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2017房產估價師綜合分析練習題及答案
綜合分析(一)
甲公司依法取得15畝蔬菜生產基地和城市規劃區內20畝國有土地的土地使用權，用于開發商品房和經濟適用住房，并委托某房地產估價機構對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。開發建發過程中，甲公司依法取得商品房預售許可證后，委托乙公司代理預(銷)售商品房，委托協議簽訂后，乙公司在媒體發布商品房預售廣告，并協助甲公司為部分購房者辦理抵押貸款手續。該小區全部竣工后，購房者陳某對所購商品房面積提出疑問，乙公司的銷售人員進行了解釋。甲公司按規定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權屬登記手續。
第 1 題 征收15畝蔬菜生產基地，應當( )。
A.由省人民政府批準農用地轉用，同時辦理征地審批手續
B.由省人民政府批準農用地轉用，不再另行辦理得地審批
C.由國務院批準農用地轉用，同時辦理征地審批手續
D.由國務院批準農用地轉用，不再另行辦理征地審批
答案： C
參考解析： 蔬菜生產基地屬于基本農田�！锻恋毓芾矸ā返谒氖鍡l征用下列土地的，由國務院批準：(一)基本農田;(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;(三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規定以外的土地的，由省、自治區，直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批。
第 2 題 房地產估價機構進行房屋拆遷估價時，估價時點應當為( )。
A.拆遷公告之日 B.拆遷許可證頒發之曰
C.拆遷補償協議簽訂之日 D.拆遷動員之日
答案： B
參考解析： 拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。
第 3 題 列關于經濟適用住房表述中，正確的為( )。
A.經濟適用住房實質上就是廉租住房
B.低收入家庭可購買經濟適用住房
C.經濟適用住房土地可以劃撥取得
D.經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度
答案： B,C,D
參考解析： 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。對經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度。經濟適用住房土地劃撥取得。
第 4 題 下列條件中，甲公司申領建筑工程施工許可證須具備的是( )。
A.有保證工程質量和安全的具體措施
B.施工企業必須保證按工程設計施工
C.建設資金已落實
D.已確定施工企業
答案： A,C,D
參考解析： 施工企業必須保證按工程設計施工，不是建設單位申請領取施工許可證應當具備的條件。
第 5 題 在代理商品房預(銷)售中，乙公司( )。
A.應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記各案手續
B.發布商品房預售廣告不得涉及裝修內容
C.不得收取傭金以外的其他費用
D.不必向買受人出具商品房的有關證件
答案： B,C
參考解析： 開發商應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。因此，A項工作應由甲公司來做。代理商品房預(銷)售中，乙公司必須向買受人出具商品房的有關證件。
第 6 題 陳某等人在預售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關該抵押貸款不正確的表述為( )。
A.因為該商品房還在建設，所以應當辦理在建工程抵押登記
B.因為是預購，所以應當辦理預購商品房抵押登記 建設工程教育網提供
C.由于預購商品房風險較大，抵押當事人約定對抵押房地產保險，由抵押人為抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。在抵押期間，抵押人為保險賠償的第一受益人
D.抵押房地產價值可以由房地產估價機構評估
答案： A,C
參考解析： 答案：AC
解析：在建工程抵押一般是開發商抵押行為，在建工程抵押登記一般由開發商辦理。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
第 7 題 按照現行政策，陳某購買商品房應繳納的稅為( )。
A.契稅 B.營業稅
C.城市維護建設稅 D.印花稅
答案： A,D
參考解析： 按照現行政策，陳某購買商品房不用交納城建維護稅。
第 8 題 甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從( )之日起計算。
A.物業管理企業進駐小區 B.小區全部竣工驗收合格
C.商品房交付給陳某 D.陳某實際入住
答案： C
參考解析： 甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從商品房交付給陳某之日起計算。
