土地估價概念

土地估價概念

　　導語：在所有的房地產投資中，如果是出于投機的目的進行土地投資分析，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間并不產生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。

　　土地估價概念

　　(一)考試目的

　　測試應考人員對土地估價的定義、作用及現實意義理解與掌握程度。

　　(二)考試范圍

　　1.土地估價的定義

　　2.土地估價的作用及現實意義

　　3.土地估價的使用方向

　　4.我國土地估價的產生背景和發展過程

　　(三)考試基本要求

　　掌握：土地估價的定義、作用;

　　熟悉：土地估價的現實意義，土地估價的使用方向;

　　了解：我國土地估價的產生背景和發展過程。

　　(內容詳解)

　　一、土地估價的概念

　　土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

　　例題：土地價格是土地在()的價格。(2002年真題)

　　A.某一權利狀態下

　　B.某一時點

　　C.某一土地利用方式

　　D.某一經營管理水平下

　　答案：ABC

　　解析：根據土地價格定義。

　　二、土地估價的作用及現實意義

　　地價作為土地市場各因素綜合作用的結果，在土地市場建設中發揮著重要作用，具有重大的現實意義：

　　一是能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態變化，同時通過與其他社會經濟發展指標綜合反映社會經濟發展狀況。

　　二是調控土地市場供需的有力杠桿，通過地價信號反映出土地供應量、供應結構和需要調整的方面，政府根據社會經濟和土地市場狀況調節供應，引導投資和需求，促進土地資源和合理有效利用，對土地市場中的地價進行調控，確保土地市場和房地產市場的健康平穩運行，因為地價是土地市場參與各方進行經濟活動的基礎，人們以此作出自己的決策和預期，因此，地價就可以成為影響供求關系，調控土地市場的杠桿。

　　三是調整土地市場經濟主體之間經濟利益關系的保障。中央與地方、政府與企業、企業與企業、政府與個人、企業與個人在土地上的利益關系，最直接的表現就是地價，地價為協調不同權利主體間的利益關系提供了依據，地價管理為協調解決不同權利主體間的利益關系，調節收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權益在經濟上真正得以體現。

　　四是推進我國土地使用制度改革的重要前提，我國在走向社會主義市場經濟中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎。

　　五是量化國有土地資產的尺度，在我國國有企業改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產，支持了國有企業的改制。

　　三、土地估價的使用方向

　　1.為國有土地使用權出讓(包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估)、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產核資等提供地價參考;

　　2.為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考;

　　3.為土地使用權抵押提供地價參考;

　　4.為企業設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產置換、合并，分立、破產、關閉、清算等經濟活動提供地價參考;

　　5.確定和更新城鎮基準地價、標定地價;

　　6.實現城市地價動態監測;

　　7.對農用地進行分等定級;

　　8.確定農用地綜合區片價;

　　9.為土地增值稅等有關不動產稅費征收提供地價參考;

　　10.為司法鑒定提供地價參考。

　　四、我國土地估價的產生背景和發展過程。

　　改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提出了客觀需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價中介服務有了更快的發展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置;國有企業改革和戰略性結構調整中土地資產需要重新盤活;農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育;各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為適應市場上的客觀要求，1993年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。

　　可以說，土地估價行業是伴隨著土地使用制度改革而產生并發展起來的，到現在已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價行業在服務于市場經濟建設和國有企業改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業，并取得了輝煌的成就。

　　1.建立了與我國市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度在我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資產管理，從土地有償使用到經營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準地價、標定地價、宗地地價、城市地價動態監測系統、征地區片價等地價體系;

　　建立了從估價機構注冊與公示、估價報告備案、土地資產處置審批改革的管理制度;

　　建立了土地估價師資格考試、繼續教育、信息公示等土地估價人員和機構的監督管理機制。

　　2003年12月19日，國務院辦公廳轉發了《財政部關于加強和規范評估行業管理意見的通知》(國辦發[2003]101號文)，明確規定土地估價師是根據目前我國社會主義市場經濟發展的客觀需要設置的六類資產評估專業資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估價行業二十多年來改革和發展的充分肯定。

　　例題：土地估價是()的一種。

　　A.房地產中介

　　B.房地產咨詢

　　C.房地產經紀

　　D.房地產證券

　　答案：A.房地產中介

　　2.形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系。

　　已先后頒布了《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》、《農用地估價規程》兩個國家標準和三個行業標準，以及《土地估價報告規范格式》、《城市地價動態監測技術規范》等技術標準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調查與動態監測》、《中國城市地價圖集》、《城市地產評估》等專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

　　3.形成了一只具有規模、專門提供土地估價中介服務的專業隊伍

　　現在，全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執業注冊的土地估價師上萬人，執業土地估價機構2000家。經過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產處置審批制度、改革土地估價人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價行業的人員素質、機構規模、業務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經形成了一批具有規模的、能夠自我發展，自我約束，自主經營，自擔風險的土地估價專業隊伍。

　　4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設

　　據有關部門的不完全統計，1992年以來，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設，對改善城市環境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準地價評估是土地使用權出讓和土地市場建設的基礎工作。

　　5.有力地配合國有企業改革

　　據不完全統計，近年來，全國共完成了近6萬家改制企業的土地評估工作，顯化資產幾千億元，僅由原國家土地局和現國土資源部確認和處置的企業數就達200多家，涉及宗地超過10萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產，促進國有經濟的戰略性調整，防止土地資產流失等方面曾發揮了重要作用。

　　6.土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正、自主發展的道路

　　2002年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業監督管理方式，強化了行業自律，有力促進了行業自律組織建設。目前，已有28個省、自治區、直轄市成立了土地估價師協會。通過幾年的改革，土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正、自主發展的道路。

　　本章小結：

　　土地估價的概念是整個內容體系的基礎，對其涵義及特性的深刻把握有助于整個學科的理解。本章主要介紹了土地估價的概念及估價需要考慮的相關因素。特別是土地估價的概念是歷年考試的重點，需要重點把握。

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