發展樓宇經濟初探調研報告

關于發展樓宇經濟初探調研報告

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　　今年以來，我區部分板塊提出了發展樓宇經濟、壯大第三產業的設想。作為城市經濟的重要組成部分，樓宇經濟以其產業上的聚集性和財富上的高效性，已成為現代商貿發展的新風尚和現代都市的“掘金地”。樓宇經濟是指以商務樓及功能性板塊、區域為主要載體，通過開發、出租、售賣等多種形式引進企業，通過招商、留商發展地方經濟，體現集約型、高密度特點的房地產業與現代服務業高度融合的一種新型經濟形態。發展樓宇經濟，對于集約利用資源、開拓發展空間、積聚經濟要素、提高業態檔次、提升內涵發展、擴大經濟總量等方面，有著不可替代的重要作用。本文試圖對我區發展樓宇經濟的必要性、可行性和著力點進行初淺探討，以引起進一步的研究和探索。

　　一、我區發展樓宇經濟的必要性與可行性

　　樓宇經濟是城市發展到一定階段的產物，其一般建立在人流、物流、信息流、資金流相對集中、并已形成一定的商圈基礎之上。“一幢樓宇勝似一條街”、“一幢樓宇相當于一個工業小區”，樓宇經濟所蘊涵的巨大能力，已在上海、浙江等地區得到充分證明。2004年，上海嘉里商務中心的一幢樓納稅高達3億元，杭州市標力大廈納稅1.15億元。當前，我區商務樓宇屈指可數，樓宇經濟尚處于起始階段，然而，突破資源瓶頸約束，實現制造業升級和三次產業結構調整等目標，都促使我們把發展樓宇經濟擺上比較突出和重要的位置。 發展樓宇經濟，有利于推動城市化進程，培育新的經濟增長點。目前我區正處在工業化、城市化加速發展的階段，發展樓宇經濟，可以變平面發展為立體發展，變實體經濟為虛擬經濟，向空間求發展，向樓宇要效益。樓宇經濟所依托的商務寫字樓匯聚大量的人流、資金流和信息流，一方面可促使城市化加速推進，同時可實現在高價位上的土地再開發，達到可觀的利潤空間。

　　發展樓宇經濟，有利于加速現代服務業發展，實現經濟結構調整。樓宇經濟發展到一定程度，較多的商務寫字樓集聚在一定的區域內，產生大量的信息服務、咨詢服務、中介服務和物業服務市場，能夠帶動周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業聚集發展，形成功能良好、配套齊全的商務圈。同時樓宇中聚集的大量企業和員工所產生的知識培訓、文化娛樂、交通住宿等需求，都能進一步促進區域現代服務業發展。此外，樓宇經濟還能夠為工業經濟發展提供更加完善的現代服務，促進工業園區健康發展。

　　發展樓宇經濟，有利于改善投資環境，提升城市品位和檔次。發展樓宇經濟，建設一批交通便利、基礎設施完善、行政配套齊全、建筑風格鮮明的商務寫字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。通過發展樓宇經濟，致力引進大公司、大集團總部、研發中心和新型業態落戶，可以加速信息、資金、人才、技術等關鍵要素在我區的集聚，不斷提升城市服務、輻射功能，極大地改善我區的投資環境。

　　從以上幾個方面可看出，發展樓宇經濟將有助于我區提升區域競爭力，加速經濟社會轉型發展。置身長三角先進制造業集聚地的大背景下，加快發展與發達的制造業相適應、與日益活躍的商貿活動相呼應、與拓展現代服務業相吻合的樓宇經濟，我區可謂機遇與挑戰并存，優勢與劣勢同在。但總體來說，已具備良好的基礎和一定的條件，主要表現在：

　　區位交通優勢明顯。Xx處于蘇南最發達的蘇、錫、常腹地，緊挨樓宇經濟已較成熟的無錫中心城區，受樓宇經濟高度發達的'上海的經濟輻射較強，區域優勢十分明顯。與此同時，xx為無錫市周邊交通優勢最顯著的板塊，是區域“大交通”的匯集處，京滬高速鐵路的規劃建設，將進一步推動我區成為長三角地區重要的交通節點，與上海的發展也將更加緊密相連。絕佳的區位、交通優勢為我區發展樓宇經濟提供了極其有利的條件。

　　產業基礎具備。Xx及其周邊地區制造業發達，經濟國際化程度與日俱增。房地產業迅速發展，現代服務業框架初顯。大型商貿、現代物流、信息服務等新興產業不斷興起，城市服務業即將進入加速期，為發展樓宇經濟創造了市場需求。

　　城市基礎條件良好。近年來，我區城市建設步伐加快，城區規模不斷擴大，城市功能日益完善，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，城市化水平不斷提高。生態區創建積極推進，環境綜合整治成效顯著。“誠信xx”、“平安xx”建設有序推進，這些都為發展樓宇經濟提供了基礎條件。

　　二、我區發展樓宇經濟的思路與對策建議

　　鑒于我區發展樓宇經濟尚處于摸索起步階段，尚無經驗和規律可巡，為此我們專門研究了上海浦東、浙江蕭山、蘇州金閶、寧波江東和青島市南等地發展樓宇經濟的做法和經驗，并結合我區實際，就我區發展樓宇經濟提出如下對策建議：

　　(一)科學定位，加快形成樓宇經濟發展思路與框架。

　　發展思路：根據xx獨特的區位優勢、交通優勢和商貿優勢，結合重點板塊產業發展特點和城市建設實際，確立樓宇經濟發展思路，重點以商務樓宇為主要載體，加快引進國內外大型公司、知名企業的區域總部或分部、研發中心、銷售中心，協調發展現代物流、廣告中介、信息咨詢、金融保險、法律會計等相關服務業，形成由區域性特色商務樓組成的產業鏈，增強區域經濟的核心競爭力。