第 9 題 乙公司銷售人員向陳某就房屋建筑面積所作的下列解釋中，正確的是( )。
A.全封閉陽臺按其外圍水平投影計算全部面積
B.有圍護結構門廊按圍護結構外圍水平投影計算全部面積
C.伸縮縫與室內相通的，伸縮縫計算全部面積
D.室外與室內不相通的花架，按花架外圍水平的投影計算一半而積
答案： A,B,C
參考解析： 有圍護結構的門廓、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。與室內不相通的類似于陽臺、挑廊，槽廊的建筑，不計算建筑面積。因此，室外與室內不相通的花架不計算建筑面積。
綜合分析(二)
某房地產開發公司以1200萬元人民幣取得了1hm2綜合用地50年的土地使用權。該地塊地上容積率為6.0，建筑覆蓋率為50%，可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1～4層為建筑面積相同的商業用房，第5～16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓建筑面積5000m，各層建筑面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采取一定措施改善條件方適用于建造，假定該綜合樓單位建筑面積造價為1800元/m2，土地開發和房屋建設的日常成本利潤率均為30%，某咨詢公司依法購買了該開發公司辦公用地使用權進行自建，成交價格為300萬元。在建辦公樓時，該咨詢公司經抵押方式向當地某商業銀行貸款200萬元，另從私人手中借得部分資金。銀行為防范貸款風險，要求該公司對所抵押的在建工程辦理保險，為此該公司委托某房地產估價機構對該抵押物的保險價值進行了評估，并據此與某財產保險公司簽訂了保險合同。
第 10 題 對該宗土地進行城市用地適用性評價，凌宗士地屬于( )類建設用地。
A.一 B.二 C.三 D.四
答案： B
參考解析： 二類用地：即基本上可以修建的用地。這類用地由于受某種或某幾種不利條件的影響，需要采取一定的工程措施改善其條件后，才適于修建的用地。
第 11 題 該綜合樓商業部分每層的建筑面積為( )m2。
A.3250.00 B.3437.50
C.4000.00 D.5000.00
答案： C
參考解析： 容積率=總建筑面積/土地面積
建筑密度：即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。1公頃=15畝=10000m2�？偨ㄖ娣e=6×10000=60000m2。建筑覆蓋率為50%，建筑基底占地面積=10000X50%=5000m2。辦公樓建筑面積5000m2，辦公樓樓基底占地面積=5000/5=1000m2。商住綜合樓基底占地面積=5000-1000=4000。
第 12 題 該咨詢公司籌集建房資金利用的信用形式有( )。
A.銀行信用 B.商業信用 C.民間信用 D.國家信用
答案： A,C
參考解析： 銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業或個人提供的信用，民間信用是指個人之間相互以貨幣或實物提供的信用。
第 13 題 在下列合同中，屬于從合同的有( )。
A.購房合同 B.抵押合同
C.保險合同 D.借款合同
答案： B,C
參考解析： 保險合同屬于借款合同的從合同。抵押合同是購房合同的從合同。
第 14 題 該房地產開發公司實現綜合樓開發的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格為( )元/m2。
A.1963.64 B.2000
C.2552.73 D.2600
答案： C
參考解析： 根據：正常利潤被作為成本項目計入產品的經濟成本之內，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產所必須付出的代價，也可理解為生產經營過程中使用自有生產要素的機會成本。當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。
經濟成本=會計成本(顯見成本)+隱含成本
本例中，某房地產開發公司以1200萬元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權�？偨ㄖ娣e=6×10000=60000m2，綜合樓建筑面積=60000-5000=55000平米。綜合樓地價=1200萬元-300萬元=900萬元。綜合樓每平米地價=900萬元/55000=163.64元。而“假定該綜合樓單位造價為1800元/m2，土地開發和房屋建設的正常成本利潤率為30%”。該房地產開發公司實現綜合樓開發的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。
第 15 題 上述保險合同的當事人有( )。
A.該商業銀行 B.該財產保險公司
C.該房地產開發公司 D.該咨詢公詞
答案： B,D
參考解析： 該財產保險公司和該咨詢公司是上述保險合同的當事人。
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