合同法：房屋租賃合同審查注意事項

合同法：房屋租賃合同審查注意事項

　　在房地產租賃過程中，我們反復地會遇到一些同樣的問題、同樣的爭議，這些問題和爭議映射到房地產租賃合同上，就是我們所關注的房屋租賃合同的審查要點。針對這些房屋租賃合同的審查要點，如果能夠習慣性地以風險防范意識去設計核心條款，無疑將可以有效避免糾紛的發生。

　　一、審查當事人雙方是否具備主體資格

　　(一)出租人是否具備主體資格

　　出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關系到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

　　1、出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

　　2、出租人是否享有出租房屋的實體權利

　　(1)房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證實材料。

　　(2)共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證實材料。

　　(3)委托或代辦代理出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證實材料。

　　(4)房屋的所有權人：出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋治理部分查詢。

　　(二)承租人是否具備主體資格

　　審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經持有公安機關核發的暫住證;法人或其他組織的，必經持有合法有效的營業執照。

　　特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批準。”

　　二、審查房屋是否存在禁止出租的情形

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”

　　根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

　　(一)未依法取得房屋所有權證的;

　　(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)權屬有爭議的;

　　(五)屬于違法建筑的;

　　(六)不符合安全標準的;

　　(七)已抵押，未經抵押權人同意的;

　　(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

　　(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。”

　　三、審查房屋的租賃用途與政府批準的規劃用途是否一致

　　這點主要是看房屋的產權證，審查其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規劃用途不一致，須報規劃部門批準。

　　四、審查房屋的坐落地點、面積、結構、裝修狀況、附屬設施和設備狀況

　　1、房屋結構

　　2、租賃面積的計算方法(使用面積仍是建筑面積)

　　3、必需寫明租賃房屋實際所處的切當位置

　　上述1-3的審查，主要是查看與房屋產權證所做的登記是否一致。

　　4、假如有新裝修或添設附屬舉措措施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。

　　5、審查房屋交付時附屬舉措措施和設備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬舉措措施、設備能否拆除、改建或者添設，租賃期滿交還時的詳細要求。

　　6、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，假猶如意那么裝修或改造的前提及裝修或改造的尺度是什么。

　　7、合同中最好應明確現有的房屋裝修狀況，以免發生糾紛無據可依，同時應盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

　　五、審查租賃期限

　　《中華人民共和國合同法》第二十一條規定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

　　應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

　　應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

　　六、關于其他條款的審查

　　1、修繕條款：審查修繕責任是否明確

　　2、轉租條款：審查是否允許承租人轉租及轉租的條件

　　3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔

　　4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利

　　5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響

　　6、免責條款：審查免責的范圍

　　7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

　　8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務及備案費用的負擔。

　　七、審查租金、租賃保證金和有關費用及支付方式、期限

　　1、租金是否包含水電費、空調費、物業管理費等費用;

　　2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;

　　3、支付方式是現金支付、轉帳支付還是其他支付方式;

　　4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

　　八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

　　完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規定的內容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現歧義。在此基礎上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。

　　房屋租賃合同范本

　　出租方：____________________(以下簡稱甲方)

　　承租方：____________________(以下簡稱乙方)

　　甲乙雙方經充分協商，同意就下列房地產租賃事項，訂合同如下：

　　一、甲方自愿將座落在_______________________________的房屋(建筑面積共_______________平方米)，出租給乙方使用。出租房屋的四至界限;東至_______________、南至_______________、西至_______________、北至_______________;系_______________結構。

　　二、甲乙雙方議定的上述房地產月租金為人民幣￥_______________元(大寫) 。租賃期限自二0_______________年_____月_____日至二0_______________年____月____日止。租金按 　結算，由乙方在每____的____日前交付給甲方。付款方式。

　　三、甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生與甲方有關的產權糾紛債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。乙方保證承租上述房屋僅作為___________________用房使用。

　　四、房地產租賃期內，甲方保證并承擔下列責任：

　　1.上述房地產符合出租房屋使用要求。

　　2.負責對房屋及其附著物的定期檢查并承擔正常的房屋維修責任。因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失的，甲方負責賠償。

　　3.如需出賣或抵押上述房地產，甲方將提前三個月通知乙方。

　　五、房地產租賃期內，乙方保證并承擔下列責任：

　　1.如需對房屋進行改裝修或增擴設施時，應征得甲方書面同意。費用由乙方自理。

　　2.如需轉租第三人使用或與第三人互換房屋使用時，在取得甲方同意后另行簽訂合同，并報房屋所在分房地產管理所備案。

　　3.因使用不當或其它人為原因而使房屋或設備損壞的，乙方負責賠償或給予修復。

　　4.乙方將對甲方正常的房屋檢查和維修給予協助。

　　5.乙方將在租賃期屆滿時把房地產交還給甲方。如需繼續承租上述房地產，應提前 　個月與甲方協商，雙方另簽訂合同。

　　六、違約責任：任何一方未能履行本合同規定的條款或違反國家和地方房地產租賃的有關規定，另一方有權提前解除本合同，所造成的損失由責任一方承擔。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金額的千分之 　 向乙方加收違約金。

　　七、如因不可抗力的原因而使承擔房屋及其設備損壞的，雙方互不承擔責任。

　　八、本合同在履行中若發生爭議，雙方應采取協商辦法解決。協商不成時，任何一方均可向房地產仲裁委員會申請調解或仲裁。也可向有管轄權的人民法院起訴。

　　九、上述房地產在租賃期內所需繳納的稅、費，由甲乙雙方按規定各自承擔。

　　十、本合同未盡事項，甲乙雙方可另行議定，其補充協議經雙方簽章后與本合同具有同等效力，并報房地產管理所備案。

　　十一、本合同經雙方簽章并經房地產租賃管理機關審查批準后生效。

　　十二、未合同一式五份。甲憶雙方各執一份，三份送房地產管理所。

　　十三、雙方約定的事項：

　　甲方(簽名或蓋章)乙(簽名或蓋章)

　　法定代表人：_____________法定代表人：_____________

　　住 址：_______________住 址：_____________

　　聯系電話：_______________聯系電話：_____________

　　郵政編碼：_______________郵政編碼：_____________

　　委托代理人：_____________委托代理人：_____________

　　二0___________年_____月_____日

 

【合同法：房屋租賃合同審查注意事項】相關文章：

房屋租賃合同法律效力的審查06-12

房屋租賃合同法06-05

房屋租賃合同法規定01-29

房屋租賃合同的法律效力審查06-25

房屋租賃合同法律規定01-30

房屋租賃合同法律規定02-09

合同法規：房屋租賃合同的解除途徑03-13

合同法關于房屋租賃的解釋條款07-05

房屋租賃合同法條相關規定07-03

房屋租賃合同法律規定全文07-20