房地產融資之民間借貸

房地產融資之民間借貸

　　引導語：民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其它組織之間借貸.民間借貸是一種直接融資渠道和投資渠道，是民間金融的一種形式。那么，什么是房地產民間借貸呢?

　　Q:什么是房地產民間借貸?

　　A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利息貸款”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利息貸款，不是同一個概念。

　　Q：開發商一定要慎用民間借貸!

　　A：1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。

　　2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發展，也基本上是以高利息貸款的形式實現民間資金的流通與流動。

　　3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業資金實際負擔的額外成本(如，在此種銀企關系中潛規則之下的尋租、企業維系貸款關系的費用等)來看，兩者的差距并不是很大。

　　4、實際上，同類經濟區域和環境中，民間資金借貸的違約率和風險都要大大低于銀行信貸。

　　Q：怎樣才能獲得民間資金呢?

　　A：1、開發商的項目價值(凈現值)大大高于借款額;

　　2、開發商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵;

　　3、開發商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮;

　　4、開發商以股權(資產的控制權)或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證;

　　5、開發商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備;

　　6、開發商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。

　　Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金?

　　A:1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規模應該遠遠大于銀行對房地產行的信貸投放。

　　2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

　　3、在中國房地產行業一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優質的投資項目，問題在于如何讓優質的項目與資本直接對接?答案是可以通過優質的房地產私募基金管理公司，如。

　　4、開發商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險;而如果項目投資的風險還完全掌握在開發商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

　　5、資金方往往非常關注項目的流動性風險，項目投入的回報(即資金的退出)只有是將項目建筑物業售出這樣的途徑，特別是在當前的產業環境和金融市場條件下，銷售物業只能是唯一的選擇，假如市場環境不利于銷售，資金方往往要求開發商通過降價出售以獲得償付現金，這與開發商的利益訴求是相悖的。

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