房地產投資信托基金物業評估指引全文

房地產投資信托基金物業評估指引（全文）

　　為有利于房地產投資信托基金發展，規范房地產投資信托基金物業狀況評價、市場調研和價值評估活動，保證評估質量，保護投資者合法權益，滿足相關信息披露需要，制定了《房地產投資信托基金物業評估指引(試行)》，下面是指引全文，歡迎閱讀!

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范房地產投資信托基金物業評估活動，保證評估質量，保護投資者合法權益，滿足相關信息披露需要，根據有關法律法規以及國家標準《房地產估價規范》和《房地產估價基本術語標準》，制定本指引。

　　第二條 對房地產投資信托基金持有或者擬持有的房屋及其占用范圍內的土地、配套的設施設備和其他相關財產(以下簡稱信托物業)進行狀況評價、市場調研和價值評估，適用本指引。

　　第三條 本指引所稱信托物業評估，包括信托物業狀況評價、信托物業市場調研和信托物業價值評估。

　　本指引所稱信托物業狀況評價，是指對信托物業的實物狀況、權益狀況和區位狀況進行調查、描述、分析和評定，并提供相關專業意見的活動。

　　本指引所稱信托物業市場調研，是指對信托物業所在地區的經濟社會發展狀況、房地產市場狀況以及信托物業自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測，并提供相關專業意見的活動。

　　本指引所稱信托物業價值評估(簡稱信托物業估價)，是指對信托物業的市場價值或者其他價值、價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

　　第四條 一個信托物業評估項目的評估內容，根據房地產投資信托基金發行上市、運營管理(包括收購、經營、出售信托物業)、退出市場以及相關信息披露等的需要，可以包括信托物業評估的全部或者部分內容。

　　第五條 房地產估價機構和注冊房地產估價師應當勤勉盡責，實事求是，保持應有的職業謹慎，對信托物業評估所依據的資料進行審慎檢查，依法獨立、客觀、公正地進行信托物業評估，不得撰寫、出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的信托物業評估報告。

　　第六條 具有下列情形之一的信托物業評估委托，房地產估價機構不得受理：

　　(一)本機構與委托人、其他相關當事人有股權直接從屬關系等利害關系，或者與評估對象有利益關系的;

　　(二)本機構的專業能力難以勝任的;

　　(三)其他不符合法律、法規和規章規定情形的。

　　第七條 房地產估價機構在接受信托物業評估委托時，應當要求委托人向其出具評估委托書;決定受理信托物業評估委托的，應當與委托人訂立書面評估委托合同。

　　評估委托書應當載明委托人的名稱，委托的房地產估價機構的名稱，評估內容(信托物業狀況評價、市場調研、價值評估三者中的全部或者部分)，評估目的，評估對象(名稱、坐落等)，評估要求(評估工作完成時間等)，委托日期等內容。

　　評估委托合同應當載明委托人和房地產估價機構的基本情況，負責本評估項目的注冊房地產估價師，評估內容、評估目的和評估對象，委托人應提供的評估所需資料，評估過程中雙方的權利和義務，評估費用及其支付的方式、期限，評估報告及其交付，違約責任，解決爭議的方法等內容。

　　評估委托書和評估委托合同就同一事項所記載的內容應當一致。不一致的，以評估委托書為準。

　　第八條 房地產估價機構應當根據信托物業狀況評價、市場調研和價值評估的需要，選派熟悉本指引的注冊房地產估價師以及具有相關資格或者相應勝任能力的專業人員進行。

　　房地產估價機構在信托物業評估中遇有本機構難以解決的復雜、疑難、特殊的技術問題的，應當尋求專業幫助，聘請本機構以外的相關專業領域的專家或者專業機構提供專業意見或者向其進行咨詢，并在信托物業評估報告中說明。

　　評估人員、提供專業幫助的專家和專業機構應當與委托人、其他相關當事人無利害關系，與評估對象無利益關系。

　　第九條 同一房地產投資信托基金為了同一評估目的的信托物業狀況評價、市場調研和價值評估，評估對象范圍和評估時點應當一致。

　　第十條 信托物業評估作業期自受理評估委托之日起至評估報告出具之日止，應當根據評估對象的數量和規模、評估的復雜程度和深度等情況合理確定，不得隨意縮短或者拖延。

　　第二章 信托物業狀況評價

　　第十一條 信托物業狀況評價包括信托物業的實物狀況、權益狀況和區位狀況評價，以及運營費用分析與預測。

　　信托物業實物狀況評價應當有具有建筑學、建筑結構、建筑設備、物業管理等方面資格或者相應勝任能力的專業人員參與。信托物業權益狀況評價應當有熟悉房地產法規政策的法律專業人員或者專家參與。

