河南省物業服務收費管理辦法的具體內容

河南省物業服務收費管理辦法的具體內容

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　　第一條為規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業服務事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、和國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》的規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經建設行政主管部門核準其資質等級的專(兼)營的物業管理企業，為業主、使用人或單位提供社會化、專業化物業服務收費的管理、監督。

　　本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、相關場地、生活秩序和環境衛生等項目開展維護、修繕、養護、管理，提供其它與業主(使用人)生活相關的服務所收取的費用。

　　第三條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費的政策，指導全省物業服務收費管理工作。

　　省轄市、縣(市)政府價格主管部門會同同級房產主管部

　　門按照價格管理權限負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。

　　第四條 政府提倡建設單位、業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業收費通過市場競爭形成。

　　第五條 物業管理企業開展物業服務收費應當遵循合理、公開、公正、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。

　　第六條

　　根據物業服務企業所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，物業公共性服務、裝修服務收費、特約服務收費，分別實行政府指導價和市場調節價管理。

　　住宅區域內的(普通商品房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、未成立業主委員會住宅小區)公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。

　　非住宅物業服務收費、滿足部分業主(使用人)需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

　　第七條

　　住宅的公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配臵等情況分為：管理綜合服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及共用部位、公用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項，等級從高到低，一級為最高級。

　　第八條

　　實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業服務項目、等級標準(詳見附件一)。省轄市、縣、(市)價格主管部門會同同級房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，制定當地住宅物業服務分項目分等級指導價標準，并向社會公布。

　　根據物價上漲、服務成本等因素，適時調整物業服務標準。一般為3-5年調整一次。

　　第九條住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。

　　第十條 鼓勵建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業。以招投標方式選擇前期物業服務企業的由當地建設(房地產)行政主管部門和價格主管部門審核物業服務等級資質、收費資格。

　　具體招標形式、方法由當地建設(房地產)行政主管部門和價格主管部門確定。 建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，擬定的住宅前期物業服務收費標準，填列《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》(見附件二)。

　　第十一條 建設單位或物業服務企業應在房屋預(銷)售前15個工作日內持《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》，到當地價格主管部門辦理收費相關手續。

　　建設單位預(銷)售時，應在核定的物業收費指導價范圍內，在房屋交易合同中與物業買受人預先約定物業服務內容、服務規范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　住宅前期物業服務收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明確的，業主有權拒絕付費。

　　第十二條業主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業服務收費標準由當地價格主管部門在當地公布的住宅物業服務分項目分等級指導價標準內核定。物業服務企業地價格主管部門辦理相關手續，亮證收費。 業主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性服務收費標準，以及由物業服務企業和業主委員會經業主大會同意選擇協商確定的公共性物業服務費合同期內的執行標準，應由物業服務企業填列《公共性物業服務費備案登記表》(見附件三)，報當地價格主管部門、建設(房地產)主管部門備案。

　　第十三條業主委員會經業主大會依法、依程序決定與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同自然終止。

　　住宅公共性服務收費具體標準由業主委員會經業主大會同意和物業服務企業在公布的指導價范圍內，根據選擇的服務項目及等級、小區規模、服務要求、服務質量(獲優秀物業管理稱號及住戶滿意度等情況)、服務成本、物價指數、盈利水平、物業新舊程度等因素，協商確定一個合同期內的執行標準。必要時可邀請所屬地人民政府及街道社區參與協調。 因提供本辦法(附件一)未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業服務成本的(如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務)，可根據其服務方式、時間另行在物業服務合同中約定收費標準。

　　第十四條物業管理住宅區，因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。

　　第十五條實行市場調節價的物業服務收費，前期物業管理期間由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　各級價格、房產主管部門應加強對實行市場調節價的物業 服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定服務收費及有關事項。

　　第十六條業主與物業管理企業可采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。 具體定價形式由各地價格主管部門會同同級建設(房地產)行政主管部門確定.

　　第十七條物業管理公共性服務費用成本構成，應以《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的規定執行。一般構成：

　　1、人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。

　　2、物業公共部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行維護及檢測費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

　　3、物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購臵工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、(除垃圾處理費以外的)環衛所需費用等。

　　4、物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

　　5、物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需的綠化工具購臵費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　6、物業服務企業辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業服務項目內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。

　　7、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。

　　8、辦公費，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。 9、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

　　10、法定稅費。

　　第十八條為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主(使用人)收取。

　　第十九條住宅公共性物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。

　　物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。

　　第二十條物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房后，物業服務費由買受人交納。

　　物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房合同約定的條件，整改期間的物業服務費由建設單位交納。物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。 已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照80%交納。