　　發展框架：在發展框架上，建議重點在我區最適宜發展樓宇經濟的xx和xx地區規劃建設商務樓宇。xx作為主城區“1+6”布局中的xxxx城中分區之一，從城市建設、工業化發展程度和人流、物流、資金流和信息流匯聚等角度分析都已具備發展樓宇經濟的基本條件。相比較而言，從目前來說，xx發展樓宇經濟的環境和基礎條件要相對落后，但從長遠來看，京滬高速鐵路的規劃建設及輕軌等區域性快捷通道的建設完善，都將使安鎮成為未來發展商務樓宇的'佳所，此地的樓宇經濟前景將可能超越xx

　　發展重點：在xx和xx地區，重點規劃建設幾大特色商務區。一是企業總部積聚區。以開發區和周邊地區產業為基礎，以引進跨國公司為突破口，以集聚地區總部、研發中心、營銷中心、財務中心等高端服務業和中介服務、物流貨代、對外貿易業為支撐，培養形成國內外大企業總部的積聚地。二是區域性綜合貿易商務區。依托區位交通優勢，加快建設完整意義上的商圈，加快構筑區位良好、交通便捷、配套齊全的中央商業區。三是特色街區。特色街區的建設建立在特色樓宇基礎之上。按照產業特色，促進相同或相關行業在一棟或幾棟樓宇內聚集，在企業間形成信息、資源共享，充分發揮集聚效應，努力形成一批電子信息特色樓宇、物流特色樓宇、餐飲樓宇、中介服務樓宇等。

　　(二)有序推進樓宇建設改造，加快搭建樓宇經濟發展平臺。

　　引導推進商務樓宇建設。在積極推進商品住宅類房地產發展的同時，加大城市經營力度，鼓勵引導區內外各類社會資本在規劃區內投資建設商務樓宇。據調查顯示，客戶在選擇租住商務樓宇時最注重樓宇的檔次形象，其次為交通便利程度，再次為租金和物業管理水平，另外對樓宇周邊的停車、餐飲等配套服務設施也較為關注。為此，一方面要努力引導建設一批設施齊全、風格鮮明、檔次較高的智能化樓宇;另一方面，要加強商務樓宇周邊環境的改造建設，完善停車場、通訊等商務配套設施建設，引進培育高水平的物業管理公司，以實現樓宇經濟效益最大化。

　　盤活整合現有存量資源。去年以來，我區對xx的部分閑置樓宇進行了改造盤活，并已產生一定的經濟效益。下一階段，相關部門要繼續對城區范圍內可改造成商務樓宇的閑置可利用資源進行全面的摸底調查，引導業主加大開發改造力度，通過改造擴容、出售轉讓等方式加以盤活。同時，對經營中的樓宇進行跟蹤調查，及時了解掌握各類情況，以在面上推廣經驗做法，或是幫助其解決各類困難矛盾�？傊�，要切實轉變發展思路，像關心幫助中小企業發展一樣來關心扶持樓宇經濟發展。

　　(三)切實加大招商引資力度，加快運作特色樓宇。

　　加強商務樓宇招商。創新城市經營理念，加大宣傳推介力度，積極吸引國內外規模大、實力強、理念新的房產開發公司在錫東新城和安鎮地區建設高品位、高格調、高檔次商務樓宇。力爭通過幾年時間的努力，逐步形成一批有影響力的特色商務區。

　　加大現代服務業招商。以商務樓宇為載體，加大現代物流、電子信息、廣告中介等現代服務業的招商引資力度。大力吸引國內外知名大企業、大集團入駐我區，并以這些龍頭企業為核心，有針對性地引進相關產業企業群，促進相同或相關行業在一棟或幾棟樓宇內聚集，逐步形成一批區域性現代物流樓、科研樓、中介樓等特色商務寫字樓。

　　加大傳統服務業招商。餐飲、商貿、娛樂等傳統服務業的興旺發達決定著一個區域是否能集聚更多的人氣、財氣，xx的城市化和國際化進程都要求我們進一步提升發展傳統服務業。要將發展傳統服務業與發展樓宇經濟相結合，加大對外招商引資，規劃建設一批美食城、娛樂城和商業中心，完善城市生活服務功能。

　　(四)強化扶持措施，努力營造樓宇經濟快速發展環境。

　　加強政策扶持。發展樓宇經濟在當前已成為各地提升第三產業比重的重要途徑，將成為下一輪區域經濟競爭的重點之一。僅從本市來說，無錫中心城區比較發達的樓宇經濟將為其今后的發展提升奠定良好基礎;在中心城區之外，具有環境優勢、區位優勢的濱湖區提出將大力發展樓宇經濟;從區位優勢、交通優勢和已有基礎條件分析，新區和我區也極有可能成為發展樓宇經濟的新秀。為此，要盡快制定出臺扶持促進樓宇經濟發展的政策措施、實施細則，對商務樓宇開發建設、商務樓宇招商和入駐企業、物業經營管理企業等給予優惠扶持，以寬松優惠的政策培育樓宇經濟做大做強。

　　加大配套服務力度。樓宇經濟在初始發展階段很難是一帆風順的，往往會遇到配套設施不健全、物業管理不到位、入駐率不夠高等多種矛盾和困難，需要政府及時幫助協調解決。要積極發展餐飲、文化、娛樂、休閑等第三產業，加快“數字xx”建設步伐，為樓宇經濟發展提供基礎條件。加強生態區創建，健全完善城鄉基礎設施，落實城市綜合管理長效機制，加快“平安xx”、“誠信xx”建設，努力營造舒適、和諧、人性化的生活空間，為樓宇經濟發展創造良好的外部環境。

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