籌資稅務籌劃，不僅要考慮利息的抵稅效用，還應綜合考慮，選擇資金成本最低的方案作為最佳方案。

　　(二)房地產企業交易環節的稅務籌劃

　　在房地產企業交易環節的稅務籌劃主要有

　　1、減少流轉環節

　　對于房地產企業所涉及的稅種大部分來自于流轉環節，例如對于房屋交易，就是以轉讓收入作為依據，計算繳納營業稅，交了營業稅就必定會涉及到城市維護建設稅及教育費附加。如果房地產企業在企業與個人，企業與企業之間轉上的次數越多，繳納的稅金也就越多，因此在房地產交易過程中要盡量減少流轉環節。

　　2、收入分解法

　　房地產企業的交易不僅是轉讓不動產，還可提供其它應稅勞務，其適用的稅率是不同的。例如，房地產公司銷售精裝修房，精裝修的房屋售價包括裝修費用及裝修利潤在內。如果不進行收入分解，那么按房屋的總售價適用于5%的營業稅稅率。但是進行收入分解后，對于裝修部分的收入單獨開發票，這部分收入適用的稅率為3%的營業稅，而且裝修收入是不用交土地增值稅的。用收入分解法可以降低房地產企業的稅負成本，但是用這種方法要注意一個問題就是在應用前要設立兩家以上公司，一家為房地產開發公司，另一家為裝飾公司。這樣才能在不違反稅法的情況下達到節約稅負的目的。

　　(三)房地產企業持有期間的稅務籌劃

　　房地產企業在持有期間主要涉及的稅種是房產稅，房產稅的計算分為從價計征和從租計征兩種方法。從價計征的計稅依據是房產原值，從租計征的依據是租金收入。由于我國房地產行業的快速發展，有些老房子，地處鬧市，房子的租金很高而房子的房產原值很少。如果按從租計價，勢必要多交房產稅。如果是這種情況，改變業務的性質則不失為一種好的稅務籌劃方法。例如，把房屋出租的業務改變為承包業務。以自己的名義辦理營業執照、稅務登記證等，然后承包出去，收取管理費。這樣房產稅就可從價計征，應該繳的營業稅，城市維護建設稅、教育費附加也可避免交納。

　　總之，加強房地產企業稅負成本管理，進行有效的稅務籌劃，可以促進房地產企業節約成本，提高效益，在日益低迷的房地產行業中，走出自已特色，走出自己的風采。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇16

　　成本管理是眾多企業極為關注的課題，因為這會對企業日后的經營方向及對策有著莫大的關系，而房地產企業的成本管理就是其中一個至關重要的環節，對企業的發展有著極其深遠的作用。

　　前言

　　企業財務成本管理根本目的是幫助企業降低成本、提高獲利能力。企業財務成本管理的水平直接關系到企業經濟效益水平，企業的核心競爭力與財務成本管理有著重要的關系。房地產企業要在激烈的市場競爭中生存并發展壯大，關鍵在于設計出能夠滿足市場需要或提供優質價廉的產品和服務，也只有這樣，才能更好地滿足消費需求、贏得客戶、占領市場，并在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　1企業要實行成本管理的意義

　　1.1成本管理是保護股東權益的重要手段

　　企業發展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業精打細算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業的利潤水平，為企業未來發展打好堅實的基礎，使企業價值實現了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。

　　1.2成本分析是成本控制的基礎

　　古諺語提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業同樣如此，成本是企業產生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業發展的始終，展示的是企業所有成本的形成發展。要進行成本的分析，找出成本控制的關鍵點，沒有成本管理提供的基礎數據是無法完成的。

　　1.3成本管理是提高企業競爭力的有力保證

　　成本管理不是讓企業只關注自己的短期付出，而是以長遠的目光看待付出的成本對企業未來發展產生的影響。這就形成了戰略成本的概念。所謂戰略成本就是企業對自身情況進行系統的評估，通過制定一系列的包括產並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業的短期利益與長期利益的共贏以及企業的可持續發展。戰略成本管理將使企業既能“節流”更能“開源”。這樣的企業才更具生命力。放眼當今世界500強企業，都是通過完善的管理制度，實現自身基礎的穩固和發展的穩健。反觀一些微小私人企業，成本管控意識不強，遇到不景氣的經濟大環境，則無法依靠管理制度合理調整，最終成為淘汰者。

　　2房地產項目成本管理的幾個階段

　　2.1項目投資階段的成本管理

　　對于房地產企業來講，項目投資是成本管理的首要環節。每個房地產公司在投資之前都會有一系列的分析，既包括企業自身的因素，例如企業自身的投資能力、實施能力等等同時也需要對項目自身進行分析，例如項目開發的必要性、優越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個因素是不得不考慮的，那就是當地政府的相關房地產調控政策，選擇建設符合大眾要求和市場要求的房地產項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場調研數據，只有準確的數據才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會直接影響項目的最終回報情況。這就類似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門人員的共同分析，房地產開發商要從項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等進行考察；企業策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析；數據分析人員要立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算；房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性；項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。這就進入項目規劃設計階段的成本管理。

　　2.2項目規劃設計階段的成本管理

　　項目規劃設計階段是對投資項目進行必要的設計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規劃設計階段的企業成本，包括設計規劃人員的人工費、材料費、設備維護費，另外還可以降低工程項目建設所需要的設備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產公司自行設計，考慮到個人容易受思維定勢的影響，適當的引入招標制度是一個不錯的選擇，這樣可以得到最優化的設計規劃方案，同時可以極大程度的節約房地產公司的企業成本。項目設計階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，必須要合理科學的進行項目設計，否則就會造成投資成本過高、建設周期更長、回收資金更慢，最終影響項目工程的經濟效益最大化。所以，房地產開發商都會對項目設計進行周密細致的分析，確保成本管理有效實現。

　　2.3項目施工階段的成本管理

　　房地產項目的施工階段其實就是項目投資的實施階段。這個階段的復雜性超過其他的幾個環節，是最為復雜的環節。這個階段既要對質量把好關又要盡可能的節約工程成本，找到兩方面的平衡點。質量好、成本少這是兩個相互矛盾的方面。雙方的統一方面是能保證按時按質的完成。在保證質量的同時降低人力、財力及物力的支出。通過對大多數房產企業的研究，施工過程中的成本控制措施一般從以下幾個方面進行分析：

　　2.3.1企業在施工前，要審查好施工組織設計

　　這項工作看似對成本管理沒有什么幫助，其實不然。因為施工組織設計體現了承包方和發包方相應的權利和義務，同時也是雙方處理分歧的依據。施工組織設計一般都會包含項目質量、施工進度、建設成本控制目標、處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會起到極大的推動作用，避免出現問題相互推諉扯皮的情況出現。這從某種意義上講是對施工工程成本進行了管理。

　　2.3.2物資采購方面要做到比價

　　物資采購對工程的成本及質量有相當大的影響作用。物資采購過程對質量、價格、服務信譽等方面進行把關，同時對不同的供應商進行此價。這樣才能做到物美價廉，保證質量的同時降低成本。

　　2.3.3嚴格管理工程變更

　　工程出現變更必然會造成預算成本的增加，所以應盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設計圖紙和施工圖紙。

　　2.3.4加強管理相關合同，做到有章可循

　　這樣可以避免以后的工程索賠等經濟糾紛等隱患的出現。這樣也可以為項目結算階段的成本管理提供相關的保障。

　　2.4引入價值鏈管理理念，樹立房地產企業戰略成本管理思想

　　房地產行業是典型的資金密集型行業，項目實施離不開資金流轉。傳統項目開發過程中，資金預算往往根據工程預算結合進度節點安排使用計劃，在實際操作中還會脫離預算被動支付，超預算付款經常發生。引入價值鏈管理，房地產企業為了提高對消費者（業主）提供滿意的產品和售后服務質量，將圍繞項目開發的上下游相關單位都納入管理和服務的對象，制定和提供與企業品牌和項目開發策略相匹配的相關的管理、技術、質量、安全等標準，確保項目周期內任何一個階段、任何一個單位都能采用統一的管理、技術和服務標準，嚴格執行并得到有效控制，最終滿足消費者的需求。

　　3結語

　　綜上所述，成本管理對于企業而言有著非常重大的意義，為了保障企業的經濟效益，促進企業決策的科學化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇17

　　如今房地產企業已逐漸成熟，房地產市場逐漸規范，競爭依然激烈，房地產企業要想獲得更多的利潤，就要有效控制成本，科學地進行成本管理。本文首先簡要介紹了房地產開發成本的構成，然后指出目前房地產成本管理中存在的問題，最后著重提出科學進行成本管理的方法。

　　一、房地產開發成本的構成

　　房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。通常包括土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、管理銷售費用及開發期間稅費等。

　　目前，房地產市場競爭激烈，國家也不斷整頓規范房地產市場，房地產開發企業的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進一步取得利潤的空間。

　　二、房地產成本管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈ο到y的成本管理體系

　　由于房地產項目建設周期長，策劃、施工和運行各階段參與者只負責本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節，不利于項目總周期的成本管理。另外，房地產項目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產企業缺乏規范的規章制度、崗位職責、控制流程等，在各細節方面不能有效地進行成本管理，需要在進程、人員、設施等方面建立系統的成本管理體系。

　�。ǘ�）忽視前期策劃和設計階段的成本控制

　　很多房地產企業為了加快項目開工，簡化甚至忽略項目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設計費用，直接采用報價最低的設計方案，這些都會導致無法彌補的損失。雖然項目的前期費用投人較少，但項目前期策劃決定著整個項目的方向，對工程壽命期的影響最大，項目前期策劃階段的失誤，往往會導致工程運行費用高、建設過程中不斷變動等問題。而采用報價最低的設計方案，在施工過程中可能會出現設計方案不可行而不斷修改的現象，反而增加了設計成本。

　�。ㄈ�）成本管理有待信息化

　　目前，房地產企業成本沒有成熟的信息化管理系統，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業決策。項目各階段的信息、各利益相關方的要求不能進行整合，項目負責人只能根據書面或口頭信息進行決策，導致成本增加、風險加大等諸多問題。

　�。ㄋ模┻^度強調成本管理忽視工程質量

　　部分房地產企業一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質檢，降低了工程質量。上�！吧徎ê优暇霸贰毙�區一住宅樓倒塌便與開發商盲目追趕工期、降低成本有關系，其主要負責人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業主要求索賠，其他住宅樓的業主也要求退房退款�？梢�，如果盲目地追求降低成本而忽視工程質量，反而會增加后期維護或賠償費用，得不償失。

　　三、科學進行成本管理的對策

　�。ㄒ唬┙∪�成本管理體系

　　成本管理體系應確立項目流程，在各流程的結點明確負責人的交接工作，比如要求負責人說明該流程具體成本、目標完成情況、接下來需要注意的地方等。成本管理體系應包括成本核算體系，對成本進行預算、控制、核算、分析及考核，對項目全周期成本進行動態控制，保證成本管理的及時性及精確性，便于負責人決策，提髙企業經濟效益。其次，還應包括成本責任體系，明確各階段工程內容、負責人、負責部門，并要求負責人就項目執行或總結情況進行及時反饋；建立考核指標及評價機制，及時記錄考核情況并嚴格執行獎懲機制。另外，成本管理體系還要做到統籌成本、進度、質量的關系，忽視任一因素都會影響項目的執行情況。

　�。ǘ�）完善各階段成本控制

　　項目的每個階段都對項目成本產生影響，因此要完善項目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場調査，了解市場供求情況；做好項目構思與規劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項目目標，進行項目定位，初步確立成本目標。在設計階段，由于設計方案的質量決定了后期的成本、費用、工期、質量等的髙低，因此要重視設計方案的選擇，不僅要考慮設計費用，還要綜合項目總的投資預算進行選擇。

　　施工階段是項目投資最大、工期最長的階段，由于設計方案已定，企業往往不能通過減少或改變施工量來降低成本，企業要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場行情，在保證材料滿足建筑要求的條件下盡量降低采購成本；1按照成本管理體系的規劃對成本進行控制；3，嚴格控制合同變更，減少項目修改或返工的次數；4.嚴格審核工程索賠，加強預見性，減少索賠發生。

