房產經紀人談私交風險

房產經紀人談私交風險

　　房產經紀人一般指房地產經紀人。房地產經紀人，是指通過全國房地產經紀人資格考試或者資格互認，依法取得房地產經紀人資格，并經過注冊，從事房地產經紀活動的專業人員。下面是小編收集整理的房產經紀人談私交風險，歡迎大家分享。

　　自20世紀80年代后期以來，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍，在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業活動也隨社會經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產經營開發的全過程，對促進房地產業的正常發展，日益發揮著不可替代的巨大作用。

　　經房產中介看房后自己，私交危害大，買房需謹慎。

　　危害一：觸犯相關法律并面臨訴訟追索

　　我國對房產中介的定義為“居間”，所謂“居間”，即指促成合約成立之后即可視為服務完成。如果房產經紀公司已然完成了信息推薦、匹配事宜，可以說就屬于已經達成了促成的基本條件，只是因為委托人的背信棄義逃避繳納傭金而導致了房產經紀人后續服務不能提供。

　　同時，法律也并未規定居間人必須取得買賣雙方的共同委托，買方或賣方單方委托經紀人向其報告訂立合同機會或提供媒介服務的，居間合同也成立。在《合同法》第四百二十六條也明確規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”所以，經紀公司理應取得合理的報酬。

　　而在實踐當中，房屋經紀機構可以用很多種手段證實自己確實是帶領交易雙方實地察看了房屋并做出了相應的促成工作，在掌握證據之后，這類訴訟經紀公司取勝的難度并不是很大，所以對于消費者來說，一旦走到這一步，不僅僅是需要全額交付居間服務傭金，還會承擔訴訟費甚至面臨有關的賠償性處罰;

　　危害二：消費者獨自承擔巨大交易風險

　　房產交易因為涉及巨大的現金往來，往往是很多不法分子所青睞的詐騙途徑。在實踐當中，冒充業主出售房源并進行詐騙的事件并不少見，而這些片子管用的伎倆，就是誘導購房人越過經紀人私下交易，以避免被經驗豐富和具備專業知識的房產經紀人識破。不僅僅是假冒業主的情況，有時候一房二賣的情況也會伴隨著“跳單”行為出現。

　　【案例】

　　2009年，一位年近7旬的老人拿著僅有的50余萬元拆遷款委托某中介經紀人看房，并在經紀人的介紹下看中了一套二手房。但是此時的業主在經紀人沒有留意的情況下遞送給老人一張字條，告訴老人如果私下交易的話可以節省萬元中介費。老人沒有經得住誘惑私下成交，當老人將全部房款交付給這位“業主”之后，業主人間蒸發，事后證實，此業主為癮君子，用同樣手法詐騙3位業主近80萬的現金后還將房產抵押給銀行，至被捕時所得款項已經全部揮霍。由于老人越過居經紀人私下交易，故經紀公司不需承擔賠償責任。

　　危害三：觸犯法律，視《合同法》和公民應有之“契約精神”于不顧

　　法律保護公民和社會組織的一切合法權益，消費者因為自己不具備相關專業知識、不具備信息搜集途徑或是無力承擔房產交易有關的時間成本、機會成本，所以尋求專業機構以及房產經紀人的幫助。當消費者同意與經紀人前往實地察看房源之時，無論是否具有書面文本，都視為就該房產的交易事項達成了委托，而業主在同意房產經紀人帶領買房人來實地察看的同時，也可以說就改名消費者購買他的房產一事與該房產經紀公司達成了委托，也不需要具備書面文本。既然雙方已經接受了該種委托，那么如果越過該經紀公司進行私下交易的話，就視為他們違反了有關約定，是違約行為。

　　對于那少數公民素質不高的人來說，這種違約行為觸犯了我國的《合同法》相關的規定，破壞的是整個法律體系的公信力、挑戰的是法律的權威。

　　危害四：無視房產經紀人的辛勤勞動

　　一個房產經紀人，每周的工作時間超過70個小時，為了一筆交易的達成，平均要付出數百個小時的努力，對于那些不了解房產經紀人工作性質的人來說，我真的由衷的建議他們不妨到這個行業里來工作一段時間。

　　為了找到一套房源，房產經紀人可能要在數九寒天、列日高照下看房屋核對信息;為了帶客戶看房，他們幾乎從未曾在周六日休息過;為了促成交易，一半以上的午餐、晚餐都沒有規律可言;為了促成一筆交易，經紀人可能要說上千句話打上百個電話;為了幫客戶找到買方/賣方，經紀人可能要屢屢遭受白眼無數次的碰壁。

