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2017年央行收緊“錢袋子” 房企資金鏈面臨嚴峻考驗
在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，近日，多個城市逐步收窄個人首套住房按揭貸款利率的優惠額度。
昨天，天津、廣州再次傳來收緊房貸利率的消息：天津市首套房貸利率收緊，招商銀行、中信銀行、浦發銀行等都由原來的85折左右上調至9折，光大銀行和興業銀行等上調至95折，首套房貸9折幾乎成了主旋律;在廣州，多家房屋按揭中介以及銀行人士也都證實，目前廣州首套房貸政策繼續收緊，包括郵儲銀行、廣東農商行以及興業銀行在內的三家銀行，首套房貸利率已上調至九折優惠，目前，仍然有銀行在醞釀跟進。
央行“收緊信貸”波及銷售市場 開發商回款慢
隨著房貸擰緊水龍頭，分析人士指出，“收緊信貸”將波及一手房銷售市場，會影響開發商的銷售回款速度，從而限制公司現金流。中原地產首席分析張大偉表示，從去年四季度開始，部分房企確實出現了融資壓力明顯加大的情況，但是，目前并未對企業的經營狀況產生直接影響。不過，張大偉認為，今年下半年，房企融資將會面臨重大考驗。
張大偉說：“偏穩健、偏中性的信貸政策應該說是是決定2017年樓市平穩的一個關鍵變量，而信貸，包括各個企業融資難的壓力也會逐漸在2017年的下半年體現，如果有些企業在過去的一年拿了過多的“地王”，做了過多的杠桿，后期可能就會面臨比較大的資金壓力。”
一方面，資金面在收緊，另一方面，銷售市場也在降溫。在限購、限貸、限地價、限房價的“四限”政策下，今年1月份，房企整體的銷售業績走勢趨弱。數據顯示，前100家房企1月份的銷售金額合計4311億元，銷售面積合計3648萬平方米，環比去年12月分別下降了19%和12%。
開發貸審核日益嚴格 房地產市場預期正在改變
不僅如此，房地產的開發貸審核日益嚴格。早在去年10月，監管層就對房地產各類融資行為嚴格要求。更早之前，資管計劃等資金進入房地產受限;監管層對房企發債進行分類管理。財經評論員馬光遠認為，多重因素影響下，對于房地產市場的預期在改變。
馬光遠說：“更重要的還是預期的改變。去年9·30到現在為止，整個政策的收緊，調控，使得市場的預期發生了非常大的變化。目前大家已經認為房價像去年一樣上漲已經沒有可能，而且認為去年的熱點城市房價出現調整也是大概率(事件)，所以今年房產市場是多重力量作用的結果，一個是政策收緊，第二個是資金鏈，有一些房地產企業的資金鏈肯定會出現問題，第三個就是市場自身的預期。”
房企拿地“熱情”不減 “防寒”措施還需提前
值得注意的是，銷售數據在下降，但是，房地產企業拿地的“熱情”卻沒有收到影響。從今年年初開始，不少大型房企一直在爭相拿地。中原地產研究中心統計的數據顯示，在受春節影響的今年1月份，包括萬科、保利在內的20大房企，拿地金額依然達到了11176億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。
有分析人士指出，逆周期拿地確實可以幫助企業快速發展，但是，這關鍵要看未來市場的走勢，部分高價拿地的企業，如果1年至2年時間里拿地區域房價上漲不能超過50%，那么這些項目都將面臨入市難題，巨大的成本壓力也將增加企業經營的風險。國家對房地產的調控思路短期內難以改變，各地調控政策的嚴厲度目前有增無減，房企是不是應該提前做好“防寒”措施，值得考慮。
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