　　項目運行階段要進行項目的銷售，要結合項目的規模、市場定位、競爭對手情況選擇銷售形式、確定銷售費用，銷售費用與項目將來的銷售情況密切相關，房地產企業要做好銷售費用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產企業成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統，它本質上是成本管理核算體系的軟件表現形式。成本管理系統用于核算項目成本，實現業務、財務管理的結合；整合成本信息，反映目標成本與實際成本的差異，為項目負責人提供決策依據，保證決策的及時性及科學性，提髙項目的競爭力。

　�。ㄋ模┖侠斫档唾Y金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強財務杠桿的作用；充分利用稅收優惠，制定合理避稅措施，可減少稅費以降低成本；嚴格按照成本計劃撥付資金，對計劃中未提及的撥款要求，要嚴格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應收賬款，保證現金流，提髙資金利用率及流動比率等財務指標；同時，提升企業品牌，擴大影響力，與政蒔、銀行等金融機構建立良好關系，也有利于企業的融資及項目的批準與實施，在一定程度上也降低了項目開發的資金成本。

　　四、總結

　　房地產企業的成本管理涉及項目的各個階段及各個人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質，建立人員考評及獎懲機制，全員、全過程的管理才是成本管理的關鍵。此外，規范項目建設流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強成本管理。只有加強房地產項目的成本管理，才能提髙企業的競爭力，使企業處于不敗之地。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇18

　　自2010年國家對房地產行業實施了新一輪調控開始,房地產市場出現房價下跌,成交量萎縮等現象,企業也隨之陷入資金壓力大的困境,為此房地產企業必須全面分析、掌握社會市場的動態發展,及時進行相應的戰略調整,以提高自身的應變和競爭能力。實施和加強項目成本控制是房地產企業提高生存能力的關鍵措施之一。

　　1.房地產項目成本管理

　　房地產項目開發成本也就是直接成本,它包括土地費用、建筑安裝工程費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發期間稅費、其他費用以及不可預見費用等[1]。其他費用主要是指管理費用、財務費用及銷售費用三項。項目成本管理是指根據企業的總體目標和項目的具體要求,在項目實施過程中,對項目成本進行有效組織、控制、分析和考核等管理活動,以達到強化運營管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平[2]。

　　2.房地產項目成本管理方法

　　2.1以開發業務流程為導向的項目成本管理方法

　　以開發業務流程為主導的房地產項目成本管理首先通過招拍掛等途徑拿到項目開發所需的土地;其次進行市場調研、項目定位、規劃設計等的基礎上編制成本計劃工作;然后是在估算造價成本,管理費用、銷售費用、財務費用等三大費用及其它花費的基礎上編制項目成本預算;最后再分解成本指標至各業務部門進行控制考核。這種成本管理方法的主要落腳點是建安工程費用的控制,關鍵點是設計階段的造價控制(見圖1)。

　　以開發業務流程為主導的房地產成本管理方法存在以下幾方面缺點:1)土地成本難以納入成本管理,在實際操作中土地成本多被忽略出成本管理;2)售價與市場脫節,由于這種方法首先確定的是成本因素,因而在確定項目銷售價格時往往參考成本因素的多,參考市場因素少,比較容易形成售價與市場脫節的尷尬現象,最終使整個項目利潤難以保證。

　　2.2 以市場為導向的項目成本管理方法

　　以市場為導向的項目成本管理方法,就是指房地產開發公司先根據市場需求定位擬開發的產品,確定產品銷售價格,再分解成具體的土地、造價及其它費用成本計劃,在開發過程中以此為參考,形成成本預算,通過貫徹執行,達到項目成本管理目標的經營活動(見圖2)。

　　以市場為導向的房地產項目成本管理方法具有以下幾個優點:①將項目成本中占較大比重的土地成本納入整個成本管理之中,力求成本管理沒漏洞;②以市場為導向,尤其是以市場可接受的售價為導向,確定產品定位,市場對成本管理的指導作用更積極;③反推倒算更容易讓全員形成成本管理控制的理念。

　　3.以市場為導向的項目成本管理方法的實施

　　3.1市場導向下項目成本管理應遵循的原則

　　全過程全員控制原則、動態控制原則、目標控制原則、制度和組織保障原則是成本管理過程中經常遵循的原則,除此之外還有2個原則比較重要:

　　3.1.1成本和品質兼顧的原則

　　過渡的提高項目品質會造成不必要的投入。所以在項目定位時不能過渡突出品質,忽視市場現狀。設計階段,要秉承項目是產品,不是藝術品的理念,做到品質適度和可實施性。同時避免過渡節儉而影響品質,從而影響銷售,加大維護成本,甚至返工,實際增加了成本。

　　3.1.2工期安排兼顧成本的原則

　　成本和工期是相互制約和影響的關系,工期越短,單位時間內的投入越大,成本必然加大;工期越長,人力成本、財務費用、管理費用都會增加,也導致項目成本增加。因此項目實施過程中要安排合理的工期。

　　3.2市場導向下項目成本管理的做法

　　3.2.1 項目定位階段

　　本階段解決的主要問題是產品定位和價格定位,企業應以市場為導向,確定擬開發的項目定位,并通過預測產品市場價格,測算顧客愿意接受的價格,再根據項目開發面積確定目標銷售收入。目標利潤的確定可采以下方法:用先進企業或企業歷史最高水平的銷售利潤率乘以預測的銷售收入;用先進的資產利潤率乘以預計的資產平均占用額;用先進的成本利潤率乘以預計的成本總額[3]。

　　3.2.2計劃成本分解階段

　　該階段是以售價為基礎,分解目標利潤、稅費、三項費用(管理、銷售、財務)、報建報批相關費用,反推出土地成本、建安費用等成本,并編制成項目成本計劃。

　　3.2.3土地獲取

　　依據項目定位和計劃土地成本,尋找兩者結合的最佳平衡點。土地的價格在開發成本中所占的比重較大,因此土地價格和獲取方式對項目達到成本管理目標至關重要。

　　3.2.4施工圖設計和會審

　　設計階段的造價控制是建安成本控制的關鍵,所以在這一階段要對建筑設計方案、結構形式、地基處理、戶型結構進行反復論證會審,以求獲得最佳方案,將工程造價控制在項目的成本計劃目標之內。

　　3.2.5 編制項目成本預算

　　在正式施工圖出來之后,就可以編制項目的成本預算,可以較詳細的列出項目建設施工階段、銷售階段所發生的所有成本。項目成本預算相對項目成本計劃操作性、指導性更強,也以此制定項目成本管理的考核措施。

　　3.2.6項目建設階段

　　項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。通過招投標盡量降低工程造價、縮短工期,保證工程質量。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本是房地產開發項目成本管理中建設施工階段的一個重點。

　　3.2.7 其次還有前期準備環節的其它費用、管理費用、銷售費用和財務費用的控制。

　　4.結語

　　總之,房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務,通過成本控制手段的加強,能夠減少甚至杜絕房地產企業中的資金浪費現象,對促進社會與經濟資源的節約意義重大。以市場為導向的房地產項目成本管理方法是一種管理上的創新,以期房地產企業進一步適應調控的經濟環境,增強市場生存能力。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇19

　　房地產行業是社會經濟發展過程中必不可少的一個行業，也是與人們生活質量與水平密切相關的行業之一，更是國民經濟發展的支柱型產業。按照當前的情況來說，我國的房地產行業發展非常迅速，而且房價的一路走高，使得政府分布了許多限制房價的政策，這對于房地產行業的經濟利益起到了限制作用，也使得房地產行業的發展面臨著一些困難。房地產行業的利潤空間不斷縮小，但與經濟利益相關的風險卻沒有減少。在行業競爭不斷激烈的今天，房地產企業要想實現自身競爭實力的提高，就要對財務成本進行有效控制，加強財務成本管理的力度，從源頭上進行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產財務成本管理問題及對策作為研究對象是有一定的社會經濟意義的。

　　1 房地產財務成本管理問題分析

　　在我國社會經濟不斷發展的今天，不同房地產行業公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產公司之之中，如何加強成本管理與控制是企業管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問題，這引起了房地產行業相關人士的高度重視。下面，我們就來對房地產財務成本管理存在問題進行簡要的分析：

　　1.1 財務成本管理重視力度不足

　　我國的一些房地產企業的管理者沒有給予財務成本管理工作重視，管理意識較低，沒有利用正確的態度來對待財務成本管理問題。雖然一些房地產企業管理關注的財務成本管理，但沒有重視財務成本管理的實際實施。按照相關的數據顯示，建筑企業大部分的財務成本管理工作都發生在建筑工程的設計階段，但實際上財務人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒有進行落實。還有一些財務人員認為只有建筑施工的材料以及機械設備才是財務成本管理的重點，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產企業的相關部門以及財務工作人員沒有對財務成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業的財務成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產企業的負責人以及財務成本管理相關部門的工作人員加強對財務成本管理工作的重視，才能使財務成本管理工作合理性得到提高。

　　1.2 財務成本管理體系不健全

　　一部分房地產企業的管理體系不健全，使得企業現存在的管理制度與企業的發展目標與方向不盡相符，這對于房地產財務成本管理工作的具體實施有著阻礙作有和，許多房地產企業的財務管理制度都不盡健全，這是一個企業的財務成本管理粗放的重要原因。對于那些具有較全面的財務管理制度的房地產企業，其制度大多流于形式，沒有對企業的成本管理工作起到保障作用。導致房地產企業財務成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業每一個崗位的責任不明確，科學度較低，財務管理與成本管理的責任不明，獎懲力度不足，都會影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質量。其次，房地產企業財務成本管理的方法過于傳統，不能跟上時代的步伐，使得房地產企業的財務成本管理效率下降。

　　1.3 建筑工程的預結算管理不足

　　工程預結算對于房地產財務成本管理工作有著直接的影響，工程預結算工作的不足會影響到房地產財務成本管理。首先，工程的預結算定額的更新速度較慢，傳統的換算法已經不能對工程的預結算工作的真實性與準確性進行保證，繁瑣的計算會影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會得建筑的施工與設計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預結算款大幅度提升，影響到房地產企業的資金安全。更有一些人員在工程預結算問題上弄虛作假，使預算高出實際花費很多，不利于房地產企業未來的發展。

　　2 房地產財務成本管理對策分析

　　面對房地產財務成本管理的許多問題，房地產企業的管理越來越意識到企業成本管理問題是何等重要。下面，我們就來對房地產財務成本管理的對策進行分析：

　　2.1 建立健全財務成本管理體系

　　加強房地產財務成本管理體系的建立與健全，對于房地產企業的發展來講是極為重要的。加強預算的考核與分析，重視預算的編制與執行，建立全面的預算體制是加強房地產企業財務成本管理的重要內容。首先，要加強三級責任中心在企業內部的建立，就是在企業內部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務預算與項目預算、資金預算的工作，確立內部的年度以及季度成本管理目標。對于已經完成的工作與正在完成中的計劃要進行分層審批與執行，加強財務成本管理體系的精細化。其次，在進行預算的編制之時，企業內部的上級與下級要進行積極的溝通，將每一個責任中心的職責進行明確，制定完善的執行標準。企業內部要以月度為單位進行分析，以季度為單位進行成本管理考核，以年度為單位進行成本管理的總結。只有這樣，房地產企業的財務成本管理問題才能得到解決。

　　2.2 加強企業內部資金管理體系的建立

　　資金管理體系的建立與健全對于房地產財務成本管理工作效率的促進作用，加強資金的預算管理以及信息化管理，對資金進行科學合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內容。在進行資金的預算管理以及信息化管理之時，企業的財務成本管理工作人員要對企業內資金的收支以及納入情況進行準確的把握，將每日的現金流量以及月迤邐的資金預算進行核對，將日常管理工作與年度財務管理工作進行結合。另外，房地產財務管理工作者應該以網上電子銀行以及相關的財務核算系統為基礎，建立起一個符合企業財務管理工作實際的資金預算控制與結算控制、決策控制，使房地產財務成本管理工作的全程預警體系。

　　2.3 對企業的財務管理體系進行升級

　　加強財務管理制度的改革和推廣，是對企業財務會計制度和財務費用審計制度的提高。第一，房地產企業管理者應該對財務成本管理每一個層次的人員進行授權，只有財務成本管理相關具有合理的權利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進行合理飄轉。第二，要對每一個會計主體的財務數據進行有效的記錄與科學的收集，使成本管理人員的結賬以及報表編制工作具有統一的規范，保證成本會計的科目設置與造價會計的科目設置相一致。第三，要將全面的預算體系與核算體系進行結合，使每一個會計主體得到統一，完善成本管理核算系統。優化和企業財務管理系統升級是房地產企業的財務成本管理解決的關鍵，也是關鍵一環。