　　第二十一條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定政府指導價服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第二十二條 物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在產權轉移時應向物業服務企業了解物業服務合同、管理規約等情況，并督促原業主結清相關物業服務費用，出現費用未結清時，由物業受讓人承擔連帶交納責任。

　　第二十三條住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業主、業主委員會經業主大會或經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。

　　第二十四條物業管理區域內的車輛停放服務，包括場地(臨時)使用服務、停車物業服務及車輛特約保管服務。

　　已購買或租賃場地使用權的，不再收取場地使用費。非規劃區的停車場地使用費由業主委員會經業主大會確定。停車物業服務費和規劃區的停車場地使用費實行政府指導價，車輛停放服務收費由價格主管部門另行制定。車輛特約保管服務費實行市場調節價;

　　第二十五條業主(使用人)對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修開工前，應當向物業服務企業申報。并簽訂物業裝飾裝修協議，繳納裝修保證金與每平方米2-3元的裝修管理費用。其中含工人出入證工本費、裝修所產生的垃圾清運、裝修過程中物業公司日常管理費用等。

　　根據房屋安全管理規定，裝修期間，不得隨意、擅自、改動公共部分的設施(公共走廊、墻面等)、設備(電梯、對講門等)但是，裝修期間損壞的共用部分(公共走廊、墻面等)、共用設施設備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業服務企業，應在裝飾裝修管理服務協議中明確向業主和裝飾裝修企業收取保證金中扣取進行修復，其余部分應在裝飾裝修工程完成后退回。

　　上述收費標準由當地價格主管部門會同房產主管部門制定并公布外，物業服務企業不得另行收取諸如電梯使用費、樓道

　　維修費等與裝修相關的其它任何費用。

　　第二十六條有關單位向物業管理區域內提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向業主(使用權人)收費和提供服務。需要委托物業服務企業代收費的，委托單位應當與物業服務企業簽訂委托代收、代繳合同，不得向業主(使用人)收取服務費。

　　第二十七條在簽訂物業服務合同之前，物業服務企業應查驗接管物業管理區域的公共配套服務設施，對公共配套服務設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位或業主大會完善，不能完善的，其物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，可參照本辦法在服務合同中明確。

　　物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業服務企業應根據有關規定與建設單位或業主大會在服務合同中明確。

　　第二十八條物業服務收費實行收費公示制度和服務收費登記制度。物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位臵，將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準(含指導價標準、允許浮動幅度、實際收費標準)和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示。接受業主的監督和質詢。

　　公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。

　　第二十九條物業服務企業按規定向業主(使用人)收取物業服務費時，應持合法有效文件自行向業主(使用人)收取。其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。 未經委托人委托，物業服務企業自行提供其他服務收取費用的，委托人有權拒付。

　　第三十條物業服務企業在物業服務中應當遵守法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業服務企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。

　　物業服務企業不得向進入物業管理區域為約定業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業主(使用人)收取任何未予標明的費用。

　　第三十一條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其及時足額繳納物業服務費用;逾期仍不交納的按《物業服務合同》約定，交納相應的滯納金，物業服務企業可以依法追繳。

　　第三十二條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會經業主大會同意與依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以其并非合同當事人為由拒交物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受或者無需接受為由拒交物業服務費。

　　第三十三條各級價格主管部門應會同房產主管部門，加強對物業服務企業的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監督。

　　第三十四條 物業服務企業凡有下列違反本辦法之一者，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》、《物業收費明碼標價規定》等法律、法規、規章規定予以處罰。

　　一、未經物價部門批準，擅自設立收費項目和收費標準的;二、不按規定實行明碼標價和公示收費標準的;三、提供服務質價不符的;

　　四、只收費不服務或多收費少服務的;五、其它違反本辦法行為的。

　　第三十五條未實施專業化物業服務的公共機構物業及原房改房的收費參照本辦法。

　　業主自行組織管理物業的，其物業服務及收費可參照本辦法執行，并由業主大會所在屬人民政府(街道辦事處)的指導下具體實行。

　　住宅區域內規劃建設的學校、幼兒園的物業服務收費參照所在地住宅物業服務收費標準執行，并在物業服務合同中約定。

　　第三十六條本辦法由省發展改革委、省住房城鄉建設廳各自負責解釋。

　　第三十七條各地價格主管部門、建設(房地產)行政主管部門可根據本辦法制定實施細則，并報省發展改革委、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十八條 本辦法公布之前的有關規定與本辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。

　　第三十九條本辦法自發布之日起實行。原河南省物價局、省建設廳關于印發《河南省城市住宅小區物業管理服務收費試行辦法的》通知(豫價房字[1996]247號)廢止

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