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2024年房產(chǎn)估價師考試模擬真題及答案
在學(xué)習(xí)和工作中，我們都可能會接觸到試題，借助試題可以對一個人進(jìn)行全方位的考核。你知道什么樣的試題才是規(guī)范的嗎？下面是小編整理的2024年房產(chǎn)估價師考試模擬真題及答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房產(chǎn)估價師考試模擬真題及答案 1
一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)
1.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估價信息不同 B.遵循的估價原則不同
C.履行的估價程序不同 D.估價對象的狀況不同
2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照( )劃分。
A.行政區(qū)域 B.估價目的
C.估價對象規(guī)模 D.價值類型
3.在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)( )來選取。
A.估價假設(shè)和估價原則 B.價值類型和估價結(jié)果
C.估價程序和估價方法 D.估價目的和估價對象
4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)( )的特性。
A.不可移性 B.獨一無二
C.相互影響 D.用途多樣
5.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是( )。
A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品
B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品
C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品
D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補(bǔ)品
6.某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000㎡的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報酬率為10qo，目前該承租人權(quán)益價值為( )萬元。
A.39. 48 B.40. 67
C.41. 81 D.46. 84
7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格為10000 元/㎡，預(yù)計一年后漲至10500元/㎡，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸款利率為7%，期房風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的市場價格為( )萬元。
A.93. 26 B.93. 43
C.98. 11 D.98. 28
8.關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是( )。
A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素
B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同
C.對于一套住房而言，樓層會影響其通達(dá)性
D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同
9.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。
A.開征房產(chǎn)稅 B.物價水平變化
C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模 D.城市規(guī)劃變更
10.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏�，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為( )。
A.乙土地價值低于甲土地價值
B.該建筑物價值小于其重置成本
C.該建筑物價值小于其拆除費用
D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值
11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/㎡，同類土地的市場單價為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計裝修改造費用及應(yīng)得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。
A.維持現(xiàn)狀 B.裝修改造
C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓 D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓
12.謹(jǐn)慎原則主要是評估房地產(chǎn)( )時應(yīng)遵循的原則。
A.抵押價值 B.征收價值
C.現(xiàn)狀價值 D.投資價值
13.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5：1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3：1，對該可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣( )萬元。
A.630.0 B.650.0
C.661.5 D.682.5
14.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例( )為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。
A.成交價格 B.賬面價格
C.正常價格 D.期望價格
15.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/㎡，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為( )元/Il12。
A.5110. 51 B.5307. 26
C.5548. 37 D.5638. 13
16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為( )元/㎡。
A.4387 B.4398
C.4500 D.4887
17.評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/㎡，比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/㎡，交易稅費全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為8300元/㎡，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/㎡。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為( ) 元/2。
A.8157. 60 B.8158. 91
C.8163. 57 D.8164. 88
18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.183. 78 B.257. 55
C.873. 19 D.1427. 16
19.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為( )萬元。
A.992 B.3306
C.10014 D.12723
20.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是( )。
A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制
B.承租人權(quán)益價值可能為負(fù)值
C.出租人權(quán)益價值與合同租金及市場租金有關(guān)
D.承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和
21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為( )萬元。
A.223. 13 B.246. 18
C.247. 18 D.253. 86
22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為( )萬元。
A.2651. 52 B.2667. 75
C.2705. 63 D.2771. 49
23.某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。
A.15. 96% B.17.05%
C.23. 44% D.25. 86%
24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( )年。
A.29 B.39
C.40 D.45
25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/㎡，土地重新購置價格為4800元/㎡，建筑物重置價格 為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬元。
A.800 B.878
C.896 D.1129
26.某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。
預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào) 查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/㎡，空置率為10%;預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿?城的市場租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為 12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為( )萬元。
A.22253 B.23352
C.26488 D.27796
27,關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是( )。
A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本
B.動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測
C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中
