房地產融資論文
論文常用來指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章，它既是探討問題進行學術研究的一種手段，又是描述學術研究成果進行學術交流的一種工具。論文一般由題名、作者、摘要、關鍵詞、正文、參考文獻和附錄等部分組成。論文在形式上是屬于議論文的，但它與一般議論文不同，它必須是有自己的理論系統的，應對大量的事實、材料進行分析、研究，使感性認識上升到理性認識。
摘要:
房地產融資方式渠道狹窄,機構單一,對銀行的高度依賴性,這些情況存著極大的金融風險,由于房地產項目的開發的周期較長,資金的回收期也長,其間存在眾多不可知的風險,項目本身的盈利性和安全性極大的影響著銀行的貸款安全,在這種情況下,近年來我國發展的房地產投資信托基金(REITS )為房地產融資開辟了一條新的途徑,它的眾多的特性恰好適應了目前我國房地產融資難的狀況,文章通過借鑒國外REITS 發展的狀況,對我國REITS 的發展提出了一些建議。
關鍵詞:房地產;信托基金;應用研究
一、國外REITS的發展概述。
房地產信托基金對于我國來說是一個新生兒,而在國外已經有幾十年的發展歷史,特別是美國、德國、加拿大等國家,房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts ,REITS ),是一種專營于房地產投資項目的投資基金,它通過向證券市場發售可自由流通的受益憑證,集聚眾多中小投地資者的資金,然后憑借自身專業的投資理念參與房地產項目的投資組合,最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者,它本質上是一種投資金信托型投資基金。
美國是目前REITS 發展最完善的國家之一,其運營方式一般分為三個階段:第一階段是成立籌資階段,這時房地產投資信托基金依照法律規定成立,并在證券市場掛牌交易,并通過證券市場向各大中小投資者發售房地產信托投資收益憑證,以獲取資金;第二個階段是房地產投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產及其相關權益的投資項目當中,并將實際管理當中的工作分包給一些專業的承包商來完成,從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入;最后一個階段是利潤分配階段,廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時領取股利,分配紅利,當然也可以通過證券的流動性在市場上通過低買高賣來獲取投機利潤,它與以往的房地產融資項目相比具有以下顯著的優勢。
(一)政府的稅收優惠。
美國政府對REITS 免收所得稅,其規定是把利潤的90%以上分給股東以后,只針對個人征收個人所得稅,在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS ,稅收上的便利是推動其發展的主要推動力。
(二)廣大中小投資者進入的門檻低。
美國的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000 美元,而REITS 每股通常都低于25美元,適合廣大投資者。
(三)REITS 據有跟股票一樣的變現性和流動性。
REITS 可以在證券交易市場交易,在二級市場上進行買賣,而且其投資回報率具有穩定性,由于其專業化人才管理和風險分散機制,使得其投資種類能夠進行有效的組合,選擇不同地區和不同類型房地產物業,有效的分散非系統風險,使其獲得較高的利潤回報。
(四)REITS 與企業的經營與財務狀況無關。
大部分投資于房地產項目,而且融通的資金是表外的資金性質,其收益只與項目的具體情況有關,而與企業的經營與財務狀況無關。REITS 收益的來源主要源于房地產開發項目,而不是來自于整個房地產企業的現金流,大大消除了信息不對稱對廣大中小投資者的影響。
二、我國REITS 目前的發展狀況。
近年來,我國房地產業發展極為迅速,卻存在房地產過熱的現象,國家在這種情況下采取了宏觀調控的措施,逐漸緊縮銀根,開發商想通過借款的方式融資壁壘越來越大,而且近幾年來,隨著我國商品房預售制度問題的涌現,要求改預售為現售的呼聲越來越高,而房地產依托投資基金被看作是一個很好的補救融資手段,在我國現在發展的也陷入了困境。我國目前發行的主要是單一債權類信托,這種信托的流動性不是很強,在市場發生波動時風險往往會集中爆發,因此受到了證監會的嚴格限制。20xx年10月,銀監會出臺的212 號文件中,新發行房地產集合資金依托計劃的開發商必須四證齊全,自有資金超過35% ,同時具有二級以上的開發資質等一系列門檻,就是為了控制這種單一的債權類的信托。
在這種情況下,一方面是在宏觀調控的作用下,房地產的融資渠道進一步收縮,越發商的資金鏈越來越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產分享高額的收益,但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結果是,房地產開發商融資越來越依靠銀行,各種尋租現象層出不窮,一旦出現資金風險,就會影響到整個金融體系的安全與穩定,也會造成與之相關的企業如施工,咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因為沒有渠道投入而白白閑置資源,造成了貧富差距的進一步加大。
目前,我國應該借鑒和模仿國外REITS 的發展情況,我國REITS (房地產投資信托基)和國外的發展主要存在以下主要區別:國外是信托基金持有人通過持有基金而間接擁有REITS 所投資的房地產,是權益買賣行為;而國內大部分的房地產集合信托投資實際上是一種債權關系,靈活性比較小。
中國房地產信托集合不能超過200 份合同,而國外在這方面則沒有明顯限制。國外REITS 可以轉讓,而且可以在資本市場交易且沒有持有期限,不可以贖回;而我國的信托基金計劃不具有基金性質,還不能算是一種標準化的金融產品,缺乏流動性,有本金償還的安排,有一般為3 年的償還期。
收益途徑和收益方式方面,REITS 的收益途徑主要來源于REITS 持有不動產的出租收益,收益與經營管理水平直接聯系;而信托計劃中信托持有人只能獲得固定收益,且收益與風險是不對稱的。國外的REITS 與股票相似,其作為資本市場的交易工具,是資本市場資源配置的表現終端,而REITS 則相當于是房地產的資本市場終端,房地產行業整合與資源配置的工具,而我國的信托計劃不具備這樣的功能。
