房地產景觀設計管理

房地產景觀設計管理

　　品質接近的樓盤，其價格往往因景觀的差異產生10%-20%的差別。那么，地產商到底如何進行景觀管理，并利用景觀最大限度地提高樓盤的附加價值呢?

　　首先，景觀設計最理想的介入時間，是在總圖規劃過程中。在規劃未定稿前，景觀如能參與，可避免明顯失誤。如實在無法在規劃前介入，也應在規劃完成時立即介入，且此步驟要放在制作模型之前。在樣板房開放時，也應有部分實景，帶給客戶實際的感受。

　　其次，選擇合適的景觀設計公司。地產商可根據自己的需要慎重選擇，不可盲目崇拜國外景觀機構：

　　若項目定位高檔，可選擇國際知名景觀機構合作，其優點是創意好，缺點是配合度不高，還需找國內公司進行施工圖設計，設計成本高達綜合單價30-50元/㎡。

　　目前多數成熟地產商會選擇有外籍設計師的國內優秀景觀公司，一般單價為20-30元/㎡，這樣既可保證各階段的系統性，又有最高的性價比。

　　若項目不大、定位不高，可找當地景觀公司，其單價為10多元，不過難出精品。

　　最重要的是對景觀設計品質的控制。

　　概念階段:

　　本階段地產商應控制好大方向，勿過分追求細節，以免限制設計師的創造力，細節問題將在后續階段解決：發展商應先為項目定位，明確客戶需求、相應的景觀造價等，同時在概念方案階段應確定景觀風格，發現規劃中的不足和面對的問題并加以解決，設定合理的景觀框架，主次分明，繁簡得當，并考慮景觀的均好性，解決好功能分區和交通流線，尤其注意消防車道要滿足規范要求，重點把握人流密集區的景觀設計，增加景觀的視覺價值，以有效提升銷售業績。

　　除滿足理性要求外，尤其要注意景觀的藝術性和美感，增加原創性，激發人們的購買欲望。

　　方案階段：

　　應由項目公司組織，一般由集團公司分管領導、項目公司負責人、規劃設計部、總師辦、建筑設計公司、營銷公司、物業管理公司、工程部相關人員及景觀設計等單位參加。

　　1、設計方案與項目總體規劃是否相符;

　　2、設計是否體現以人為本的原則;

　　3、結合建筑設計進一步評審景觀設計是否合理，彼此之間風格是否和諧;

　　4、使用功能能否滿足需要，功能分區、動靜分區等是否合理;

　　5、交通組織是否合理，小區的出入口分級(主次)是否合理;

　　6、是否最大程度利用自然景觀及原生植物;

　　7、景觀設計公司是否已盡可能提供了多方案供比較;

　　8、綠化率等技術、經濟指標能否達到要求;

　　9、配套設施與建筑關系是否統一，是否與營銷承諾、樓書等文件相符;

　　10、是否方便物業管理和滿足安保要求等;

　　11、別墅項目應考慮山體排水和花園分界;

　　12、泳池、水景設置是否合理等。

　　深化方案階段:

　　本階段，設計大的方面和重要細節都應得以明確：

　　1、設計文件的深度是否符合設計委托書的要求，即方案的意圖貫徹，如：有無符合要求的效果圖、電子設計文本等;

　　2、設計方案評審提出的調整意見是否得到落實;

　　3、各專業設計之間是否存在互相矛盾;

　　4、園路設計是否滿足消防要求，與建筑出口相互關系是否合理;

　　5、進一步審查交通組織的合理性，如：小區入口的設置是否合理，是否考慮人車分流及滿足物業管理需要等;

　　6、地下車庫入口、自行車庫入口、地下室采光通風井等位置與周圍景觀銜接的合理性、統一性;

　　7、材料選擇及材質色彩的搭配是合符合整體景觀風格;

　　8、園建、小品等尺寸確定及造型的控制;

　　9、綜合管線、窨井蓋、配電設備、弱電設備、煤氣調壓站、垃圾房等的景觀處理是否得到綜合考慮;

　　10、水景結構、園林小品的基礎及設備、設施的位置、標高與有關管線、窨井位置等是否有沖突;

　　11、路燈間距是否滿足照明要求，有無考慮節能;燈光的顏色、布置的位置及形式是否合理;

　　12、排水組織是否合理，有無噴灌系統;

　　13、水景效果，如：駁岸、動靜等方面的處理手法等是否理想、到位及可行;

　　14、綠化植栽配置是否合理，品種、規格等是否符合要求;

　　15、總造價控制能否滿足經濟性要求，是否合理等。

　　施工圖設計階段：

　　1、施工圖設計是否符合國家及地方有關規范和規程，尤其是編制深度是否達到要求;

　　2、擴初設計評審提出的調整意見是否得到落實;

　　3、各專業設計之間是否存在互相矛盾，如豎向設計與綜合管線、室內地坪、道路標高、室外附屬建筑物、構筑物等之間是否矛盾：;

　　4、各種主材及設備如：花崗巖、道路磚、路牙、木材、自然石、燈具、室外家具、噴頭、水泵等是否合理選定;

　　5、涼亭、花架等園林小品的風格與整體環境是否協調，結構是否合理;

　　6、各種節點構造是否需調整，水景有無考慮防水等專項措施;

　　7、假山、塑石的風格、體量要求;

　　8、室外家具、燈具的布置是否合理;

　　9、原生植物與設計有無矛盾。苗木品種是否適合本地生長，采購有無困難;

　　10、苗木的色彩搭配、常綠樹種與落葉樹種的搭配、針葉樹種與闊葉樹種的的搭配是否合理;

　　11、不同生長習性的植物，栽植位置是否合理;

　　12、植物豎向層次等各個界面的配置是否豐富合理;

　　13、不同季節的景觀效果是否得到充分考慮;

　　14、植物種(移)栽的季節和時間;

　　15、噴灌能否滿足綠化養護要求等。

　　好的施工圖也應在材料及植物上盡量做到本土化，方便施工及節約成本。好的施工圖應保證每個需施工的地方都有交代，這樣可避免工程簽證，影響工期進度和質量。

　　施工服務階段：

　　1、應選擇有經驗的施工隊;

　　2、在重要節點處有效控制：材料樣板的確認，放樣，大的形體的控制，植物選型等問題;

　　3、現場的把控和調整，力求每個角落都富有意境。

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