　　3 結 語

　　綜上所述，房地產行業的發展是社會和經濟發展的重要基礎，加強對房地產行業的發展，對提高社會和公共生活滿意度的發展具有重要作用，房地產財務成本管理工作是房地產管理工作的重要內容，筆者從房地產財務成本管理存在問題進行分析，提出幾點優化對策。希望以此引起房地產企業管理者對于財務成本管理工作的重視，加強成本管理力度，促進房地產企業的成本管理質量提高，為房地產財務安全提供一個有力的保障，為社會和諧發展服務。

　　參考文獻：

　　[1] 郭淑華。房地產企業成本控制存在的問題與對策[J].財經界（學術版），2011,（6）。

　　[2] 余玉欽。房地產企業成本控制存在的問題及策略[J]新西部（下旬。理論版），2011,（3）。

　　[3] 王其霞。淺析房地產企業的成本控制[J].商業經濟，2010,（19）。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇20

　　受越來越復雜的社會發展環境和越來越激烈的房地產市場競爭的影響，成本管理的相關工作也不斷被重視，而傳統的成本管理方式和思想已經無法滿足相關企業的發展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關概念和功能以及在房地產項目中存在的問題進行分析探究，并結合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產企業的成本管理水平的提高，并創造更多的經濟效益和社會效益。

　　隨著社會經濟體制的不斷變化，房地產企業與人們的生產生活密切相關，在社會經濟中占據重要的地位，并得到了越來越廣泛的關注，而有效地目標成本管理工作對于企業的發展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關的企業帶來相應的經濟效益，并促進企業健康長遠的發展。

　　1房地產開發項目目標成本管理

　　1.1目標成本管理的本質與概念在房地產企業項目的開發過程中，目標成本管理工作發揮著關鍵的作用，并在滿足企業利益目標和方案決策要求的基礎上，根據企業項目開發的實際情況，有效把控企業項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業項目的發展過程中，目標成本的管理工作對企業成本管理的主動性進行了充分的發揮，并在對目標成本管理體系構建的同時，對合作方和企業內部的成本控制積極性進行了一定程度的調動，從而有效地對企業項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產企業面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關的合約管理、設計管理以及施工結算管理等，以此來提高目標成本的經濟效益。

　　1.2目標成本管理的相關功能

　　第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產項目的各個發展階段，將目標成本與動態成本進行有效比較，并根據相關情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規劃功能，并有利于相關企業更好地對成本進行分配，同時對企業的方案以及相關計劃的制定都提供了一定的規劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發展的各個階段進行嚴格合理的監管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關項目的收益情況產生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯系，從而激勵相關人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發揮，從而促使房地產企業總體管理水平的提升，創造出更多的經濟效益和社會效益。

　　2房地產開發項目成本管理中存在的問題

　　由于房地產市場的持續發展，使得房地產開發項目的成本管理水平也在不斷的發展。但據目前情況了解到，在房地產開發項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業經營管理過程中占據著重要的地位，但部分企業存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經濟等不良現象，從而使得成本管理的水平無法滿足經濟發展的要求，阻礙相關企業的快速發展。然而’在房地產開發項目中，主要存在這樣一些問題：

　�。�1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據目前情況了解，很多房地產企業尤其是中小型企業，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現相關部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產項目各個階段的工作規劃相脫離的現象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發揮其自身的性能。

　　(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調査與探究現象。成本調研工作對于房地產項目前期的投資決策有著非常關鍵的作用，但部分企業由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調研工作比較忽視，并以項目原因的數據作為成本管理的依據，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。

　　（3）在房地產項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經濟管理的需求。同時，在房地產項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術的管理，忽視相關經濟的合理性，從而造成了成本浪費的現象。且由于相關成本信息無法對相關項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。

　　（4）在房地產相關的成本管理工作中，沒有對相關成本的數據進行充分的積累，從而造成實際的結算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數據進行反饋，并及時地發現和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的有效性。

　　3房地產開發項目目標成本管理的優化措施

　　⑴重視目標成本管理的調研階段和制定階段，從而有效地對目標成本進行進行預測和估算，并根據相關的調研情況對相關的方案設計工作以及目標成本進行考察和修訂，減少目標成本與實際成本之間的差異，進而有效地減少成本超支和成本浪費的不良情況。

　�。�2）在房地產開發項目中，對制定好的目標成本進行嚴格的落實，并在具體的招標過程中，將目標成本與投標的價格進行對照分析，根據具體情況來優化設計的方案，有效保證目標成本低于項目的總價，從而更好地保證相關項目的順利進行。在這個過程中要及時地根據市場經濟的變化和相關政策的改變等各種因素進行及時的匯報和采取相關措施，有效減低開發項目風險并為目標成本的充分落實提供保證。

　　（3）在對房地產開發項目目標成本管理工作進行優化的過程中，構建信息化平臺和數據統計系統是非常有必要的。這樣不僅可以及時地發現操作過程中的所產生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯誤的現象，同時，可及時采取相應的方法對其進行補救。另外，還可通過對信息平臺與數據庫的分析，更為準確地了解到相關成本管理的情況，從而使得相關人員可有效控制項目風險，提高目標成本管理水平。然而，由于信息平臺與數據庫的構建是一項長期的工作任務，且需要及時給予落實，相關的信息和數據也需要及時的更新。

　�。�4）在完善目標成本管理工作的同時，加強對相關管理人員的培訓以及企業文化的創建。目標成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關人員操作規范，充分掌握相關技術，還要具備對成本管理工作相關知識有一定程度的了解。由于目標成本管理工作非常復雜，且相關人員的流動性大，因而加強建設人力資源并完善相關目標成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創建企業文化并對相關人員的責任感和成本管理意識予以加強，在一定程度上能有效提高房地產開發項目目標管理水平，從而推動相關企業的順利發展。

　　4結語

　　房地產企業的市場經濟發展情況在不斷的穩定，相關的成本管理工作也越來越精細化。同時，有效的目標成本管理體系，不僅保證了房地產企業項目的順利進行，也對有效地控制成本和提高經濟利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來了不利的影響。因此，需要不斷地探索實踐，并采取有效措施加以改進，推動目標成本管理水平的提升，從而更好地促進房地產企業經濟快速健康發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇21

　　成本管理是房地產企業管理工作的中的重要環節，也是房地產企業實現利潤重要管理手段。在快速發展的市場經濟條件下，房地產將運用全成本管理思路，以便適應市場的快速發展。全成本管理需對管理職權、管理專業能力進行全面控制。僅靠成本財務數據不能起到成本監督作用。但是，隨著計算機和網絡技術的發展，傳統的成本管理模式已經無法滿足日常的要求，同時還應加強信息化平臺建設。加強成本管理，是房地產企業生存和發展的基礎。

　　1房地產全成本管理重要作用

　　首先，成本管理是房地產生存的核心，有效的成本管理可以提高企業總體管理水平。成本管理是指在房地產在生產經營過程中進行的各項成本核算、分析、決策和控制等一系列管理行為的統稱，成本控制主要包括成本預算、成本決算、成本分析、成本控制和成本考核。成本管理是企業管理的重要組成部分，要做好成本事前控制，利潤的保證，它對于控制房地產成本、減少各項費用、提高財務核算水平、完善成本管理起到非要重要作用。

　　其次，全成本管理可以提高財務核算信息的準確性。通過全成本數據歸集整理，將數據建立信息平臺，在平臺中數據共享，有利于成本數據的及時有效分析出關鍵指標。建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。

　　最后，加強目標成本管理是實現全成本管理的關鍵，目標成本是房地產企業根據項目定位和客戶價值的分析結論，以項目規劃或設計方案為依據，結合市場價格行情以及對未來風險的預估，制定的管理后續設計、采購、項目管理、銷售等各過程成本支出的管理文件，目標成本按照項目不同設計階段分為啟動版、經營目標版和方案版。把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

　　2房地產企業成本管理存在的問題

　　國家對房地產管控日趨嚴重，房地產企業平穩中求生存，成本管理在企業中的作用日益顯著。近年來，隨著我國企業管理機制的改革的不斷深入，成本管理工作取得了很大進展，管理水平有了一定提高。但是，目前而言仍然存著一定問題，阻礙了企業的發展，綜合起來主要有以下幾個方面。

　　對成本控制存在錯誤的認識。部分房地產企業認為設計階段是成本控制的重點，其他階段對成本控制的影響不大，施工過程中材料和設備是最重要的成本構成。其實房地產企業的發展道路是越來越精細化，成本管理范圍中應納入任何微小的成本和任何的成本要素。

　　選擇的成本管理方法較為落后。房地產企業以傳統成本控制方法為主，將工作重點局限于成本確認與計量，而對成本計劃、預算、決算、分析和考核關注較少。成本管理手段以手工為主，工作效率較低，管理水平也受到限制。信息化平臺建立落后，成本數據不能及時共享，大量的成本數據還停留在手工編織表格階段。更有甚者為了完成部分目標指標，人工編制財務報表，工作量大，準去性交底，大大降低了成本信息的可靠性和相關性，對使用者進行決策提供了誤導信息。同時難免因人員素質問題，造成成本數據失真。

　　房地產企業目標成本管理不到位，目標成本編制不及時，數據來源及科目劃分不能和財務數據統一，造成成本不能及時匯總。目標成本不能得到有效控制。其中開發產品成本核算未能按照開發產品的具體情況設置成本項目。目標成本關鍵的費用指標不明確，土地成本、開發前期費、主體建安工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費勾稽關系復雜，且不能真實體現房地產企業動態成本。

　　3完善成本管理的措施

　　第一，提高管理層成本管理意識。將成本管理提升到企業戰略管理層面，實行全員成本管理，樹立企業成本控制的意識，形成良好的成本文化。明確成本管理的重要性的同時，更要完善對成本管理的認識，擴大成本管理范圍，制定涵蓋成本預測、計劃、分析、決策以及考核等全方位的現代成本管理制度。在市場上才能使企業產品具有很強的競爭力，在激烈的市場競爭中企業能立于不敗之地。

　　第二，全成本控制概念引入，全成本管理是關于企業在一定的時期內各項業務活動、財務表現等方面的總體預測。全面成本是一種管理工具，也是一套系統的管理方法。全面預算通過合理分配企業人、財、物等戰略資源協助企業實現既定的戰略目標，并與相應的績效管理配合以監控戰略目標的實施進度，控制費用支出，并預測資金需求、利潤和期末財務狀況等。

　　第三，房地產目標成本是全成本控制的重要環節，在房地產企業投資決策階段，需對市場定位進行目標成本進行初步測算。在項目設計階段，目標成本得以體現，通過項目的設計及方案優化，保證工程造價在目標成本控制內設計完成最終施工圖，從而最終確定項目的目標成本。目標成本確定后，房地產企業需在競爭激烈下取得最大盈利，期間成本的發生，設計項目的整個建設周期，合理安排建設周期并將目標成本準確分解到各階段按節點進行有效控制。

　　第四，信息平臺的建立，是全成本控制數據管理的重要途徑，加強計算機和網絡技術在成本管理中的運用。房地產企業可以與市場網絡咨詢公司，建立一套完整的成本信息管理系統。通過設定權限和資源共享等方式實現不同崗位的相互制約與監督，通過管理層賬戶實現對部門、機構和員工的實時監控，以便及時了解成本執行狀況，發現存在的問題并及時進行解決。實現成本管理的信息化、電子化和網絡化，提高管理效率和管理水平。

　　綜上，全成本管理在房地產企業管理中起著重要作用，成本管理水平可關系到房地產企業的綜合競爭能力，影響到企業的利潤以及企業的生存發展。全成本控制是全員和全過程的控制，是牽一發而動全身的系統工作。加強全成本控制能使房地產企業獲得最大的經濟效益。由于筆者水平有限，僅從上述幾方面簡要闡述了如何加強全成本控制。望各位同事多批評指點，相互交流。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇22