　　第十二條 信托物業實物狀況評價通過查閱信托物業的有關文件、圖紙、資料和維修記錄，詢問信托物業的用戶、物業服務企業，實地觀察、檢查信托物業的結構、裝修、設備以及使用、維護狀況等方法進行。

　　第十三條 信托物業實物狀況評價應當包括下列內容：

　　(一)信托物業性能評定;

　　(二)信托物業完損狀況評定;

　　(三)信托物業新舊程度評定。

　　第十四條 信托物業性能評定包括下列內容：

　　(一)信托物業適用性能評定。包括對信托物業的平面布置、空間布局、內部交通、保溫、隔熱、隔聲、設備設施配置、建筑裝飾裝修、利用率等滿足目標客戶需要的程度作出評定。

　　(二)信托物業環境性能評定。包括對信托物業的用地與規劃、建筑造型、綠地與活動場地、環境污染、公共服務設施、智能化系統等作出評定。

　　(三)信托物業經濟性能評定。包括對信托物業的節能、節水等作出評定。

　　(四)信托物業安全性能評定。包括對信托物業的場地安全、建筑結構安全、建筑防火安全、建筑設備安全、日常安全防范措施等作出評定。

　　(五)信托物業耐久性能評定。包括對信托物業的結構、裝修、設備等組成部分保證正常使用的年限分別作出評定。

　　第十五條 信托物業完損狀況評定根據信托物業的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度做出。

　　第十六條 信托物業新舊程度評定根據信托物業的年齡與預期壽命的比值做出。

　　信托物業的年齡宜采用有效年齡。有效年齡根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎上進行適當加減調整得出。難以得出有效年齡的，可以采用實際年齡。

　　信托物業的預期壽命宜采用預期經濟壽命。預期經濟壽命自建筑物竣工時起計算，可在建筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷后確定。難以確定預期經濟壽命的，可以采用設計使用年限。

　　第十七條 信托物業權益狀況評價通過查閱信托物業的權屬證書或者不動產登記簿和有關批文、證書、合同，要求委托人提供或者協助取得有關證明、說明或者書面確認，引用法律意見書中有關信托物業權益的法律意見等方法進行。

　　第十八條 信托物業權益狀況評價應當說明下列內容，特別要關注產權的合法性、瑕疵和交易受限情況：

　　(一)土地所有權狀況，包括土地所有權性質(國有土地或者集體土地)、集體土地所有權行使人。

　　(二)土地使用權狀況，包括土地使用權類型(建設用地使用權或者宅基地使用權、土地承包經營權等)、取得方式(如為建設用地使用權，是出讓方式取得的還是劃撥、租賃、作價出資、授權經營等方式取得的)、權利人、土地使用期限(如為出讓方式取得的建設用地使用權，包括土地使用期限及其起止日期、剩余使用期限、續期的有關規定或約定)。

　　(三)房屋所有權狀況。

　　(四)抵押權、地役權等他項權利設立情況。

　　(五)其他特殊情況，包括土地使用權、房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議;土地取得、房屋開發建設等手續是否不全;是否為臨時用地、臨時建筑，或者違法占地、違法建筑;是否被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制;是否未達到法律法規規定的轉讓條件;是否屬于法律法規規定不得抵押或者不得作為出資的財產;是否已依法公告列入征收或者征用范圍。

　　第十九條 信托物業區位狀況評價，應當對信托物業的位置、交通、外部配套設施(基礎設施和公共服務設施)、周圍環境(自然環境、人文環境和景觀)以及未來規劃等進行調查、分析和評價。

　　第二十條 信托物業狀況評價應當以照片或者文字方式記錄發現的信托物業實物狀況、權益狀況和區位狀況缺陷或者瑕疵。對于其中的嚴重缺陷和瑕疵，應當在評估報告中特別說明。

　　第二十一條 信托物業運營費用分析與預測應當列明信托物業運營費用的構成，說明至少近3年實際發生的各年運營費用，預測未來10年以上的各年運營費用，特別要關注未來彌補信托物業實物狀況、權益狀況和區位狀況缺陷或者瑕疵以及重新裝飾裝修、大修、更新改造等所需要的費用。

　　第三章 信托物業市場調研

　　第二十二條 信托物業市場調研應當包括下列內容：

　　(一)信托物業所在地區經濟社會發展狀況;

　　(二)信托物業所在地區房地產市場總體狀況;