　　我敢說一半以上的經紀人都有過中暑的經歷;我敢說一半以上的經紀人每年會穿壞6雙以上的鞋;我敢說一半以上的經紀人因為飲食不規律都有或輕或重的胃病;我敢說絕大多數的經紀人都是正直的，他們可能就是你的兄弟姐妹。

　　“私交”是每一位經紀人心中永遠的痛，絕大多數的經紀人都是正直的，他們憑自己的雙手辛勤勞動付出汗水來換取自己合理合法的收入，努力改變著別人對他們的偏見、努力挽回被那少數無良從業者損害了的行業聲譽。

　　房地產中介行業本身并非暴利行業甚至可以說是微利，無論是店租成本還是人員廣告開支，有時候可能要數筆成交才能賺出來。一旦跳單行為發生，很少有不掉眼淚的經紀人，因為為了成交，他們所付出的辛苦度是消費者所想象不到的，他們曾經那么信任自己所服務的客戶，到頭來這些卑鄙的消費者卻為了一己私利干脆一“跳”了之。

　　想想吧，這些經紀人真的是因為損失了收入而哭泣嗎?一把辛酸淚，誰解其中味?

　　房產經紀人就業前景

　　在房產交易成熟的國家，合格優秀的房產經紀人支撐著整個中介行業的發展。據了解，在美國、法國，85%以上的房產交易由房產經紀人操作完成。在美國，房產經紀人的地位可以和律師、醫生相媲美，成為高素質人才競相追捧的職業，有著較高的地位和薪酬。

　　(一)美國沒有所謂的房地產業務員這一職位

　　在國內，很多房地產代理中介公司都有很多持有上崗證的業務員，公司付一定的低薪，傭金分成很低，多數是要代領客戶看房子，但不能獨立簽訂合同。在美國，沒有房地產執照即銷售員執照(Salesperson)者一律不準從事任何的房地產業務，不準回答任何與房地產有關的問題，也不準帶客戶看房子。原因是沒有房地產執照就有可能誤導消費者，有可能會給消費者造成傷害，就像沒有行醫執照而給病人看病一樣。

　　(二)房地產經紀人以已婚女性居多

　　大約70%的房地產經紀人為女性，原因是結婚以后，生了小孩，不像咱們在國內有雙方老人幫著帶小孩，美國的老人可沒有這個風俗，孩子自己帶，往往又不像國內只生一個，所以很多女性就不上班，就考個房地產執照，一邊看孩子，一邊賣房子，而且做了母親的人往往比較有耐性，也會交際，生意很容易做起來，絕大多數優秀的經紀人是女性。優秀男性的經紀人往往自己開經紀人公司的較多。

　　(三)房地產經紀人的年齡多數在35-55歲之間

　　因為買房客戶的年齡平均是39歲(2004年NAR的統計)，經紀人與客戶幾乎是在一個年齡段，生意自然就有了。但國內的情況很特別，經紀人多是二十出頭的年輕人，他們的朋友和交際圈子還沒到買房賣房的年齡，所以工作起來難度很大。美國的經紀人絕多數是半路出家，中途才轉到這個行業的，很少一走上社會就做房地產經紀人的。

　　(四)最適合做房地產經紀人的職業是中小學老師

　　在所有的房地產經紀人中，如果他/她以前做過中小學老師的話，那么這個經紀人就最容易取得成功，因為做房地產經紀人要有耐心，要有愛心，不怕麻煩，又要會說服客戶，這正是中小學老師所善長的。

　　(五)學歷高的房地產經紀人收入高

　　在所有的美國房地產經紀人中，大約30%是四年制本科學歷，5%-10%是博士和碩士學歷，40%是兩年制�？茖W歷，其余是高中畢業。其中以碩士博士和本科學歷的房地產經紀人的收入較高。

　　(六)房地產經紀人的淘汰率高

　　據統計，在十個剛取得房地產執照的經紀人中，半年后，就剩下七個，三個已經不干了，一年后，只剩下四個，又有三個干不下去了。剩下的這四個多少都有些強項，也有業績，但三年后，其中的三個要么不干了，要么做半工，只有一個成為一個優秀的經紀人或者開了房地產經紀公司。

　　(七)70%的消費者對房地產經紀人的服務滿意

　　據統計，約70%的買主和賣主對房地產經紀人的服務完全滿意，15-20%的不滿意，同樣，70%的房地產經紀人對買主或賣主的行為也很滿意，15%的不滿意，由此看來，讓大家都滿意是很難的，這也是正常的。

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