　　文章探討了建筑經濟成本管理在房地產中的作用，提出了現階段我國房地產行業經濟成本管理存在的問題，分析了如何發揮建筑經濟成本控制管理在房地產中的作用，發揮房地產企業經濟效益的最大化，保障我國房地產業健康有序發展。

　　1建筑經濟成本管理內容分析

　　建筑經濟成本管理的目標就是用最小的支出取得最大的收益。施工企業在管理施工過程中所涉及的范圍很廣，相互之間管理關系復雜，建筑經濟成本管理質量直接影響企業創造的利潤，影響企業經濟效益。

　　2建筑經濟成本管理在房地產中的作用分析

　　現階段國內房地產市場競爭日趨激烈，國家房地產政策深入改革，給房地產企業都帶來較大挑戰。通過控制成本就成為房地產企業占領市場制高點的關鍵環節，房地產企業利潤是銷售收入與成本費用的差額。

　　我國正通過多種手段來控制市場房價，房地產企業不能通過銷售收入來實現經濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑，有效的成本控制可以為企業減少費用支出，為企業實現經濟效益提供重要保證。

　　2.1房地產實行成本控制保證其生存和發展

　　房地產首先要在充滿競爭的市場中生存下去，然后才能謀求發展，這是任何企業要解決的首要問題，企業的“收”和“支”大體平衡，支出可由收入彌補。支出得到節約，企業積累相應增加，這是房地產企業實行現代成本控制要達到的新要求，它能促進企業的長遠發展。

　　2.2房地產企業在市場競爭中取勝的關鍵是成本控制

　　在激烈的市場競爭中，房地產企業想要取勝，其重要武器是低成本，而企業降低成本的最有效途徑是實行成本控制。

　　2.3可以促進房地產企業經營管理水平的提髙

　　在企業管理中，成本控制能保障有效控制企業的成本，對改進和提髙企業其它方面的管理工作有很好的促進作用。

　　3現階段我國房地產建筑經濟成本管理存在問題分析

　　3.1對成本控制存在錯誤的認識

　　我們只有極少數的房地產企業實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業都還沒有實行。很多房地產企業存在錯誤的認識，有些房地產企業認為設計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；有些房地產企業認為提供材料和設備是最重要的成本構成。

　　3.2缺乏先進的成本控制方法

　　根據財務部門的決算報告，這是傳統的房地產企業成本控制，由于業務人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發揮成本控制的作用。事前預測和過程控制在企業成本控制中相對缺乏，成本控制中存在的問題和原因不能及時準確地發現，不能對癥下藥，應采取有效的措施控制企業成本。

　　3.3沒有完善的成本控制制度體系

　　很多房地產企業在成本控制上處于粗放狀態，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產企業雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實際執行過程中卻形同虛設，一些房地產企業沒有相對應的部門崗位職責與權利，即使兌現了也是受獎不公，受罰不服。有關人員的積極性受到嚴重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失，房地產企業的責任權利相結合是否有力是職工所關心的。

　　4如何發揮建筑經濟成本管理在房地產中的作用分析

　　4.1實行全員成本管理，樹立企業成本控制意識

　　市場經濟的發展，成本控制不能局限于產品的生產過程，內涵要由物質產品成本擴展到資本成本、人力資源成本、產權成本、環境成本、服務成本等非物質產品成本，在市場上才能使企業產品具有很強的競爭力，在激烈的市場競爭中企業能立于不敗之地。

　　4.2加強先進的成本控制技術的運用

　　房地產企業的整體控制水平體現在清單報價模式，房地產企業的實際消耗成本是定額模式下的預算成本，可由分部分項反映得到；工程量清單是一種計價模式，它與市場經濟相適應和與國際慣例接軌。

　　各單位對于工程數量相同的同一個建設項目，具有的價格卻不相同，這對房地產企業成本控制水平差異有充分的反映，房地產企業的成本控制必須加強，成本控制水平充分提高，才能適應市場經濟下的清單計價模式。

　　4.3實施全過程的項目成本控制

　　決策階段，策劃書的關鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充奮分析和判斷，包括經濟形勢、土地開發支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價成本以及不可預見費等多個方面。

　　設計階段，重點就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設計招投標制度，加強技術溝通，實行限額設計。

　　招投標階段，加強對招投標工作各環節的監控，避免決策失誤。嚴格、審核單位的經濟狀況，避免魚目混珠行為，加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結算帶來的困難。在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規范和技術規定施工，節省施工成本。

　　4.4加強房地產項目資金的預算管理和集中管理

　　房地產企業應加強對項目資金的全面預算管理，要求追蹤和監督項目各環節發生的各項支出，分析預算與實際的差異，以利于預算部門掌握整個項目預算的執行情況，便于及時對出現的問題提出改進措施或建議，確保預算目標的實現。

　　4.5加強合同管理

　　加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。應嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進度的變更等，即使有變更也應按變更合同程序辦事，及時辦理增減預算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，盡量減少索賠事件的發生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產生投資失控。

　　5結語

　　總的來說，建筑企業本身帶有盈利性質，隨著市場經濟體制改革，企業在不斷地進行改革發展，面臨著競爭和挑戰。建筑企業實行經濟成本管理制度，對建筑企業的發展有著非常重要的意義，在建筑企業內部的整體管理上，建筑經濟成本管理制度也其具有重要的作用，良好的經濟成本管理能使建筑企業在競爭中不被淘汰，我國建筑企業必須在企業內部加強建筑經濟成本管理，這樣才能保障我國建筑企業的可持續發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇23

　　目前，隨著我國經濟的快速、穩定發展，也使得房地產行業獲得了較大的發展，為了讓房地產行業更好的發展，國家相繼出臺了有關政策用以引導規范其發展。房地產行業國家宏觀調控的加強和房價的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規范的現實情況，各開發企業規模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產開發企業必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產企業要獲得最大限度的'經營利潤，降低企業相關的成本是一條重要的渠道，而加強企業成本管理，建立科學合理的成本管理體系則成了企業發展的重中之重。

　　一、企業成本管理體系概述

　　所謂企業成本管理，就是以企業的全局為工作對象，緊密結合企業總體發展戰略和規劃，在理論到實用的層面所制定的規范和準則也要從企業全局出發。在目前的房地產開發企業中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進的地方，在管理上不規范的地方也很多，在這些企業中，構建一套完整的成本管理體系已經成為當務之急。

　　二、房地產開發企業成本管理體系設計的基本思路

　　無論是大型的比較成熟的房地產開發企業，還是管理相對不太完善的中小型企業，都要構建突出本企業特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實際。這是因為，房地產開發企業的經營特點就是涉及范圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經營效果。

　　一般來說，房地產開發企業的成本管理包括目標成本、責任成本、動態成本和事后評估等幾個方面的內容，這些內容涵蓋了房地產企業經營的全過程，既有時間上的全覆蓋，也有部門和項目上的全體性。通俗地說，在設計成本管理體系時，要考慮到具體每個項目的事前、事中、事后和長效跟蹤，也要考慮到每個項目的各個具體步驟，還要考慮到執行項目的每個部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質量和時間的前提下切實降低成本，實現各項成本的有效運作，取得經營上的主動權。

　　房地產開發企業在設計成本管理體系時，要注意下面幾個問題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關的各項規章制度，如財務制度、月報制度等，同時要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時也是前提條件；二是完善合同。房地產企業在簽訂經營合同時，除了要考慮相應的權利和義務以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經營權利，規避在經營過程中因合同完善而產生的經營失誤和隱性風險；三是完善流程。在企業中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執行力。

　　房地產開發企業在具體的經營過程中，一定要規范經營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經營，如真正需要技術處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進行，不能轉漏洞，違反相關的政策和法律規定。也就是說，要加強成本管理，必須保證經營行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經營行為變得越來越規范和科學，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場競爭力。這是因為，隨著國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當競爭也終究會受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經驗，要汲取大眾所長，吸收他人的經驗，揚長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據規定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個復雜和系統，各個開發企業的不同，具體的內容和環節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經營的過程中，情況是千變萬化的，企業所面臨的環境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產開發企業在經營過程中要善于積累經驗和不斷的學習，包括數據的積累、方法的積累等。

　　總之，房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，需要企業的全員努力才能實現，也需要企業的管理層足夠的重視，如果領導不重視注定是行不通的。

　　三、房地產開發企業成本管理體系設計初探

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　　目標成本是指房地產開發企業在實施項目經營時依照現有信息對不同階段的經營內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由于房地產開發企業很難像其它工業企業一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。

　　目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產開發企業實施成本管理的基本內容。房地產開發企業應該從項目論證階段就要對目標成本進行細致的分析，通過周密的研究，精心設計經營活動的各個環節，盡量減少和消除經營中的非增值成分的內容，把成本降到最低。同時，在經營過程中，要考慮運用新工藝、新產品、新能源，增加項目實施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產企業要想穩定發展，一定要關注國家相關的政策法規，認真分析當前面臨的市場情況，明確企業自身面臨的優勢、劣勢，自身企業的機會和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。

　　實現目標成本管理的有效手段是要進行細致的目標分解。要把目標成本落實到項目的每個分支和部門的每個人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門的角度，不論是項目經理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實現人盡其才，才盡其用。在具體實施中，要密切注意項目進展階段與階段之間的銜接，對目標成本實施動態管理，而這種動態往往要在可行性研究的時候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進行目標成本管理的過程就是企業積累經驗的過程，個別房地產開發企業觀念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優化的問題。在實際的操作中，最關鍵的東西就是要把目標成本管理與企業財務很好地銜接，達到財務與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動態成本與核算成本的統一等等。

　�。ǘ�）加強責任成本管理

　　在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產開發企業實施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時要包含四個方面內容，也就是對責任范圍、責任部門、評價指標和評價部門要進行劃分和界定，要做到項目的每個子項都有責任部門，對于需要多個部門共同完成的項目子項，要確定重點部門，明確成本責任分工，解決好誰來做、做什么的問題。責任成本管理的重要因素是實施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實現，除了要加強教育、增強以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門下發目標成本管理責任書、制定部門責任成本管理要點等，依照責任成本管理清單對部門實行成本管理，做到責權明晰，有據可依。

　�。ㄈ�）加強動態成本管理

　　房地產市場形勢是千變萬化的，在整個經營過程中，經營政策的變化、客戶需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標成本管理進行沖擊和挑戰，因此，動態成本的管理成為成本管理體系中的重要一環。實行動態成本管理可以保證項目成本處于可控狀態，為成本決策提供可靠依據，同時可以滿足融資的需要，最終達到實現目標成本的目的。實施動態成本管理要把握好實時性這個核心內容，隨時能掌握項目進展過程中最新的成本狀態，并嚴格按照合同的內容規范動態成本管理。從目前經驗來看，實行項目進展月報或周報制是一種比較成功的做法。動態成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態成本、實際發生成本和實付成本的因素，如果說目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時段、整體進度、執行效果等各個方面。

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　　對于房地產開發企業來說，工程完工、樓盤售凈并不是終極目的，而積累經驗和建立數據庫則是保證企業能夠可持續發展的必由之路。這時，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內容包括，通過最終成本與目標成本的比較，可以評價整個項目的成本管理水平；通過對實際完成指標與責任成本體系中的評價指標進行比較，可以對各部門的業績進行評定等。在進行成本評估時，要具體總結項目實施過程中的得與失，建立科學實用的成本管理數據系統，在后續的項目經營中發揮重要作用。事后評估是提高成本預測準確性的有效方法，同時也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設的重要內容，在進行成本管理體系設計時要進行通盤考慮。

　　綜上所述，成本管理是房地產開發企業取得經營成功的重要保障，而成本管理體系的設計又包含著諸多的內容。房地產開發企業只有不斷轉變觀念、更新理念，并切實把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業的成本管理和控制，完善自身財務制度的建立，才能幫助企業激烈的市場競爭中獲得一席之地，幫助企業穩定、快速發展。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇24

　　開發成本管理是開發單位的基本組成部分，對合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產項目管理本身復雜和綜合，結合工程活動風險的不可預測性，這帶來了實際項目開發成本管理上的困難，如何保證工程質量的前提下，以最低的成本管理開發成本是核心內容。鑒于我國房地產項目管理制度尚不完善，成本管理并沒有形成統一的管理，房地產項目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆暑認為，房地產開發成本管理決定基本施工單位的發展方向，對其進行全面的分析具有重要的現實意義。

