房產經紀人如何積極應對宏觀調控政策

房產經紀人如何積極應對宏觀調控政策

　　房產經紀作為房地產產業鏈中的重要一環，經紀人如何應對宏觀調控，也顯得尤為重要。那么大家知道房產經紀人如何積極應對宏觀調控政策呢？下面一起來看看！

　　我國自1998年轉變成市場經濟條件下的以貨幣商品房為主這短短的十年內，房價一直都在爭議聲中前進，不斷攀升的房價，更是屢受詬病。去年以來，在“新國八條”等各種調控措施，特別是限價、限購、限貸這三種措施的大力影響下，宏觀調控的疊加效應慢慢顯現出來，國內各種投機、投資性的購房也逐漸得到控制。隨著房地產業的發展，宏觀調控已成常態。而在可以預見的城市化進程中，房地產將一直是人們所關注的熱點話題，只要在供需上存在矛盾，這種宏觀的調控就難以被避免。那么，房地產的經紀人該如何積極應對我國房地產的宏觀調控政策？

　　一、對宏觀調控負面效應的分析

　　在20xx年前七個月中，全國的土地流標353宗，同比增長了242%。受到以上因素的影響，地價的水平也出現回落，2011年前七個月中，全國平均樓價為1680元每平方米，同比下降20%，住宅類樓房則下降了10%。很明顯，因為受到調控因素的影響，所有房地產企業的資金慢慢收緊，與此同時，開發商們對于房地產的市場預期正在逐漸轉變，落實在行動中就表現成為愿意下降地價。也許有人會說，對于房地產的宏觀調控而言，要的就是這種效果，可是，隨著土地大規模的流標，會導致在一定時間內房地產產品供給量嚴重不足。到那時，整個市場就會因供給不足而失去原有的均衡。

　　與此同時，隨著“三限”政策的執行越來越嚴格，人們普遍的預期在短時間內暫時無法解除，購房者普遍出現了“一步到位”的購買趨勢。根據最新的一項統計顯示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面積居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了兩成以下，消費者原先已經逐步成型的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正由于限購政策的不合理性，面臨被拋棄的境地。失去這種消費理念，恰恰會引導整個供給結構的整體變化，讓90平米以下戶型占項目70%的政策面臨夭折，最后使大戶型布滿整個市場。

　　其次，我國目前的房地產調控措施是通過壓制需要，從而達到遏制房價迅速上漲，回歸理性的�？墒前殡S著“三限”政策的推行，在不斷壓制投資以及各種投資需求的同時，也嚴重打擊了相當大一部分為改善住房而需要的剛性需求。在這種政策的延續下，可能不會出現太大的問題，但是這種限購政策僅僅只是行政的一種方法和手段，如果一直采取這種政策，無疑會和市場配置資源的原則相排斥。當政策取消之后，這些被壓制的市場需求就會被激發。

　　二、房產經紀人積極應對策略取向

　�。ㄒ唬┟鞔_中國的持續發展離不開房地產

　　1.政策調控不會改變房價上升曲線。降價取決于成本利潤率，而不是資金利潤率。房地產的成本利潤率低，降價空間有限。所以就宏觀調控而言，房地產市場不會出現房價暴跌的現象。在土地方面，房子蓋得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就會越貴。其實，真正影響房地產價格的因素是戰爭和經濟危機，政策調控只是對價格的修正。如美國兩次房價跌入谷底時期均是國家戰爭時期，香港98年期間為亞洲經融風暴時期，房價暴跌。

　　2.市場剛性需求仍巨大。我國每年有龐大的結婚人群。根據國家計劃生育指標，人口總量預計還要增長30年。另一方面，目前中國城鄉戶均僅有0.94套住房，明顯落后于美國、日本等發達國家，這就意味著房地產市場的剛性需求仍然較大。

　　此外，房地產行業產業關聯度高，作為GDP的一大比重，地方財政仍對房地產有一定依賴。所以，綜合來看，未來中國經濟的持續增長離不開房地產行業的發展。調控只是階段性的，房地產行業穩步發展仍將持續20-30年。

　�。ǘ�）經紀人營銷策略取向

　　主動出擊、定向營銷，建立客戶主觀心理偏好。

　　不僅賣實惠，賣概念先進。消費者肯定不愿意看到買了房之后房價下跌，對此經紀人應弱化客戶的購買心理危機，深入了解地產現狀和未來發展趨勢并通過合理的方式向客戶展現，給客戶遞交一份放心購買的方案。

　　不僅賣房子，賣資源稀缺。多數消費者對于調控只是觀望，并沒有深入了解，認為調控了房價就一定會跌很多。但是正如上文所述，房子蓋得越多土地資源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就越貴，地價也就越貴，在調控下，房價是不會降的，只是歸于合理，經紀人應將這樣一種概念貫穿營銷整個過程，當消費者知道自己買的不只是房子，更是一種稀缺的土地資源時，購買的欲望的動機就多元化了。

　　不僅賣戶型，賣幸福體驗。經紀人營銷時，應重視向客戶推薦幸福體驗而不是簡單的在戶型上做文章。針對所在社區的特點，提出情感社區的方案，讓客戶從買房到入住一直都有被服務的幸福感覺。此舉可極大程度提高產品口碑，對營銷拉動有重要作用。

　　此外，從事二手中介的經紀人在觀望的同時，可以從事一手代理；而從事一手中介的經紀人，可找二手經紀人代理并給其一定比例中介費用，即“一二手聯動”策略。

　�。ㄈ�）經紀人增強自身素質

　　在房地產經紀企業培訓員工的過程中，培訓范圍以經紀業務流程為主要內容，操作層面的技巧傳授的很多，但是在宏觀層面的市場認知和政策分析能力相對欠缺。市場分認知和政策分析能力能提高經紀人對于市場發展趨勢的判斷力，也能使經紀人在銷售時保持思想的先進性和概念的創新性，從而有利于營銷手段的使用。此外，還應重視團隊的作用。面對當前樓市經紀公司應積極采取措施應對而不是消極逃避。重視考勤，重視房地產經紀公司內部的文化氛圍的塑造。

　　樓市調控沒打算讓所有開發商都生存下去，更沒打算讓所以經紀人都生存下去。國內房地產經紀公司和房地產經紀人魚龍混雜，此輪調控必將優勝劣汰，將房地產經紀行業進行一次大的洗牌。這就要求經紀人保持冷靜頭腦，認清調控只是暫時的，長保持樂觀積極心態，逆勢思變，在團隊中發揮自身價值，與團隊一起努力進取，終將取得突破。

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