房地產項目融資計劃方案

房地產項目融資計劃方案

　　融資計劃書包含了投資決策所關心的全部內容，例如企業商業模式、產品和服務模式、市場分析、融資需求、運作計劃、競爭分析、財務分析、風險分析等內容。

　　房地產項目融資方案

　　(1)組織形式選擇(2種)

　　既有項目法人融資形式是依托現有法人進行的融資活動。

　　新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動。

　　(2)資金來源選擇(3種)

　　1) 資本金籌措。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是30%。資本金出資形態可以是現金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經過有資格的資產評估機構評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開發模式：以資金或土地使用權作價入股。

　　2)債務資金籌措。有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息;第二種是轉期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發債券，也可以說是以舊換新;第三種是轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股�？赊D換債券的發行，不需要以項目資產和公司的其他資產作為擔保。

　　3)預售或預租收入。由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。但預售樓宇通常是有條件的，一般規定，開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

　　(3)融資方案分析(4條)

　　1)資金來源可靠性分析。主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。

　　2)融資結構分析。主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。

　　3) 融資成本分析。融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費(承諾費、手續費、擔保費、代理費等)和資金占用費(利息)，一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低;資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手續費、擔保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。

　　4)融資風險分析。通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。資金供應風險是指融資方案在實施過程中，可能出現資金不落實，導致開發周期拖長、成本增加、原收益目標難以實現的風險。利率風險則指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產生的風險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。

　　房地產項目SWOT分析

　　SWOT分析是一種對企業或項目的優勢、劣勢、機會和威脅的分析，在分析時，應把所有的內部因素(包括項目的優勢和劣勢)都集中在一起，然后用外部的力量來對這些因素進行評估。它是由舊金山大學的管理學教授于20世紀80年代初提出來的，SWOT四個英文字母分別代表：優勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)、威脅(Threat)。所謂SWOT分析，即態勢分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。

　　按照企業競爭戰略的完整概念，戰略應是一個企業“能夠做的”(即組織的強項和弱項)和“可能做的”(即環境的機會和威脅)之間的有機組合。

　　一，分析環境因素：

　　下面結合***項目來分析：

　　***項目優勢分析：(包括機會和威脅)

　　1，

　　位于##交通樞紐與黃金地段。(機會)

　　2，

　　商業，居住，健身，休閑，娛樂于一體。彌補了本地區中高檔商娛的空缺。(機會)

　　3，

　　##最高檔的住宅小區，滿足本地區精英階層生活(威脅)

　　4，

　　周邊政府部門，商業，金融，醫療，教育等配套齊全(機會)

　　5，

　　道路的修建加強了與市區的連接，會對本項目有正面的影響。(機會)

　　6，

　　上海建筑設計的結晶，##獨有的小高層電梯樓及復式樓。(威脅)

　　7，

　　專業的物業管理(機會)

　　8，

　　公平交易，沒有內部操作。(機會)

　　9，

　　市場供小于求，居民有強烈的購房需求(機會)

　　10，

　　最快今年底既可交房(機會)

　　11，

　　本地區新建樓較少，原有居民人均居住面積較小(機會)

　　12，

　　商業部分門面會隨著以后本地小區建設及規劃而升值(機會)

　　***項目劣勢分析：

　　1，

　　價格較周邊其他小區要高(威脅)

　　2，

　　本地區收入及購買力不高(威脅)

　　3，

　　居民對電梯樓及復式接受能力有限，而電梯戶型占比較高(威脅)

　　4，

　　后面有一個同期開發的樓盤形成了強烈的對比及競爭(機會)

　　5，

　　開發商不專業，配合度不高(威脅)

　　6，

　　三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大(威脅)

　　7，

　　本地商業品牌簡單，檔次不高(機會)

　　8，

　　整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲。(威脅)

　　9，

　　土地增值稅清算會對開發商施壓，可能影響價格決策。(威脅)

　　中間表格略過

　　三總結：

　　從上表可以看出，優勢機會，劣勢機會以及優勢威脅，如果策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點我們現在無法改變，只能引導，就像大禹治水，只可疏不可堵。當洪峰呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災害降到最低。所以從理論上來看，只要方法做到位，本項目是完全可以成功的。

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