　　1.房地產開發成本管理的基本內容

　　全面分析可能增加開發成本的各類因素是房地產開發成本管理的核心任務，并提出了控制措施。只要能保證工程質量的前提下,可能知話，減少浪費，提高地產項目的利用率，從而有效地提供開發成本預算和成本。對于基本的建設單位，房地產開發成本管理的基本內容，包括以下內容:

　�。�1)對可能會增加開發成本的各種因素進行綜合分析。

　�。�2)當建設單位、客戶和工程監理單位有該項目的共同意見時，確定一個具有法律約束力的合同，為后期工程爭議提供依據。

　　（3)如果房地產項目建設過程中需要修改設計方案過大時，就要通過控制成本的變化來調整成本，確保項目投資的使用率最高。

　�。�4)開發成本需要進行定期核査，確保動態超額現象在成本支出中不出現。

　　2.房地產開發成本管理面臨的主要問題

　　(1)預算編制。房地產項目管理過分強調在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預算編制工作的重要性，從兩個方面導致在預算編制方面問題:一是在預算方面的工程計算預算是不準確的。施工圖設計的準確性是工程建設的基礎上，由于不準確的預算計算，通常會造成工程建筑材料購買的錯誤，增加了開發成本管理損失和負面影響的成本。二是綜合單價表錯誤。由于我國建筑市場管理混亂，在原材料價格，等級，稅金和利潤的標準方面是不統一的，但在預算編制過程中依靠綜合單價套用，造成設備價格編譯錯誤。

　　(2)變更造價控制。對于房地產項目建設，由于施工條件的限制，預計規劃的疏忽，導致施工條件和設計方案的結構，材料，設備和人員編制等內容脫離計劃方案，必須進行工程變更,因此開發成本管理是必要的調整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現階段施工單位反應遲鈍，不按照房地產項目計劃變更及時控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項目變更項目，這將不可避免地導致的資金損失。

　　(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據個人的想法，許多業主干預建設工程中，臨時對施工做出變化，而且沒有要求變化的手續,也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費。其次，缺乏規范的簽證要求�，F場簽證的處理必須得到業主和工程項目業主，監理部門聯合簽署，才有合法權益。但是在簽證辦理的實際過程，不是按照相關程序執行。最后，過分強調了簽證的作用,而沒有根據實際情況靈活變化。各施工單位嚴格卡簽證辦理程序，導致在注冊末期嚴格遵守的原則，對建設項目的優先級不區分，必須等待簽證的處理，在漫長的等待的過程中必然浪費錢。

　　(4)結算控制。后期結算控制是房地產開發成本控制的重要組成部分，但是，在實際的工程中，因為大部分施工單位認為項目已完成，那么結算控制可有可無，誤以為后期費用結算相當于所有的工程造價的合成，這將會導致失去了應用的開發成本管理的有效性。此外，工程結算控制方面由于建設單位的監管力度不夠，使其后期結算費用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對成本管理的發展直接造成的不利影響。

　　3.加強房地產開發成本管理的措施

　　3.1制定合理的預算編制

　　建設單位要加強日常管理，確保所有員工能工作踏實，不會受外部因素影響預算計劃。在充分熟悉了解配額的內涵，項目進度，輔助工程內容，工程量計算的基礎上，還要做深人的市場調查，以掌握最準確的材料，設備，積極的探索施工現場條件，控制施工圖預算調整建設內容，以確保數據來源于實踐的基礎上，以避免所有預算來自理論計算值。由于工程建設都在動態變化過程中的時間，因此，預算必須從實際出發遵守，確保預算以后充分發揮成本管理的價值。

　　3.2強化變更造價控制

　　(1）設計變更。首先，由于那些設計部門的錯誤或缺陷引起的變更費，以及采取的補救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監理單位業主和設計部門協商是否賠償;其次，設計變更應當被視為原施工圖的一部分，所有的費用應該是一致的，并根據國家有關政策的承包費調整條款;最后，造成設計變更的延誤，由監理工程師按照有關規定辦理。

　�。�2)材料變更。首先，按設計變更無論是否已全面實施，以確定是否發生重大變化，如果原設計巳經落實，才要改變，應該明確標注，而且對材料成本做出相應調整;其次,在拆遷,拆除的材料，設備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監督人員負責組織建設單位應當回收利用;最后，材料和采購范圍，供應應該完全符合原合同的內容。

　　3.3健全簽證控制

　　簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現實意義。為了保證簽證管制體現了實用性和合理性，必須實現以下幾點：

　�。�1)簽證必須實現書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。

　　(2)簽證內容必須明確，項目必須明確，用量要準確，價格應該是合理。

　　(3)簽證要領先現場施工，保證簽證的時效性，避免等待簽證而延誤項目進度。

　　（4)簽證直接負責人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進行協商處理，可以保證簽怔內容一一落實。

　　3.4建立評標機制

　　建立有效準確的評價機制是評標方式中很重要的一個組成部分，且對業主選擇合適的承包方有著很大的作用，招標方制定合理的評價方法,會對自己有較好的優勢。目前中國常用的招標方法有:綜合評價方法和評審的最低投標價。

　　3.5確立合同形式

　　合同的形式及其內容的嚴密確立是控制造價的一個重要因素，建設工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風險分擔建設，雙方必須明確合同的類型及合同結算方法，合同價格的調整方法，計量和支付條款，以及責任的規定等方面的風險。應該指出的是，合同應以價格，單價和成本的不同分為三種合同，通過綜合項目圖紙設計的深度、復雜程度、規模項目等特點，選擇合同的適當形式，對確保順利實現項目成本管理的目標有著重要的影響。

　　4.結語

　　總之，招標造價管理對整個項目的造價控制與管理具有重要的作用。通過對造價的控制，它能夠更合理的降低項目成本，提高項目管理水平，提高建設工程質量，確保施工安全，為企業實現預期收益提供了有力保障。加強建設項目成本控制不僅是企業積極適應競爭日益激烈的市場環境的要求，同時對提高企業的內在管理有很大幫助。企業想在激烈的競爭中取得優勢，只有不斷的加強自我完善，提升企業的內外競爭力，才能使企業真正實現穩定、健康和實現可持續發展。

　　5.結束語

　　綜上所述，本文對建筑工程項目索賠管理的相關問題進行詳細的分析，解說，通過論述相關問題的預防與處理方法，表明我國建筑工程項目的索賠管理問題已經逐漸趨于成熟，希望各位同仁能夠通過本文得到啟示，做好建筑工程項目索賠管理工作。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇25

　　隨著房地產一輪又一輪調控的展開，市場競爭日趨激烈。房地產開發企業如何在激烈的市場競爭中生存和發展下去，成本管理是一個關鍵性因素。在學習并參考標桿房地產成本管理體系的前提下，本文結合上海旭輝自身的成本管理積淀的流程方法，構建了上海旭輝成本管理體系。

　　企業管理體系保證了企業的運作，成本管理體系只是管理體系下的一個分支，與其他體系共同匹配，支撐體系運作，關于體系的分類，參考了ISO管理體系的概念，也結合現實中上海旭輝對于專業化職能部門的分工而定。成本管理體系的管理對象是前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和配套設施費，其他的企業成本分屬于其他的體系直控，成本管理體系對于其他成本費用有協控的義務。

　　本文所謂的成本管理體系是狹義的成本管理體系，管理的對象主要是四項費，因四項費在總成本中占比40%-50%，加上土地成本拿地時已確定金額，土地成本加四項費中占比90%左右，所以狹義的成本管理體系也代表了企業對于核心成本管理的理念。以ISO體系四要素為參照物，搭建成本管理體系。

　　一、組織架構

　　按照集團的地區管控模式結合上海目前13個項目的片區管理現狀，上海由弱矩陣往強矩陣管理模式轉變，成本部的架構也根據片區管理進行相應調整。在成本部的組織架構明確之后，再明確組織架構中的職責與權限，集團成本部負責制度流程的修訂及解釋，跟蹤地區成本的動態執行，推進價值成本研究。地區成本部負責目標成本、合約規劃、動態成本的編制，配合合約采購部進行招投標中的商務分析工作等。部門與部門之間的責任與權限是明確的，部門內部則實行差異化授權，針對不同的頂目成本代表，依據個人專業能力，實行差異化授權，充分發揮每個人員的能力。

　　對于企業四項費成本的管理，由于旭輝集團的集團管控模式，以上海旭輝成本管理部為成本管理第一方陣，集團成本部作為后臺監管部門，負責相關制度流程數據指標的指引。

　　二、方法流程

　　方法流程是每個房地產開發企業成本的核心，貫穿整個項目開發流程，旭輝成本管理的核心方法流程里涉及的目標成本、合約規劃、動態成本、責任成本、招投標、結轉成本及后評估貫穿整個開發流程。

　　1.目標成本

　　項目成本的落地是以合同簽訂為起始點的，目標成本即以合同為單位，對于合同的清單進行大項分類，提取關鍵性指標，以面積及相關配置為基數，參考企業成本數據庫數據，形成成本的目標數值，作為成本控制紅線，不得突破。不同階段測算算目標成本的依據不同，會牽扯到多部門提供的資料數據，成本部不僅要依據資料測算，也需要依據測算反饋資料的問題。

　　2、合約規劃

　　合約規劃即將目標成本中能拼裝為一個合同的指標數據整合，形成合同框架，更直接有效的指導招投標工作；合約規劃可以理解為目標成本的整合，更直觀的指導成本工作。合約規劃主要分為六個模塊：合同簽訂控制目標、工程標段劃分、工程與材料供應合約劃分、采購方式、采購計劃、合同界面計劃。

　　3.動態成本

　　動態成本即在合約規劃基礎上，隨著每個合同的簽訂、簽證變更發生、政策變化、結算帶來的該合同預計結轉成本的變化，動態成本正如它的名稱一樣是動態變化的，指導成本管理人員及時發現成本的風險隱患，及時拿出對策解決成本風險。動態成本在合同簽訂后，主要受以下因素的影響：簽證變更、產品配置變化、政策變化、人才材料的市場價格浮動、工程量變化。合同未簽訂時，動態成本二目標成本；合同簽訂后：動態成本=合同金額+簽證變更+預估合同變更+結算調整。

　　4.責任成本

　　成本數據是由成本部編制，但是數據的落地往往取決于設計部的方案、項目部的現場管理等，所以引入責任成本加強其他相關部門的成本管控意識，從源頭上控制成本。

　　5.招投標

　　企業常規的簽訂合同方式，在招投標基礎上，企業形成戰略采購的較低成本策略，同時招投標中的聯合審圖對于成本管理也至關重要。

　　隨著項目的不斷階段的推進，項目相關的方案、數據、節點不斷清晰的前提下，項目的四項費成本越發清晰。

　　三、管理資源

　　管理資源跟組織架構一樣，是成本管理的基礎，主要分為以下模塊：

　　1.制度模塊

　　制度模塊由成本管理制度、流程、作業指引構成。房地產開發企業通過制度、流程及作業指引的制定可以指引成本管理活動的有效運行，同時有針對性地對產品開發過程中的關鍵節點進行約定，從制度上把關，確保成本管理活動杜絕或減少問題的出現。成本管理的運行需要相關部門及員工的配合與支持。企業的各個部門需要承擔起組織系統賦予其的責任、權限，并且按照制度文件的指引來作業。

　　（1）制度文件

　　制度文件是成本管理的綱領性文件，通常包含企業大力推行的一些成本理念及大力推行的管理手段。

　�。�2）流程文件

　　流程文件是指導日常成本管理工作的工作流程，是對制度文件的細化，把制度轉變為具體的工作流程。

　　（3）作業指引

　　作業指引是成本管理操作層面進行作業的指引文件，是對流程文件的細化，把流程中的具體事務分解為每個日常事務。

　�。�4）工具模板

　　工具模板是進行成本管理過程中需要記錄并流轉的文件表格模板、標準格式等要求。

　　2.信息模塊

　　信息模塊由成本數據庫構成。建立企業成本數據庫往往需要滿足三個前提：建筑做法標準化、合約分判界面標準化、總分包界面標準化。

　　3.培訓模塊

　　培訓針對一個企業制度、流程對于本部門及其他部門包括合作伙伴需要做長期地推進學習，針對以上部門形成內部培訓手冊和外部培訓手冊。培訓是聯動其他其他體系的關鍵動作，涉及到簽證變更、一月一清、結算、認質認價等。