D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點
28.某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣 該在建工程，預(yù)計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。 經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格為5000元/㎡。折現(xiàn)率為 10%，用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為( )元/㎡。
A.3939. 93 B.4034. 93
C.4132. 23 D.4231. 87
29.假設(shè)開發(fā)法中，同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前 提下的`評估值由大到小的順序通常是( )。
A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)
B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)
C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)
D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)
30.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。
A.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線趨勢法
31.在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度 的( )。
A.簡單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)
C.眾數(shù) D.中位數(shù)
32.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。
標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m 單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為 ( )元/㎡。
A.2000 B.2100
C.2400 D.2520
33.關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是( )。
A.估價目的由價值類型決定
B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定
C.估價目的由委托人的估價需要決定
D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定
34.房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實地查勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于( )。
A.未定事項假設(shè) B.背離事實假設(shè)
C.不相一致假設(shè) D.依據(jù)不足假設(shè)
35.價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是( )。
A.估價作業(yè)期間的某日
B.實地查勘估價對象期間的某日
C.估價報告出具日期
D.估價報告出具后的某日
參考答案：1.A 2.B 3.D 4.C 5.D 6.B 7.B 8.A 9.B10.C 11.B
12.A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C 20.D 21.B 22.A
23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D 33.C 34.D 35.D
二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)
1.不同的估價目的將影響估價結(jié)果，是因為( )。
A.估價目的不同，估價對象的范圍可能不同
B.估價委托機(jī)構(gòu)的不同，估價的性質(zhì)可能不同
C.估價時點的不同，估價方法也可能不同
D.估價時點的不同，評估的價值類型可能不同
E.估價依據(jù)不同，估價應(yīng)考慮的因素可能不同
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括( )等。
A.按份共有所有權(quán)
B.專有部分所有權(quán)
C.共同關(guān)系成員權(quán)
D.共用部分持份權(quán)
E.長期使用和租賃
3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括( )。
A.最佳區(qū)位
B.最佳規(guī)模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有( )。
A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地
B.在寫字樓旁新建大型游樂場
C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行
D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價項目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括( )。
A.實地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價項目來源和接洽情況
D.估價中的不同意見
E.估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見
6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有( )。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.價值最大化
D.權(quán)益上允許
E.經(jīng)濟(jì)上可行
7.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費
D.勘察設(shè)計和前期工程費
E.管理費
8.運用路線價法估價的步驟包括( )等。
A.調(diào)查評估路線價
B.計算臨街土地的價值
C.求取可比實例價格
D.劃分路線價區(qū)段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀
B.市場供給的過量
C.建筑設(shè)計的缺陷
D.人們消費觀念的改變
E.周圍環(huán)境條件惡化
10.下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。
A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊
11.在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
12.在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括( )。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當(dāng)
13.房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的( )。
A.投資價值
B.賬面價值
C.市場價值
D.使用價值
E.交換價值
14.直接資本化法的優(yōu)點不包括( )。
A.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益
B.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)
C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率
E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況
15.房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇，是由( )綜合決定的。
A.估價對象的房地產(chǎn)類型
B.估價方法適用的對象和條件
C.估價人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量
參考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：房地產(chǎn)其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”。通常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。
2、在房地產(chǎn)估價中，廣義的建筑物通常包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。
3、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
4、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為1000㎡，建筑物的基底面積為400㎡，其容積率為2.0，其建筑密度為50%。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。
5、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。( )(2005年試題)
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：這是對房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個重要的概念，也是個反復(fù)考的內(nèi)容。
6、地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。
7、房地產(chǎn)的獨一無二性使房地產(chǎn)之間不可能有替代。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍具有一定程度的替代性。
8、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
9、從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。
10、一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：獨立性，指單獨使用，不受限制。提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。