三、我國REITS 發展模式的建議。
(一)規模不宜太大。
由于我國的房地產投資信托基金剛剛起步,缺乏相關的發展經驗,所以基金規模不宜太大。規模太大對REIT的管理顧問公司要求就高,而且監管機構的監管也將存在一定的難度;規模太小又不利于建立有效的投資組合,不能有效地降低投資風險。所以根據發需求建立適度合理的基金規模對權益型有限期—自我償付式REIT來說非常重要。另外其期限應以10—15年為佳。
(二)權益型有限期—自我償付式REIT的資金籌集方式,應以公募為主。
因為目前我國整個產業投資基金還處在探索階段,如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規范發展,也不利于保護投資者利益。而公募方式由于有較嚴格的規定且在募集時受主管部門的嚴格審批,所以更符合現階段發展權益型有限期—自我償付式REIT的要求。
(三)REIT就其組織形式而言,可分為公司型和契約型兩種。
公司型的REIT是根據《公司法》的要求組成的具有獨立法人資格的投資公司,契約型的REIT則是以信托契約為基礎形成的代理投資行為,基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊,就發展權益型有限期—自我償付式REIT而言,如果REIT的規劃比較大,投資領域也比較廣,就應采用公司型組織形式,因為這有助于對基金資產的集中管理和規范操作。如果REIT的規模較小,業務投資又具有一定的專業性,那么可采用契約型組織形式,因為其更有利于風險控制。
(四)REIT可分為封閉式基金和開放式基金。
開放式REIT不斷發行新股票并將其銷售給投資者,同時用經營收入來購買額外的房地產。而封閉式REIT在發行原始股票和購買資產之后,則不再進一步發行股票,其現存股票的價值完全取決于REIT資產組合的經營業績。權益型有限期—自我償付式REIT的投資項目周期一般較長且需較強的穩定性,而且開放式REIT在發行新股時必須對現存資產進行評估以確定股價,多次的評估又比較困難(特別是權益REIT),所以封閉式更適合其發展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益(一般為5%)或資產的折舊所產生的現金流量來購買額外的資產。
(五)投資管理。
較好的投資管理不但有利于REIT自身的發展,也會給我國房地產市場的發展帶來新鮮的血液,改善目前我國房地產市場上一些不良的發展狀況,使我國的房地產金融市場和房地產開發市場走向“雙贏”。根據國外經驗,將REIT的資金以股權的形式投入未上市的房地產公司可有效地改善其資本結構,降低高負債經營所帶來的風險;投資于實物性的資產;REITS 的主要業務國家應限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業、倉儲等,其投資范圍也要有一個比較明確的規定。
參考文獻:
1、毛志榮。房地產投資信托基金研究[Z].深圳證券交易所綜合研究所研究報告,20xx(1 )。
2、王諍諍,洪蘭。美國房地產投資信托基金的歷史透視[J].中國房地產金融,20xx(3 )。
3、蘇杰。海外REITS 發展狀況及我國發展REITS 的思考[J].當代經理人,20xx(2 )。
4、黃平。我國發展房地產投資基金的路徑選擇[J].建筑管理現代化,20xx(2 )。
房地產融資渠道分析
有關融資渠道，大家知道的有哪些？下文是小編整理的有關房地產融資渠道分析資訊，歡迎大家閱讀與了解。
房地產融資渠道分析
一、銀行貸款
房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動等有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。銀行貸款至今仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行系統。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全集中到銀行身上，因此，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，預示著房地產開發商憑借銀行資金買地開發模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業難以繼續依賴銀行貸款。然而2006年銀行仍然是房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少。在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。因為一個市場的建立，不僅需要相關的制度法規出臺，更需要整個市場的條件和環境。
二、上市融資
理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出狀況，難以達到上市要求。有數據顯示，2002年以來全國有20多家地產公司并購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創置業等開發商已紛紛通過買殼成功參股或控股上市公司。另據統計，到2004年初，已有北京天鴻寶業房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業實現了在證券市場上市融資。據悉，2006年國資委和證監會有意降低房地產企業上市門檻，保利地產已經率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調控的影響下，以內地發展為主要目標的房地產企業紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。
房地產融資的16種途徑
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。下面是小編整理的房地產融資的16種途徑，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：
1.自有資金:
開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。
2.預收房款：