　　4.案例模塊

　　通過多項目的經驗累積及兄弟公司的項目經驗累積，形成優秀案例，在集團、公司內部得以推廣，案例模塊主要是成本優化、經驗教訓、政策解讀和成本對標。

　　四、過程管控

　　過程管控串聯起組織架構、流程方法、管理資源，讓整個體系得以循環運作，項目歷經投資決策階段、策劃定位、方案設計、施工圖設計、施工階段、竣工交房、后期運營七個階段，每個階段成本管控的重點不盡相同，需要對癥下藥。

　　1.投資決策階段成本管理

　　拿到合適的土地，是成本控制的第一步，土地成本對成本的影響至關重要。投資決策階段主要關注項目以下幾點：對項目的市場環境及消費群體進行調查，以明確項目規劃的主要方向；對項目周邊進行具體分析，盡可能與自然環境條件相結合；對項目的配置及性能標準進行方向研究，多層次研究，并不斷優化；對項目的風格進行差異化分析，使其全面體現出定位策劃的全部內容，從而減小項目風險。

　　2.策劃定位階段成本管理

　　該環節往往易被忽視，往往更偏向產品、市場和客戶的事情，但又對后期的規劃設計起到輸入條件，故是非常重要階段�；�本原則上保證產品售價的前提下，如何做好產品的性價比，做好有效的價值點投入，策劃定位階段主要關注項目以下幾點：周邊競品配置及售價，結合產品線形成合理配置標準；示范區與售樓處方案。

　　3.方案、施工圖設計階段成本管理

　　成本控制權重最大，是實現成本事前控制和價值創造的關鍵階段，可減少設計變更的關鍵階段�？刂苾热荻嗲覐碗s，運用工具周密規劃、設定目標、科學討論、嚴格審批。該階段主要關注項目以下幾點：限額設計的落地；設計費用的控制；外立面材料的選擇；保溫及門窗規范的執行；土方及標高的測量，減少后期隱患；地下車位的布置及車庫面積的變化。

　　4.施工階段成本管理

　　該階段管好對成本的貢獻不大，但管不好影響總額也較大，且會造成管理的混亂，影響運營效率和造成風險，故必須嚴格遵循各項業務程序。該階段主要關注項目以下幾點：施工方案和施工組織設計，生活區及辦公區的布置；現場簽證及一月一清的管理；動態成本的編制，對于招標結余金額過大的分析、成本風險預警。

　　5.竣工交房階段成本管理

　　主要對合同管理的總結，涉部門多、時間長，加強對業務規范性的要求，要做好合同、清單、圖紙、現場四個核對工作，找出管理的偏差，制定后續的避免措施。該階段主要關注項目以下幾點：項目的聯合驗收，成本部需參與其中；竣工圖的管理;結算的審核；材料的調差等。

　　6.后期運營階段成本管理后期運營階段，會騰出時間出來對項目做一個全方位的后評估。后評估對于后期拿地項目的經驗教訓至關重要，成本后評估應緊密關聯其他專業的后評估，從全項目維度去評判成本的執行情況。

　　五、結語

　　隨著一輪又一輪的房地產調控政策的出臺，上海旭輝意識到只有加強企業自身建設，才能在政策調控中、市場競爭中立于不敗之地。同時也意味著公司未來的發展走向是精細化管理，標準化管理。企業想要站穩就得把好成本關，只有控制了成本，才能控制利潤，才能控制市場。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇26

　　一、問題的提出

　　近年來，我國政府部門對房地產價格和購房政策進行了多次宏觀調控，但房價依然居高不下，尤其在上海、北京、深圳、廣州等一線城市房價高的驚人。這背后是房地產行業的供給與需求決定的，但也不乏由于房地產行業自身成本管控不足所導致的高房價問題。面對激烈的房地產市場競爭，加強房地產成本管控是實現盈利的必要舉措。因此，研究我國房地產行業當前成本管控中存在的問題及有效實現房地產企業成本管控具有重要的理論和現實意義。

　　學者們對房地產成本管控做了持續和必要的研究。如任宏等（2013）基于責任成本理論，研究了我國房地產企業實施責任成本管理中應建立的組織體系、責任成本體系以及在組織、制度、信息化等方面的措施，并提出了對應用合同的管理和精細化的流程管理對責任成本的過程控制；蔡運媚（2014）研究發現我國房地產行業還存在財務成本管理重視程度不高，管理體系不健全以及工程結預算不足的問題；趙締和徐慶紅（2014）則發現當前房地產企業在事前開發成本管控、事中成本管理意識不強以及事后缺乏成本管理考核等方面存在較大的問題，應加強房地產企業全過程的成本管控；李小敏（2016）則將全成本管理體系運用到房地產項目方案設計階段、市場營銷階段以及項目施工階段和銷售服務階段，對房地產企業成本的管理具有重要的意義。綜上可見，已有文獻對房地產企業成本管理進行了一定的研究，但是還不夠深入，需要進一步探討和研究。

　　二、房地產企業成本管控存在的問題

　�。ㄒ唬┓康禺a企業成本管控重視程度不足

　　當前，在房地產企業中還尚未建立起全員、全要素、全部門和全過程的成本管控的機制。在房地產企業中企業職工甚至有關的項目負責人和部門領導尚未就房地產開發建設過程中的成本管控樹立正確的節約理念。各部門和成員尚未就房地產生產的土地購買環節、建筑材料、人工成本、施工費用以及后期配套實施安裝費用和市場營銷等費用進行必要的管控，尤其是在建造過程中施工建材的浪費，未能建立起流程成本控制，沒有意識到從房地產建造的整個環節進行精細化管理，節約生產成本。成本管控必須從人的思維意識和重視程度上進行著手，只有全員樹立成本管控的理念，才能更好的節約生產成本。

　�。ǘ�）房地產企業成本管控缺乏系統與科學的方法

　　房地產企業成本的管控是一項系統的多環節控制活動，需要全過程和全部門采用科學的方法加以控制。然而，當前很多房地產企業成本管控缺乏系統性，沒有很好地從成本中心、投資中心以及利潤中心進行成本的有效控制，也沒有對房地產建造的全過程或全流程實施必要的成本管控。

　　此外，在成本管控的方法方面缺乏創新的技術方法，對于房地產建造的各個環節缺乏精細化的科學方法度量和計算成本的大小，難以對整個流程中的成本做到有效地管控，從而不能降低不必要的生產成本。如在房地產建造過程中以什么方法核算人工成本、材料成本等都沒有進行必要的評估。因此，房地產企業必須立足于開發建造的整個流程，運用科學嚴密的方法最大限度地降低成本，實施有效的成本管控。

　�。ㄈ�）房地產企業成本管控面臨重大政策風險

　　由于房地產行業作為國民經濟的支柱，事關經濟社會穩定，然而近年來過高的房產價格飽受詬病。因此，我國政府對于房地產行業的價格調控一直都沒有停止過，多次的限購令用于房地產價格的調控，但似乎并沒有從根本上改變居高不下的房地產市場價格。房地產行業不應忽視國家政策對于房地產企業成本管控帶來的影響，國家限購令等宏觀調控讓房地產的選址和建造有了更高的要求，市場的供需會受到一定的影響，房產企業必然需要花費更高的營銷成本來獲得市場份額。

　　近年來的“爛尾樓“”鬼城“”空城”等問題，從某些層面反映出我國房地產企業房地產開發與成本控制并沒有得到很好地規劃與控制。面對經常調整的國家宏觀政策并沒有積極采取有效地應對措施來降低成本，對成本缺乏相應的管控措施。

　　三、實現我國房地產企業成本有效管控的對策

　�。ㄒ唬┨嵘�房地產企業成本管控的意識

　　面對當前房地產企業成本管控意識不足的問題，需要從全員、全過程、全部門、全要素、全流程進行必要的成本管控，促進房地產企業降低生產成本，提升利潤空間和獲取市場競爭優勢。房地產企業必須從最頂層的管理層、部門經理、業務經理到一線職工樹立起成本節約的意識，在房地產開發設計和施工的每一個流程或過程中，對每一項生產要素做精細化的預算與規劃，對每一項耗材都應做最詳細的控制，必須從根本上引導企業全員進行成本節約。當然，這種節約意識的建立需要企業對各部門、全職工進行必要的崗前培訓和繼續教育，對每一個生產環節進行必要的控制，了解最低成本的生產方式和用料方案等。

　�。ǘ�）增強房地產企業成本管控方法的系統性和科學性

　　對于房地產企業成本的管控必須做到從最開始的土地購買和審批、施工方案設計、建筑施工到最后市場開發與營銷等環節建立全過程的成本控制。因此，房地產企業可以積極采用作業成本法對房地產開發建造過程中的每一單位作業成本進行精細化的控制，同時還可以采用目標成本法，依據企業預算目標，按照目標成本安排房地產生產建造的每一個環節，以最低的成本實施每一項活動。此外，將房地產生產成本和營銷成本落實到每一個責任中心，同時采用作業成本法、目標成本法以及責任中心相結合對企業成本加以控制。

　�。ㄈ�）積極有效應對政策變更帶來的成本

　　由于房地產行業的特殊性和建造成本的高昂性，加之房地產行業供需扭曲，既存在“爛尾樓”“鬼城”“空城”，又存在“廉租房“”公租房”，更有人們買不起房“蝸居”地下通道等等問題，房地產企業必須積極、合理地預判國家對房地產行業的政策走向，通過必要的方案，調整房地產的供給，同時對于房地產的開發建造應適合政府城區規劃，真正適應客戶需求。以高度的市場敏感性和政策預判能力避免由于政策變更帶來的建造成本無法收回等問題的出現。

　　四、結語

　　房地產行業與一般的企業生產不同，其建造成本較高，生產周期也比較長；作為我國國民經濟的支柱，加強其成本的管控有利于房地產行業的健康發展，實現居民“住得起房”具有良好的意義。研究發現我國房地產企業成本管控重視程度不足、缺乏系統性和科學方法、面臨重大的政策風險等問題，需要不斷提升房地產企業成本管控的意識，增強房地產企業成本管控的系統性，創新房地產企業成本管控的方法，積極有效應對政策變更帶來的成本。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇27

　　前言

　　隨著房地產市場競爭的日趨激烈，房地產企業的成本控制面臨著前所未有的挑戰，成本控制的過程是一個發現薄弱環節，挖掘內部潛力，降低成本途徑的過程。加強房地產企業的成本控制，以保證成本管理目標實現，有利于提高企業的核心競爭力，使企業在市場競爭的環境下生存、發展和壯大。為了有效地增強房地產企業的市場競爭力,科學地組織實施成本控制勢在必行。如何以最低的成本，實施合理的成本控制方案，提高企業的投資效益,成為房地產企業關注的焦點，研究房地產企業項目成本控制管理對房地產企業的發展具有十分重要的現實意義。鑒于此，本文對房地產開發企業項目成本控制做了相關探討。

　　一、房地產企業成本控制中存在的問題

　　在企業管理中，成本控制是非常重要的一項工作，房地產企業管理的核心內容是成本控制。目前房地產企業成本控制管理還存在著諸多亟待解決的問題，這些問題主要有以下幾點：

　　1.成本控制意識淡薄

　　企業成本是企業生產和銷售產品所發生的一切費用的總和。目前在房地產企業項目成本控制管理中，許多房地產企業的成本管理受各種傳統因素的影響，對成本控制存在錯誤的認識，參與成本控制主體只有財務人員，主要以產品的生產過程為中心，僅僅靠擴大投資規模來實現企業的利潤，沒有考慮到企業內部其他非生產部門對成本費用的影響，甚至認為其它階段對成本控制的影響不大，不能把生產與經營相統一，對企業外部的價值鏈更是視而不見。這種企業成本管理觀念不能控制全過程項目的成本，遠遠不能適應現代房地產開發企業發展的需要，更削弱了房地產開發企業的競爭能力，嚴重影響資金的周轉和生產的正常運轉。