　　(三)信托物業所在地區同類物業市場狀況;

　　(四)信托物業自身有關市場狀況。

　　第二十三條 信托物業所在地區經濟社會發展狀況調研，應當根據信托物業類型(用途、檔次等)，有針對性地對信托物業所在地區的自然環境、經濟環境、社會環境、政策環境，以及有關規劃、計劃和其他可能影響該地區經濟社會發展的主要因素及其變化趨勢等進行調查和分析。

　　自然環境包括地理位置、氣候條件、地形地貌、地質條件等。

　　經濟環境包括GDP增長，人均GDP及其增長，固定資產投資及其增長，產業結構、布局和規劃，基礎設施狀況(包括基礎設施現狀和建設規劃)，居民收入水平，物價水平，利率等。

　　社會環境包括人口規模和結構，城鎮化水平和人口增長，家庭規模和構成等。

　　政策環境包括與房地產行業相關的財政政策、貨幣政策、金融政策(特別是房地產信貸政策)、稅收政策(特別是房地產稅收政策)、房地產政策(包括土地供應和房地產投資、開發、交易等相關法規政策)等。

　　有關規劃和計劃包括國民經濟和社會發展規劃、城鄉規劃(包括城市總體規劃)、土地利用總體規劃、住房建設規劃等。

　　第二十四條 信托物業所在地區房地產市場總體狀況調研，應當對全國房地產市場概況和信托物業所在城市的土地供應量、房地產開發投資、物業供應量(新開工面積、施工面積、竣工面積等)、成交量、價格水平、租金水平、空置量或者空置率等及其變化進行調查和分析，并結合歷史數據，判斷房地產市場趨勢。

　　第二十五條 信托物業所在地區同類物業市場狀況調研，應當包括同類物業的存量、新增供應量、價格水平、租金水平或者經營收入水平、空置量或者空置率、客戶構成等狀況調查，供給和需求影響因素分析，未來的供給、需求、價格、租金或者經營收入、空置量或者空置率等變化趨勢預測。

　　對信托物業為出租型物業的，應當重點進行房地產租賃市場狀況調研。

　　第二十六條 信托物業自身有關市場狀況調研，應當包括信托物業租賃狀況調研、商圈調研和競爭性物業對比分析。

　　第二十七條 信托物業租賃狀況調研，應當包括信托物業租賃狀況調查、分析和預測。

　　信托物業租賃狀況調查，應當查閱信托物業有關租賃合同，采取抽樣調查或者重點調查、典型調查、全面調查等方式走訪有關出租人和承租人，調查內容包括至少近3年的承租人基本情況、租賃面積、免租期、租賃期限及起止日期、租金水平及調整、續租條款、換租期等。

　　信托物業租賃狀況分析，包括至少近3年的承租人構成、出租率等狀況分析。對于商鋪、寫字樓、工業信托物業，還應當按照租賃面積或者租金額排序確定前10大承租人，并對其背景信息等情況進行簡要描述。

　　信托物業租賃狀況預測，包括預測信托物業未來10年以上出租率和租金水平變化等情況。

　　第二十八條 適合進行商圈調研的信托物業，應當進行商圈調研。商圈調研內容包括商圈范圍、商圈發展歷程、業態構成、消費者特征、交通情況、道路設施情況、商圈內同類物業供求與租售概況、在建和擬建的同類物業項目等，并判斷商圈發展趨勢。

　　第二十九條 競爭性物業對比分析，應當對與信托物業形成競爭的物業的名稱、位置、規模(建筑面積、土地面積、可出租面積等)、用途、建成年份、市場定位、物業特征、配套設施、承租人構成、價格、租金(或者經營收入)、出租率、物業服務費、運營管理服務機構等進行調查，并與信托物業的相應狀況進行比較分析，包括信托物業的優勢、劣勢、機遇和挑戰分析，說明信托物業的市場競爭力等。

　　競爭性物業對比分析中表明信托物業的價格、租金(或者經營收入)、出租率、租金收益率等明顯偏高或者明顯偏低的，應當在評估報告中說明并陳述原因。

　　第四章 信托物業價值評估

　　第三十條 信托物業價值評估一般應當評估市場價值。

　　已出租物業的市場價值分為無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。信托物業價值評估一般應當評估出租人權益價值。

　　為房地產信托投資基金財務報告服務的價值評估，市場價值一般可以等同于會計準則的公允價值。

　　評估報告中應當說明選擇的價值類型，包括價值或者價格的名稱、定義或者內涵，并說明選擇的理由。

　　第三十一條 信托物業價值評估應當根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對收益法、比較法、成本法等估價方法進行適用性分析后，選擇適用的估價方法。