11、“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃?xì)�、熱力、供電等基礎(chǔ)設(shè)施或條件以及場地平整。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場地平整。
12、從實物的角度來看，現(xiàn)實中房地產(chǎn)估價對象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和拖欠工程款的房地產(chǎn)。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：這是從權(quán)益狀況的角度來劃分的。
13、房地產(chǎn)評估中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：由估價目的決定，根據(jù)需要有時包含無形資產(chǎn)，有時不包含無形資產(chǎn)。
14、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地通常要說明規(guī)劃總用地以及其中建設(shè)用地面積等，不能將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
15、對于房地產(chǎn)物業(yè)管理情況的描述屬于房地產(chǎn)實物狀況描述。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。
16、房地產(chǎn)用途描述要說明房地產(chǎn)的規(guī)劃用途、設(shè)計用途、登記用途、實際用途。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)
1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方�，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。
據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。
解：(1)計算辦公樓現(xiàn)值
�、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元
�、谑找婺晗�=40-6=34年
�、坜k公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元
(2)計算乙方的使用權(quán)價格
�、僖曳绞褂脵�(quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元
�、谝曳绞褂脵�(quán)剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：
V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元
(3)甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92萬元
2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。
解：(1)計算建筑物的重置價格：
�、俳ㄔ斐杀�=800萬元
②管理費用=800×3%=24萬元
③投資利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90萬元
�、芙ㄖ锏闹刂脙r格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元
(2)計算建筑物的折舊額：
①墻、地面等損壞的折舊額=18萬元
�、谘b修部分的折舊額=200*2/5=80萬元
③設(shè)備部分的折舊額=110×8/10=88萬元
�、荛L壽命項目的折舊額=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34萬元
⑤建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元
房產(chǎn)估價師考試模擬真題及答案 2
1、在房地產(chǎn)估價過程中給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，聘用單位依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，可依法向沒有過錯的注冊房地產(chǎn)估價師追償。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P181，房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價過程中給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，聘用單位依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，可依法向負(fù)有過錯的注冊房地產(chǎn)估價師追償。
2、房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P143，房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費。
3、以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限可以根據(jù)實際情況改變。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P104，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。
4、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 ( )
【正確答案】：Y
5、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有。 ( )
【正確答案】：Y
6、修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對原規(guī)劃的實施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報告。( )
【正確答案】：Y
7、目前在我國凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實行有償有限期使用。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實行有償有限期使用。參見教材P12。
8、一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個業(yè)主大會。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P212，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
9、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P212，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
10、訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系受該抵押權(quán)的'影響。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：參見教材P119，訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃.設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃.設(shè)計。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P112，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃.設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
12、直轄市.市.縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 ( )
【答案解析】：參見教材P222-223，直轄市.市.縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
13、公益利益就是指絕大多數(shù)人的利益。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：公共利益具有共享性，但并不是多數(shù)人的利益就一定是公眾利益。參見教材P40。
14、物業(yè)的承接驗收包括新建物業(yè)的承接驗收和原有物業(yè)的承接驗收。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P206，物業(yè)的承接驗收包括新建物業(yè)的承接驗收和原有物業(yè)的承接驗收。
15、經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府定價，按保本不盈利的原則確定。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第二十條規(guī)定：“確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。參見教材P7。
16、建設(shè)單位征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于用地單位。 ( )
【正確答案】：N
17、城市土地使用制度改革的進(jìn)程中，開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓起初是在澳門特區(qū)開始進(jìn)行的。 ( )
【正確答案】：N
【答案解析】：1987年深圳特區(qū)率先開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點。參見教材P14。
18、房屋抵押權(quán)登記分為一般抵押登記和最高額抵押登記。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：參見教材P135，房屋抵押權(quán)登記分為：一般抵押登記和最高額抵押登記。
19、國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門組織編制全國總體規(guī)劃，用于指導(dǎo)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制。( )
【正確答案】：N
20、房屋征收的補(bǔ)償方式只有貨幣補(bǔ)償一種。 ( )
【正確答案】：N
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