預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
房地產融資綜述：地產商融資的路
引導語：地產商融資究竟有哪些路?下文是有關房地產融資綜述，但是特殊的情況要具體考慮，不能按部就班。
總體上說，房地產企業的融資顧名思義就是房地產開發商的籌資行為，其途徑分為企業內部融資和企業外部融資。
企業內部融資途徑，即開發企業利用企業的現有資金來支持項目開發，或擴大自有資金基礎，方法包括：抵押、貼現股票和債券獲現金，預收購房定金或購房款等。
企業外部融資主要有：債權融資、股權融資、設立信托、發行基金和夾層融資等首先是債權融資，即通常的銀行貸款融資，是房地產開發企業的傳統融資渠道，但近年來，這一渠道有所變窄。因為2003年6月央行出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件)，要求房地產開發企業必須具備“四證一金”，即“土地證，規劃證，開工證，銷售證和30%的自有資金”方可獲貸款。許多開發商因達不到30%的自有資金比例而難以得到銀行貸款。另外，2004年2月銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》，規定銀行每筆住房貸款的月房產支出與收入比要不超過50%，月所有債務支出與收入比不超過55%，此規定提高了個人住房貸款門檻，限制購買行為。反過來增加了銀行向開發商貸款的預期風險，降低銀行的貸款意愿。
在此條件下，某些房地產開發企業進行了很有意義的金融創新，如今典集團總裁張寶全的“委托貸款”。
2003年8月，張寶全針對“蘋果社區”項目推出“貼息委托貸款”， 這種融資模式，前提是開發商要有一定實力，即能投入一定的預定資金做委托貸款，具體做法是：自己出資兩億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭(121文件明確規定商業銀行只能給已封頂住房購買者發放個人住房貸款)，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點;待樓盤封頂之后，該按揭轉為正常利率的銀行住房貸款。開發商委托貸款提供房款的80%的按揭比例，銷售回籠資金中增加了買房人20%的首付款如，若開發商首筆投入1億元委托貸款，則可回籠1.25億元銷售資金，實現融資0.25億元;按此模式連續周轉三次，則可回籠資金幾乎翻番，達1.953億元，也就是實現可用銷售融資近一億元。國務院發展研究中心認為，此舉為“金融創新”。
房地產項目融資計劃方案
融資計劃書包含了投資決策所關心的全部內容，例如企業商業模式、產品和服務模式、市場分析、融資需求、運作計劃、競爭分析、財務分析、風險分析等內容。
房地產項目融資方案
(1)組織形式選擇(2種)
既有項目法人融資形式是依托現有法人進行的融資活動。
新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。
(2)資金來源選擇(3種)
1) 資本金籌措。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是30%。資本金出資形態可以是現金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經過有資格的資產評估機構評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發模式：以資金或土地使用權作價入股。
2)債務資金籌措。有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息;第二種是轉期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發債券，也可以說是以舊換新;第三種是轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股�？赊D換債券的發行，不需要以項目資產和公司的其他資產作為擔保。
3)預售或預租收入。由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。但預售樓宇通常是有條件的，一般規定，開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。
房地產企業融資涉及哪些稅務
企業融資是指企業從自身生產經營現狀及資金運用情況出發，根據企業未來經營與發展策略的需要，通過一定的渠道和方式，利用內部積累或向企業的投資者及債權人籌集生產經營所需資金的一種經濟活動。資金是企業體內的血液，是企業進行生產經營活動的必要條件，沒有足夠的資金，企業的生存和發展就沒有保障。企業融資是指企業向外部有關單位和個人以及從企業內部籌措生產經營所需資金的財務活動。組織創新是指組織規則、交易的方式、手段或程序的變化。
下面分享房地產公司融資涉及的九大稅：
一、房地產企業向金融機構融資所發生利息費用的處理
由于房地產開發企業向金融機構進行貸款所發生的利息費用，是有金融機構開具利息發票的，這種情況下所發生的貸款利息，在土地增值稅清算時，應從以下兩個方面來處理。
1.有金融機構開具利息票據的貸款利息，能夠按轉讓房地產項目計算分攤時的處理
國稅函[2010]220號第三條第(一)項規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額�！边@里的“商業銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率”。
《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第八條關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規定如下：
(1)利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;
房地產創業計劃書融資方案
房地產創業計劃書融資方案怎么寫呢？下面小編就為大家整理了房地產創業計劃書融資方案，歡迎閱讀！
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績
對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
房地產公司融資計劃書范本