　　信托物業或者其同類物業通常有租金等經濟收入的，應當選用收益法作為最主要的估價方法，并優先選用報酬資本化法。信托物業的同類物業有較多交易的，應當選用比較法作為其中一種估價方法。

　　信托物業僅適用一種估價方法進行估價的，可只選用一種估價方法進行估價。信托物業適用兩種以上估價方法進行估價的，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，并對各種估價方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估價值。

　　第三十二條 信托物業價值評估應當遵循一致性原則。為同一估價目的對同一房地產投資信托基金的同類物業在同一價值時點的價值或者價格進行評估，應當采用相同的估價方法。估價方法如有不同，應當在評估報告中說明并陳述理由。

　　信托物業價值評估應當遵循一貫性原則。為同一估價目的對同一房地產投資信托基金的同一物業在不同價值時點的價值或者價格進行評估，應當采用相同的估價方法。估價方法如有改變，應當在評估報告中說明并陳述理由。

　　第三十三條 對于已出租的信托物業，應當進行租賃狀況調查和分析，查看估價對象的租賃合同原件，并與執行財務、法律盡職調查的專業人員進行溝通，從不同的信息來源交叉檢查委托人提供的租賃信息的真實性和客觀性。

　　第三十四條 采用收益法評估信托物業價值，應當在評估報告中說明估價對象至少近3年的各年收入和運營費用，并在估價對象至少近3年及同類物業的收入和運營費用水平的基礎上，合理預測估價對象未來10年以上的各年收入和運營費用。其中，出租型物業應當在評估報告中說明估價對象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估價對象至少近3年及同類物業租金水平、空置率的基礎上，合理預測估價對象未來10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。

　　第三十五條 報酬率或者資本化率的求取方法和有關計算過程應當在評估報告中說明。

　　報酬率或者資本化率采用市場提取法求取的，應當選取不少于3個可比實例，并在評估報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

　　第三十六條 采用比較法評估信托物業價值，應當選取不少于3個可比實例，并且在評估報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

　　第五章 信托物業評估報告

　　第三十七條 信托物業評估報告分為信托物業狀況評價報告、信托物業市場調研報告和信托物業價值評估報告。

　　信托物業評估報告應當采取書面形式。

　　第三十八條 完整的信托物業評估報告應當包括封面、致評估委托人函、目錄、評估聲明、評估假設和限制條件、評估結果報告、評估技術報告和附件。

　　根據委托人的需要或者房地產投資信托基金信息披露等要求，可以在完整的信托物業評估報告的基礎上形成信托物業評估報告摘要。

　　第三十九條 房地產估價機構和評估人員應當在評估聲明中對其在信托物業評估中的獨立、客觀、公正性，以及評估報告的合法性、真實性、合理性，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏等作出承諾和保證。

　　第四十條 房地產估價機構和評估人員應當在評估假設和限制條件中有針對性并盡量簡潔地對信托物業評估所必需、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件以及評估報告使用限制等作出說明。

　　第四十一條 信托物業狀況評價結果報告應當簡明扼要說明下列事項：

　　(一)委托人(名稱、住所和法定代表人姓名);

　　(二)房地產估價機構(名稱、住所、法定代表人或者執行事務合伙人姓名、相關資質);

　　(三)評價目的;

　　(四)評價對象(名稱、坐落、范圍、規模、用途、權屬等基本狀況);

　　(五)評價時點(所評價的物業狀況對應的日期及其確定的簡要理由);

　　(六)評價原則;

　　(七)評價依據;

　　(八)評價方法;

　　(九)具體評價結論;

　　(十)評價人員(包括執行評價的人員的姓名、相關資格或者專業技術職務、執行評價內容及本人簽名，協助評價的人員的姓名、相關資格或者專業技術職務、協助評價內容及本人簽名，幫助評價的專家的姓名、相關資格或者專業技術職務、幫助評價內容及本人簽名);

　　(十一)實地查勘期;

　　(十二)評價作業期。

　　信托物業狀況評價技術報告應當包括下列內容：

　　(一)評價對象的范圍和基本狀況描述;

　　(二)評價對象實物狀況描述與評價;

　　(三)評價對象權益狀況描述與評價;

　　(四)評價對象區位狀況描述與評價;

　　(五)評價對象運營費用分析與預測;

　　(六)信托物業狀況評價綜合結論。

　　第四十二條 信托物業市場調研結果報告應當簡明扼要說明下列事項：

　　(一)委托人(名稱、住所和法定代表人姓名);