　　2.成本監督控制欠缺

　　在開發房地產項目過程中,很多企業并沒有有效控制和監督開發過程中的成本狀況,很多企業往往十幾個項目同時開發,而財務部門和經營部門只是計算季度和年度的經營收支情況,將所有的資本運營統一考慮，監督的管理模式已越來越不適應現代經濟發展的需要。對于項目期間的費用比如管理費用、財務費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄,單個具體項目開發成本的記錄和考察只是一個大概的情況。在房地產開發企業會計核算監督管理中，監督手段滯后于業務發展需要，僅停留在對紙制傳票、報表、賬薄的事后監督，對事前監督和事中監督缺乏實時有效的監督，這種方式對企業的發展造成了很大問題。

　　3.成本控制方法落后

　　許多房地產開發企業普遍存在成本控制管理的方法落后的現象，對成本控制分析方法過于簡單，主要根據傳統的房地產企業成本控制方法財務部門的決算報告，忽略了對其他相關企業及相關領域成本行為的管理，企業成本管理的目的局限于降低成本，過于依賴目前的成本管理系統，這種核算體制不能充分發揮成本控制的作用，使企業在生產發展中受到嚴重的局限。成本控制的方法落后，使得成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準確地發現，目前的成本控制方法與現代房地產企業管理的要求存在很大的一段距離，已經不能適應競爭日益激烈的經濟環境，采取有效的措施控制企業成本是房地產開發企業的迫切要求。

　　4會計核算方式有限

　　房地產開發企業的會計核算，涉及到設計、施工、銷售等各個環節是一個復雜的系統。但是目前很多房地產企業在成本控制上處于粗放狀態，會計核算方式十分有限。大多數房地產開發企業仍然采用傳統的手工會計核算方式,具有較大的隨意性，存在著控制功能不足的風險。現行的會計核算方式不能涵蓋核算業務的全過程，往往不能夠對成本支出沒有一個很好的監控和管理作用，會計核算制度滯后于會計電算化建設的步伐，加之有些企業的會計從業人員的素養不夠高,會計核算水平參差不齊，控制環境比較薄弱，嚴重地阻礙了企業現代化管理方式的進程，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失。

　　二、解決房地產企業成本控制問題的對策

　　隨著現代市場經濟的不斷發展，對房地產開發企業項目成本控制管理提出了更高的要求，為了加強成本控制管理，下文針對上述房地產開發企業項目成本控制管理中出現的問題，提出了以下幾點解決房地產企業成本控制問題的對策。

　　1.樹立成本控制意識

　　現代企業的經營必須要以市場為導向，房地產開發企業的項目成本控制管理也要以市場為導向，高度重視成本控制的實際工作,在意識上充分認識到良好的成本控制給企業帶來長遠的利益。在房地產開發企業的經營管理中，要樹立成本控制意識，充分重視成本的控制與管理，以適應社會主市場經濟發展的需要。成本控制不能局限于產品的生產過程，應結合經濟與技術，管理與生產并重的原則，把房地產企業成本控制工作視為一項系統工程，成本控制的觀念貫穿房地產項目建設的始終，降低企業的生產成本，增強企業的成本效應。積極開展培養全員參與控制企業成本的培訓，加強對成本專業人才的培養和使用，使房地產開發企業在激烈的市場競爭中企業能立于不敗之地。

　　2.加強成本控制監督

　　由于房地產開發項目本身的建設過程是一個建設周期長的工作,對于每一個項目實際工作的環節,成本控制監督直接影響財政資金使用效益的好壞。房地產開發企業的領導和相關工作人員應設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和監督成本控制體系，統籌整個項目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業內部監督的體系之中。成本控制管理通過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴格控制成本的作用。同時還應積極推廣應用先進的檢測手段和顯示監控裝置，堵塞管理漏洞，加強對物資消耗和流向的控制，努力降低成本。此外，充分調動各相關部門工作的積極性，實現優勢互補且互相監督與制約，有利于為成本核算和控制創造條件，從而達到降低企業成本的目的。

　　3改善成本管理方法

　　由于目前房地產開發企業的成本控制方法，不能適應新時期房地產開發企業發展的需要，因此，改善成本控制方法是加強房地產開發企業成本控制管理的有效途徑之一。房地產開發企業應將項目開發投資的成本控制在預算的范圍內，一是建立健全成本管理系統，通過合理分配企業人、財、物等戰略資源控制費用支出，擴大成本管理的范圍，實施全過程成本控制。二是根據企業競爭戰略確定成本管理的重點，運用價值鏈分析，進行全方位的成本管理。三是借鑒國外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據每個企業的不同情況靈活地、適當地加以借鑒和運用，極大地豐富和健全企業的成本管理方法體系。

　　4實施信息管理系統

　　現代企業的成本控制需要一個全面信息化管理系統,房地產企業為擺脫高成本和低效率的粗放式經營方式，在房地產管理領域應運用先進的信息技術進行企業項目成本控制管理。充分利用現代化的計算機技術進行成本控制，推進企業成本管理信息化工作，建立以財務部門為中心，經營計劃，人力資源，監察審計等相關部門一起參與成本管理信息系統，能夠實現企業各項業務活動高效率地運作。當前，ERP成本管理系統是進行成本控制的較理想的信息化管理系統。它建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，對于改善企業業務流程、提高企業核心競爭力具有顯著作用。

　　結語

　　總之，房地產開發企業項目成本控制管理是一項復雜的工作，影響房地產開發經營成本因素眾多，房地產開發企業要結合自身的實際，正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，嚴格控制項目的開發成本和期間費用。只有把握好項目成本控制是的實施和管理是企業實現組織目標，是提高競爭力的關鍵，不斷加強企業的成本控制管理，減低房地產開發經營風險，才能提高投資回報率，降低企業財務成本�？刂品康禺a的開發經營成本，對促進房地產企業集約經營的意義重大。

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　　房地產成本管理問題及措施論文 篇28

　　一、價值鏈成本管理概述

　　（一）價值鏈成本管理的定義

　　價值鏈式的成本管理是依整體目標實現為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長期性、動態性、競爭性、外延性等特點�？朔�了審算型成本管理，只以結算、審計為管理重點和控制型，強調控制成本上限的缺陷。而傳統的會計流程和資料并沒有提供足夠的信息去對成本進行有效的管理，基于企業價值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業有效降低成本，增強企業的核心競爭力，通�？梢越柚�企業內部價值鏈分析，進而對生產經營活動中的關鍵部分作出改進；為了保證企業在整個行業的價值鏈中處于比較優勢的位置，優化與價值鏈上其他企業的關系，通過還會進行行業內部價值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會進行對競爭對手的價值鏈分析。

　�。ǘ�）價值鏈成本管理的作用

　　首先，壓縮無效價值，尋找適合自己的核心價值。每個企業里總存在著幾個不符合價值鏈增值要求東西存在，如：工程費用、拆遷費用、銷售費用。通過價值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣東西對企業而言是否具有真正的價值，比如對于固定資產，能夠對企業產生關鍵性影響的還是一部分固定資產，而不是整體的固定資產；類似于這樣的價值，我們需要根據企業的實際情況進行壓縮，挖掘潛在的核心價值。各個行業都具有不同的特點，行業中的企業又各自不同，其經營范圍，盈利模式往往差距很大，在供應鏈、技術、渠道、產品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點，企業應當充分利用自身資源，壓縮無效價值，尋找核心價值。

　　其次，更好的將企業優勢財務資源用于企業核心價值鏈，并進行整體性的成本管理。縱觀成功企業的經營，并不完全都是事無巨細的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業務，將企業的一些優勢資源，比如財務上、人力上都最大限度的應用到核心增值業務上，讓核心增值業務最大化的為企業創造價值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進行的是價值鏈成本管理，但是對于一些基礎性工作仍然不能忽視，雖然核心業務處于價值鏈的關鍵環節，但是對于價值鏈上的其他環節也應該給予重視，因為價值鏈是一個整體，任何一個環節的缺失都有可能導致價值鏈的鍛煉。

　　二、價值鏈成本管理在房地產項目中的應用

　�。ㄒ唬┓康禺a項目成本構成及分析

　　對于房地產項目的成本構成主要分為四個部分——目標成本的制定、崗位職責的確定、成本的有效控制以及績效評估。其中，成本的有效控制是指由于動態成本是由合同性成本和無合同成本兩部分構成，為了實現目標成本，就需要通過估算這兩項成本來確定當前的動態成本，進而與目標成本進行比較，從而實現有效成本控制的目標。通過上面的分析可以看出，在項目的整個過程的動態控制中，招標、變更、結算都是控制的重要環節。實時性是動態成本最大的特征，所謂動態，是要求在項目的整個生命周期中，無論是在哪一個時點，我們都能對項目的實時狀態有所把握和估算。我們之所以強調這種實時性測算就是為了控制成本，進行有效的經營決策。反之，如果成本的相關數據在整個項目完工時才能取得，那么我們只是完成了簡單的核算工作，并沒有進行項目進行中的控制。此時項目已經結束，再想改變什么已經為時已晚。那么怎么才能實現對動態成本的核算呢？在下面的結構圖中已經表明，動態成本事實上是由合同成本，非合同成本以及待發生成本三項構成的。其中合同性成本變動性比較大，也成為了成本控制的關鍵，二非合同性成本，例如政府的報批報建費用，則比較容易控制。也正是因為合同性成本充滿不確定性，才讓動態成本的測算具有復雜性。

　�。ǘ�）基于價值鏈的成本管理

　　通過前文的分析可以看到，由于動態成本的控制中合同性成本是關鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價值鏈成本管理體系，同時還要兼顧實際發生成本以及實付成本兩條線路。動態成本主要指在項目生命周期任何時間點項目的綜合成本構成，實際成本主要是指至項目整個生命周期結束所產生的各項費用的綜合，它與動態成本之間的對比可以看出項目的進行程度。實付成本是指在項目進行過程中，已經實際支付的款項，此項與實際發生成本的比較可以看出項目相關款項的支付進度。這三項是基于價值鏈的成本管理的關鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場是變化的，工程成本也在時刻的變化過程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應加強社會工程資源的考察、選用、評估與管理。

　�。ㄈ�）建立成本數據庫

　　我們將項目的最終動態成本與目標成本對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平。已經成本控制的結果，按照重要性、可比性、一貫性以及實際發生原則建立成本資料數據庫。在掌握市場信息前提下，為合理確定后續項目的目標成本做數據支持，實現公司的成本控制標準穩定性。對于項目整個生命周期中的成本控制還要進行分析和總結，讓成本數據庫的建立與績效評估兩項工作同時開展，此時的分析總結要注意與項目最初提出的目標成本、動態成本數據進行對比。

　　三、結束語

　　綜上所述，過去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項目的全周期（目標成本制定、招標采購、合同簽訂、工程變更、合同付款、項目結算等)。但是基于價值鏈的成本管理，能夠有效的對比目標成本、預算成本、實際成本和結算成本這四項內容，保證在項目開始前進行管控、在進行中實時反應、在結束后分析匯總；通過成本結轉，可以實現項目、子項目任務、項目要素、責任中心之間數據的靈活結轉。我們可以看到，將基于價值鏈的成本管理應用到房地產項目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實時了解項目動態成本，項目的定位和領導決策更加準確。同時加強了資金的使用效率，最大程度控制企業的經濟風險。因此，企業在實際經營過程中應當融入價值鏈的成本管理的先進理論思想。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇29

　　受全球經濟危機的影響，我國房地產市場的競爭日益激烈，所以房地產開發企業加強成本控制就顯得尤為重要了。本文簡單的介紹了房地產開發企業加強成本控制的必要性，分析了房地產開發企業成本管理中的問題，并提出了有效加強成本管理的對策，以供參考。

　　目前，由于許多房地產開發企業僅僅只重視建筑產品的成本控制卻沒有考慮市場究竟需要什么樣的產品以及建筑產品的投入及產出比。另外，還有許多房地產企業對于事前的成本管理不夠，成本的預測和成本的決策缺乏一定的規范性和制度性，成本的計劃也缺乏科學性、嚴肅性，整個成本管理中存在很大的盲目性。同時許多房地產開發企業在成本管理中缺乏現代化的管理手段，許多成本的信息不能夠反映企業成本的真實情況，要么是因為成本核算不規范導致成本信息嚴重扭曲，要么就是成本信息的傳遞渠道順暢進而導致成本信息的丟失，從而是成本管理偏離了最初的方向。針對房地產幵發企業成本管理中存在的這一系列的問題，需要立即采取相關的措施來加強企業的成本管理。

