對我國房地產融資結構的幾點新認識

對我國房地產融資結構的幾點新認識

   近幾年來，關于我國房地產融資結構的言論越來越多，主要是基于高銀行信貸比、高企業負債率等事實，認為當前的融資結構不合理，風險過渡集中于銀行。那么，如何看待這一評價呢？本文將通過分析我國房地產融資結構的主要特點，從更宏觀的角度對上述言論提出幾點新認識。

    一、我國房地產融資結構的主要特點

    1、間接融資比重較大

    《2004年中國房地產金融報告》指出，自1997年以來，我國房地產開發資金來源中來自銀行資金的占比一直在50%—60%之間。以2004年為例，當年房地產開發資金共籌措17168.8億元，第一資金來源是“定金和預收款”達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；居第二位的是房地產開發企業“自籌資金”，為5207.6億元，增長了38%，占30.3%；第三則是“銀行貸款”，為3158.4億元，僅增長了0.5%，占18.4%。但實際上，企業“自籌資金”主要由商品房銷售收入轉變而來，約70%來自銀行貸款，“定金和預收款”約有30%來自銀行貸款。由此可推算出，2004年房地產開發中使用銀行貸款的比重應在55%以上，風險集中于銀行。

    2、房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額逐步增加。

    1997年至2002年間，我國房地產投資年增長速度先升后降，但增長速度仍為兩位數，有的還高于同期全國固定資產投資的增長速度。2003年以來，為抑制投資過熱，央行和銀監會相繼出臺了一系列的緊縮信貸政策，使房地產企業資金更加吃緊，一些小企業不得不退出房地產行業。盡管這些宏觀調整政策使近幾年的房地產開發貸款逐年略有下降，但居民個人購房申請的銀行按揭貸款余額不斷上升，年增長速度維持在30%左右。所以，房地產貸款余額增幅仍然較大。從金融機構貸款結構來看，房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額在逐步增加，如2002年3月末，這一份額為27.2%，2003年6月底達到32.1%，2004年底達到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。

    3、房地產融資渠道少，行業外資金、海外“熱錢”不斷流向房地產業

    在發達國家，房地產金融產品很齊全，有股權融資、項目融資、基金、發債、信托、抵押等，風險比較分散；而我國金融市場上，不僅產品少，目前僅有的信托、上市、企業發債等方式發展也非常有限，使房地產融資風險集中在銀行貸款。此外，隨著近幾年房地產的火熱發展，人民幣升值趨勢凸現，大批的行業外資金、海外“熱錢”紛紛涌入房地產業，成為北京、上海、杭州、廣州、深圳等幾個熱點大城市房價大幅上漲的重要原因之一。這加劇了房地產業的競爭將越發激烈，在促使其利潤率不斷下調的同時，也增大了房地產業的風險，進而升級銀行風險。

    綜合上述特點，不難得出“我國房地產融資結構不合理，風險過渡集中銀行”的結論。但是這些特點分析大都是從房地產行業與房地產金融角度來進行的，算是中觀視角；如果從更宏觀的角度來看，并于國外房地產發展歷程相比較，則會有新的發現、新的認識。

    二、幾點新認識

    1、在經濟發展水平較低的階段，銀行貸款是房地產成長階段的主要資金來源

    一般地，經濟發展進入人均收入為1000—4000美元的階段是房地產的黃金發展階段，因為在一定收入支撐下的旺盛消費才能成為房地產發展恒久的“經濟加速器”。而我國經濟正處于這一階段，出現房地產投資年年增長，甚至超過全社會固定資產投資的增長速度。據統計，2005年的房地產投資已相當于GDP的13％，房地產業正逐漸成為我國的支柱產業。但是，與國外相比，我國房地產業發展水平還較低，房地產企業的主要業務還是房地產開發，基本上算第二產業；而國外的房地產業已成為標準的第三產業，房地產金融和服務業務大大超過建筑業務。顯然，在這一階段，最穩定的、持久的房地產資金支持就是銀行貸款了。事實上，很多新興行業成長初期的金融支持都絕對依賴于銀行，國外一些發達國家房地產早期發展資金也大都來自銀行。所以，目前我國房地產發展所需資金有50%以上都來自銀行，是一種正�，F象，是與現階段我國經濟發展水平和房地產金融格局相適應的。

    2、風險低的居民個人住房按揭貸款增長潛力巨大

    在國外成熟的房地產市場，居民購房融資首選還是銀行貸款，有的國家通過按揭銷售的住宅甚至達90%以上。而目前我國銀行發放的個人住房按揭貸款占銀行房貸的比重不足10%，遠低于國際上20%-40%的水平，按揭貸款占GDP的比例也偏小。如2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達到74%。這說明我國居民個人住房按揭貸款的規模發展空間較大，未來銀行貸款比例仍會較高，但風險較低。此外，風險大的房地產開發貸款還在逐年下降，也能降低銀行貸款風險。

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