　　(二)房地產估價機構(名稱、住所、法定代表人或者執行事務合伙人姓名、相關資質);

　　(三)調研目的;

　　(四)調研對象(名稱、坐落、范圍、規模、用途、權屬等基本狀況);

　　(五)調研原則;

　　(六)調研依據;

　　(七)調研方法(包括市場預測方法);

　　(八)調研結論;

　　(九)調研人員(包括執行調研的人員的姓名、相關資格或者專業技術職務、執行調研內容及本人簽名，協助調研的人員的姓名、相關資格或者專業技術職務、協助調研內容及本人簽名，幫助調研的專家的姓名、相關資格或者專業技術職務、幫助調研內容及本人簽名);

　　(十)實地查勘期;

　　(十一)調研作業期。

　　信托物業市場調研技術報告應當包括下列內容：

　　(一)調研對象所在地區經濟社會發展狀況概述與分析;

　　(二)調研對象所在地區房地產市場總體狀況描述與分析;

　　(三)調研對象所在地區同類物業市場狀況描述與分析;

　　(四)調研對象自身有關市場狀況描述與分析;

　　(五)信托物業市場調研綜合結論。

　　第四十三條 信托物業價值評估結果報告應當簡明扼要說明下列事項：

　　(一)估價委托人(名稱、住所和法定代表人姓名);

　　(二)房地產估價機構(名稱、住所、法定代表人或者執行事務合伙人姓名、資質等級和資質證書編號);

　　(三)估價目的(估價委托人對估價報告的預期用途，或者估價是為了滿足估價委托人的何種需要);

　　(四)估價對象(財產范圍以及名稱、坐落、規模、用途、權屬等基本狀況);

　　(五)價值時點(所評估的估價對象價值或者價格對應的時間及其確定的簡要理由);

　　(六)價值類型(所評估的估價對象價值或者價格的名稱、定義或者內涵);

　　(七)估價原則(所遵循的估價原則的名稱、定義或者內涵);

　　(八)估價依據(估價所依據的有關法律、法規和政策，有關估價標準，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產估價機構、注冊房地產估價師掌握和搜集的估價所需資料);

　　(九)估價方法(所采用的估價方法的名稱、定義以及估價測算的簡要內容);

　　(十)估價結果(不同估價方法的測算結果、最終評估價值以及相關專業意見);

　　(十一)注冊房地產估價師(姓名、注冊號以及本人簽名和簽名日期);

　　(十二)實地查勘期(實地查勘估價對象的起止日期);

　　(十三)估價作業期(估價工作的起止日期)。

　　信托物業價值評估技術報告應當包括下列內容：

　　(一)估價對象描述與分析;

　　(二)估價對象租賃現狀描述與分析;

　　(三)市場背景描述與分析;

　　(四)估價對象最高最佳利用分析;

　　(五)估價方法適用性分析;

　　(六)估價測算過程;

　　(七)估價結果確定。

　　第四十四條 信托物業評估報告附件應當包括下列內容：

　　(一)評估委托書復印件;

　　(二)評估對象位置圖;

　　(三)評估對象實地查勘情況和相關照片(內部狀況、外部狀況和周圍環境狀況照片);

　　(四)評估對象權屬證明復印件;

　　(五)房地產估價機構營業執照復印件;

　　(六)房地產估價機構相關資質證書復印件;

　　(七)評估人員相關資格或者專業技術職務證書復印件。

　　第六章 附 則

　　第四十五條 房地產投資信托基金運營管理期間收購或者出售某項信托物業的價值評估，價值時點應當在交易實際執行日期前90日內。價值時點超出該期間或者該期間房地產市場狀況、估價對象狀況發生重大變化的，應當對評估價值進行市場狀況、房地產狀況調整或者重新進行評估。

　　房地產投資信托基金退出市場的價值評估，參照有關房地產處置價值評估要求進行。

　　第四十六條 本指引“至少近3年”之處，如果信托物業竣工年限不足3年的,則自竣工日期以來。

　　本指引“未來10年以上”之處，如果信托物業剩余壽命不足10年的，則為信托物業剩余壽命。

　　第四十七條 因委托人未能按照評估委托合同的要求提供信托物業評估所必需的資料或者其他客觀原因造成信托物業評估不能按照本指引要求的內容和深度進行的，應當在評估報告中說明達不到要求的內容和深度及其具體原因。

　　第四十八條 在信托物業評估活動中，本指引未作規定的事宜，應當按照《房地產估價規范》執行。

　　第四十九條 本指引由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

　　第五十條 本指引自發布之日起施行。

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