　　1 房地產開發企業加強成本控制的必要性

　　隨著我國房地產市場的不斷壯大，房地產開發企業之間的競爭也更加激烈。企業為了生存和發展，就要適當的控制和降低開發成本。房地產開發企業的成本一般都需要事先預估好，如果在事先沒有確定好的情況下就開始銷售工作，這樣會降低企業的利潤。而且現在的消費者越來越理性，所以，一旦成本管理出現問題，就會直接造成企業利潤的損失，由此可見，房地產企業需要加強對成本控制的管理，要提高管理人員的意識，在企業的內部樹立節約成本的思想，努力營造一個良好的企業文化氛圍，從而不斷提高其管理水平，進而提髙經濟效益。

　　2 房地產開發企業成本管理中存在的問題

　　2.1企業內部管理控制薄弱。房地產開發企業在成本管理中，尤其是在規劃階段就缺少對成本的預測；對于開發過程中的具體業務也不做好規劃，都是事后發現成本超支以后，才去控制。

　　2.2企業缺乏規范的成本管理體系和控制機制。許多房地產企業都特別重視成本管理，但是由于經驗不足，公司的內部始終不能建立一個規范的成本管理體系，許多企業甚至連專門負責成本管理的部門都沒有。有些房地產企業雖然建立了一套比較完整的成本管理制度，但是在實際執行的過程中卻形同虛設，不能夠真正的發揮作用。

　　2.3企業對項目決策階段重視不夠。在房地產企業開發的決策階段，成本費用較少，但是它在整個項目成本控制中起著關鍵的作用，直接影響著項目的成敗。目前的房地產企業沒有幾個愿意在這方面投入資金，一些房地產商做策劃也只是為了籌集資金而已，這就導致策劃拫告的實際可操作性很低，起不到真正的決策作用。

　　2.4企業管理的信息化水平有待提高。目前，我國房地產企業的管理的信息化水平還不是很高，對于項目自身的管理缺乏合理有效的信息手段。這當中最突出的問題就是在項目管理的大量信息處理工作中基本上是由手工來完成的，這就很容易造成信息失真、遺漏或滯后，從而造成項目管理上出現諸多問題。

　　3 如何加強房地產開發企業成本管理

　　3.1完善成本管理制度。形成成本管理責任制

　　我們在工程開始施工前，要對工程管理和成本管理進行明確的分工，形成一個完善的成本責任制，從而使成本管理體制更加規范化、標準化。項目經理及施工隊長是施工成本管理的主體，需要把成本進行合理的分解和細化，認真落實到每一個管理人員和施工人員的身上，保證每一項工作都有專人來負責，從而使成本管理可以形成一個責任分明、目的明確、分工合理的責任體系。所以，企業要每一個部門、每一個員工的職責和他們的工作范疇都進行詳細的規定，賦予他們一定的權力，能夠讓他們更好地履行責任，合理的實施獎罰制度，對那些表現優秀的員工一定要給予獎勵，從而提高員工的積極性，進一步增強他們的責任感。

　　3.2建立工程設計經濟責任制，控制工程造價房地產企業在設計開發項目的方案時，就應該建立設計經濟資任制，從而來更好的控制工程造價。建立設計經濟責任制可以進一步提高工程設計人員的成本意識，從而既保證設計質量還可以有效的控制成本。在這里，需要設計人員對開發項目的預算定額、費用定額以及建筑材料的預算價格進行充分的了解，在此基礎上，根據開發項目的投資估算合理的來控制工程的初步設計和概算，進而通過對工程的初步設計和概算來有效控制開發項目的施工圖設計以及概算，進而可以做到合理的限制投資金額。同時房地產企業的工程造價管理部門要配合設計部門的工作，能夠為設計部門提供準確的基礎資料，還要與設計人員一起優化設計方案，限制投資的金額，提供可靠的財政數據，從而可以有效的降低工程造價。

　　3.3要大力加強團隊建設，完善員工激勵制度。房地產開發項目企業是由很多專業組合而成的，只有各個團隊之間相互合作，才可以有效地避免工程中那些常見的問題的出現，從而降低開發的成本。此外，人員的素質對一個企業來說十分重要，所以要加強對團隊人員素質的培養。由于每一個人都有自己獨特的想法，同樣技術服務企業亦如此，如果想要在付出很少的前提下，獲得最大的收益，這樣的話肯定就會大大的降低服務的質景。所以，這就需要企業加強對團隊人員的專業知識的培訓，只有這樣才能有效的避免投資浪費現象的發生。況且一旦員工的素質得到了提高，還能夠促進企業成本控制思想的落實工作的進行。根據實際的工作經驗，如果只是空洞的說教或者釆用強迫的方式來灌輸這一思想的話，并不會取得很好的效果。員工成本思想需要靠激勵的管理制度和管理模式來進一步得到提高。

　　4 結語

　　成本控制是一項綜合性的工程，它需要各個部門人員的共同合作，齊心協力才能夠順利的完成。所以，在今后的工作中，企業要落實“以人為本”，給全體員工樹立成本意識，還要落實成本管理責任制，制定好收入和支出的分配，按照成本費用來進行管理。此外，還有制定相關的考核標準，把工資和績效結合起來，按照規定獎罰，有效的成本費用管理目標責任通過企業管理的控制系統落到實處，從而進一步降低工程的成本，提高企業的經濟效益。

　　房地產成本管理問題及措施論文 篇30

　　文章通過筆者在房地產項目全過程工作的實踐和總結，主要就房地產項目目標成本管理及動態成本管理進行了分析與探討，旨在為了加強房地產項目目標成本管理力度，以實現房地產項目成本控制目標。

　　引言

　　近年來，隨著我國經濟的發展，房地產市場競爭也越來越激烈，而有些企業為了提高企業效益，需要做好企業管理工作，靠管理出效益已成為房地產開發企業進行項目開發的重要手段，而目標成本管理則是一項貫穿于項目經營與管理全過程的系統工程，它一般包括成本估算、任務分解、成本控制、成本核算、成本分析、考核六個環節。實行目標成本管理及動態成本管理，是實現企業人力，物力，財力等資源合理利用，降低成本、提高效益的有效途徑。因此，本文主要就如何做好房地產項目目標成本管理及動態成本管理進行論述。

　　1 項目目標成本管理及動態成本控制概述

　　目標成本管理是指產品方案基本完成、在施工之前預先定下一個符合規劃方案、品質要求、效益要求的成本目標。目標確立之后便成為一個有效的管理手段：現實發生的成本要盡力與之相符，管理者需要系統、動態、及時地對成本進行全程監控，在出現差異的時候立即在其它地方找到彌補和調整的空間。

　　投資的動態控制是指投資開發過程的全過程控制，運用動態控制原理進行項目目標控制將有利于項目目標的實現。由于項目實施過程中主客觀條件的變化是絕對的，不變則是相對的;在項目進展過程中平衡是暫時的，不平衡則是永恒的，因此，在項目實施過程中必須隨著情況的變化進行項目目標的動態控制。

　　2 項目目標成本的確定

　　在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。根據項目的形象品質、配套檔次、投資規模、市場定位、客戶定位、營銷定位等來確定項目的目標成本，此階段對項目成本控制的關鍵在于設定投資總額、項目檔次、設備設施檔次、景觀綠化檔次以及各項經濟技術指標，各階段成本控制工作必須以此為考核目標，限額預算。而目標成本確定后，進行分解，從設計開始到項目竣工，以此為考核目標，不得突破。

　　3 設計階段的成本動態控制

　　根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度75%～95%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%�？梢�，設計階段對工程造價控制是非常重要的。加強設計階段成本控制要做到如下幾點：

　　(1)提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。

　　(2)引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以同過對一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程優選方案。

　　(3)推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下，按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證目標成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

　　(4)推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。

　　(5)提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費，以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。

　　例如：某房地產項目在推行目標成本管理體系后，成本控制部門對前期項目經濟指標進行分析，18層住宅鋼筋含量平均為58kg/m2，成本部門會同設計研發部門經過同類項目的市場調查及參考造價站發布的同類工程經濟指標，認為含鋼量調整為42～45之間較為理想，設計研發部門與設計院共同進行了優化設計后，含鋼量降為42kg/m2，該項目開發50萬平方米建筑面積住宅，經此一項就可降低成本三千多萬元。

　　4 實施階段的成本動態控制

　　施工階段是項目開發周期中耗時最長的一個環節來，所以開發商應重視對施工階段成本的管理。項目成本的發生涉及到項目的整個周期，項目成本形成的全過程。因此，成本管理 要伴隨項目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制、事后分析及后成熟期成本管理，同時在項目的全過程中，堅持實行動態控制。

　　4.1 實行招投標與合同管理

　　推行工程量清單招標，事前定價，把成本控制工作重心前移。對承包商進行考察摸底，尋找潛在的有實力的承包商，以獲得競爭性合理低價。編制嚴密的招標文件、合同文本，對可能發生的情況要有提前的預計，對施工中可能產生的職責不清、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，盡量減少承包商在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。

　　合同簽訂后對合同進行動態管理：首先劃分已發生成本和待發生成本，一個項目剛開發時的已發生成本較小到完全竣工后待發生成本較小的狀態，體現了開發進度;已發生成本中分為合同性成本和非合同性成本，而前者又可進一步分為未結算成本和已結算成本，未結算成本指合同正在執行當中，沒有定案。目標成本進行逐層分解，管理者在項目實施過程中對成本進行動態、及時地全程監控，對發生的實際成本與目標成本進行比較，當某一分部發生的實際成本超過目標成本時，就要及時采取相應的糾偏措施進行糾偏。如：采取限額設計的方法、調整投資控制的方法和手段、采用價值工程的方法、制定節約投資的獎勵措施、優化設計、優化施工方法等。

　　例如，某房地產項目，在工程動工后，因有關部門對渣土外運嚴格管理，渣土外運單價上漲較大幅度，成本部門測算土方工程將突破目標成本，成本部門提出樁基工程采用包清工，管樁材料甲供，有效降低了樁基工程成本;設計研發部門與設計院配合，對地下室基坑支護工程進行了設計優化;采取以上措施后，該項目正負零以下工程總價低于目標成本。

　　合理控制工程變更：工程變更分為施工技術方案的變更;設計缺陷造成的變更、材料和設備的品牌、性能、規格參數的變更;工程規模的變更;功能定位的變更;為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術的可行性，應建立工程變更管理制度，明確工程、設計成本等有關部門、有關人員的職權、分工，對工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現場實際情況的判斷。變更發生后，應及時辦理簽證，特別是隱蔽工程，尤其要強調簽證的時效性，造價人員要根據施工合同及時認真審核。

　　4.2 嚴格控制材料和設備成本

　　材料設備費用在工程建安造價中約占70%，控制材料設備成本十分重要。在目標成本確定階段，根據開發項目的市場定位、營銷定位，對材料設備已經有了大致的檔次定位及成本 估算，在項目實施過程中，應確保不突破前期預算。成本控制部門應建立材料數據庫，對大宗材料設備訂貨應采用招標形式，采用集團采購，以獲得競爭性低價。此外成本控制部門還 應了解新材料、新工藝，尋找可替代材料，在不影響質量及功能的前提下降低成本。

　　4.3 做好竣工階段的結算審核

　　造價人員在施工過程中，要堅持到現場了解情況，了解施工單位落實施工措施情況，了解材料使用情況，及時審核變更簽證情況，及時取樣，及時搜集相關的文字材料，掌握證據。提高工程計價的準確性，合理性。辦理竣工結算時除了依據合同、竣工圖紙，現場簽證和設計變更進行審核計算以外，還要堅持竣工資料和現場勘查相結合的原則進行決算審核，對竣工圖上標識的尺寸，材料設備型號品牌要進行核對抽查，以確�？⒐べY料的真實性、合理性。

　　5 結束語

　　總之，項目目標成本管理是房地產企業管理的核心內容，目標成本管理的有效推行，有利于管理人員成本意識的增強和項目投入產出的全局把握，以及從根本上保證項目成本的過程控制，更好的控制房地產項目成本。在今后的市場競爭中，只有更好的掌握和理解項目目標成本管理的含義，重視項目成本管理的有效實施，才能實現房地產企業良好的經濟效益和社會效益。

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