商業計劃書有相對固定的格式，它幾乎包括反映投資商所有感興趣的內容。下面小編為大家整理了房地產項目融資計劃書，歡迎閱讀！
房地產項目融資計劃書
融資計劃書目錄
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場分析
四、管理團隊
五、財務計劃
六、融資方案的設計
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績
對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
2017房地產項目的創新融資方式13種
房地產行業是典型的資金密集型行業，市場、資金、土地是房地產行業的三要素，在連續 數年宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。下面是小編收集的房地產項目的13種創新融資方式，歡迎大家閱讀與了解。
1、上市融資
房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限。因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資。
2、海外基金
目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式：
一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產;
二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。
海 外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但 是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分 有限。
3、聯合開發
聯 合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。 大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營。因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以后商業城和商業 街日漸蕭條的現象。
我國房地產企業夾層融資及案例
房地產夾層融資是借助于信托方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求，我國房地產企業的夾層融資信息，大家了解多少?
一、關于夾層融資
(一)夾層融資的概念
夾層融資(Mezzanine Financing)是一種介于優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資的融資費用低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點;從權益角度看，夾層融資的權益低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣，在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式，作為股本與債務之間的緩沖，使得資金效率得以提高。
夾層融資模式大致分成四種。第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的。第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，就是“貸款+信托公司+股權質押”模式。第三種是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還。第四種模式是多層創新。
(二)夾層融資的風險和回報
夾層融資的回報通常從以下一個或幾個來源中獲取:1.現金票息，通常是一種高于相關銀行間利率的浮動利率;2.還款溢價;3.股權激勵，這像一種認股權證，持有人可以通過股權出售或發行時行使這種權證進行兌現。夾層融資的利率水平一般在10%～15%，投資者的目標回報率是20%～30%。它的回報率低于私有股權，高于優先債務;它的風險低于股權融資，高于優先債務。一般來說，夾層利率越低，權益認購權就越多。
房地產項目融資計劃書（范本）
商業計劃書目的在于為投資者提供一份創業的項目介紹，向他們展現創業的潛力和價值，并說服他們對項目進行投資。下面是小編收集的房地產項目融資計劃書，希望大家認真閱讀!
一、企業經營狀況介紹
公司成立于2006年，是由**市****有限公司與****有限公司合資成立，法人為***，注冊資本*00萬元，是集團旗下集地產開發運營、建筑建造、商業地產招商策劃為一體的房地產開發企業。****廣場是公司精心開發的'商業綜合體項目之一，總建筑面積*.*萬平方米，商業建筑面積達*.*萬平方米，并成功引進人人樂、真功夫、中影院線等知名品牌入駐，獲得了極大的商業成功，曾榮獲“200*年中國房地產創新榜中國最具投資價值物業獎”榮譽稱號。
二、企業法人介紹
**市****有限公司創立于2006年4月29日，由**市****有限公司與****有限公司共同出資，經**市**區工商行政管理局核準注冊的合資公司。于2007年成功開發“**廣場”項目，榮獲 “中國房地產創新榜中國最具投資價值物業獎”榮譽稱號，同年被評為**市“文明誠信企業”。公司一直堅持和貫徹“和諧經營，回饋社會”的信念，從公司建立伊始，回報社會，促進和諧就成為了公司的使命。 從2006年至今，公司迅速發展壯大，發展不忘社會，始終將社會責任放在企業發展必須遵守的信念，不論是項目建設還是社會公益，建立更高的環保標準，服務更人性化的社區建設，并多次為社會重大災難事件進行捐助，救助失學兒童，贊助希望工程等，僅2008年一年公司發動全公司員工捐助救災款3次，公司共出資100多萬元用于賑災救助，從2006至今集團公司救助失學兒童、資助貧困兒童20多名。 公司將繼續投身社會公益，并建立內部互助體系，內外協調，將企業更多的關懷送給員工，回報社會!根據公司的發展規劃，預計2014年的年銷售、經營及租金收入額可達***00萬元。公司一向講信譽，守合同，目前在**銀行**支行有信貸關系，在與銀行交往過程中，從來都是按期支付利息和歸還貸款本金。與經營客戶訂立的合同履約率為100%，多次被有關部門評為守合同，重信譽的單位。