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試析小區停車位的歸屬研究
論文摘要 目前汽車越來越普遍，各個住宅小區為了更多的吸引住戶，修建各種各樣的車位和車庫，但是由此引發的糾紛也越來越多，究其原因是停車位和車庫的權屬不明，雖然《物權法》和有關司法解釋進行了規定，但是關于車庫卻也沒確定其歸屬，對于解決現實問題是不夠的。
論文關鍵詞 停車位 開發商 歸屬
一、小區停車位的分類
關于小區停車位的分類眾說紛紜，商品房住宅小區的停車位大致可以分為如下四種情況：住宅小區地面停車位、住宅小區地下停車位、樓房首層架空停車位和樓房屋頂平臺停車位。這是實踐中比較主流的分法，我們說從學術研究的角度，這種分類太過簡單和粗糙，如住宅小區停車位也有建筑區劃內的和不在建筑區劃內之分，這樣不利于研究具體問題和解決實際問題。
有的學者把住宅小區停車位分為兩類，一類是地上停車位，另一類是地下停車位。其中地上停車位又分為兩種類型，一種是地面露天停車位，另一種是建筑物的首層架空層。小區地下車位也分兩種：一種是專門規劃用于停車的地下車位;一種是對地下人防工程的開發利用而建成的車位。再有就是獨立車庫，獨立車庫又分為地面獨立車庫和地下獨立車庫。這種分類是比較科學和完善的，把各種情況都囊括進來，從這種分類出發研究停車位的歸屬是比較完善和全面的。
還有的學者把停車位分為具有獨立產權的停車位;無獨立產權的停車位和改變原有法定用途的停車位。這種分類大體上是合理的，但細細研究其內容，其中的問題太過龐雜和混亂，不是單純的三個分類就可以解決問題的�，F實生活中如何確定什么是有獨立產權的停車位各個地方的做法不一，各個學者觀點不同，我們要考慮的內容遠遠比其要復雜，而且這種分類也沒有把獨立車庫概括近來，是一個疏忽。
筆者把各個學者的觀點整合然后進行比較，提出自己的分類。第一類是地面的露天停車位，其包括在建筑區劃內的停車位和占用業主公共道路或其他場地的停車位。第二類是地下停車位，其包括專門規劃用來停車的停車位和對地下人防工程的開發利用而建成的車位。第三類是首層架空的停車位。第四類是獨立的車庫，包括地面的獨立車庫和地下的獨立車庫。
二、停車位的權屬分析
(一)地面露天停車位的權屬地面露天停車位包含兩種停車位，2007年生效的《物權法》)第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”法條已經明確了兩種停車位的歸屬。根據民法理論，建筑區劃內規劃用于停車的車位屬于專有權的客體，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，車位、攤位等特定空間應當認定為專有部分。所以它的權利歸屬于開發商，《物權法》第74條規定，當事人可以約定其歸屬，筆者理解為開發商可以通過約定的方式把車位有償或無償交付業主使用。
對于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有，也就是說，業主可以在管理規約中約定使用公共車位是否需要支付一定的費用，可以無償使用，也可以有償，業主可以約定是自行收取費用或者委托物業進行收費。但在74條中關于其他場地界定不明確。因此我們先研究為什么占用公共道路的停車位是業主共有，公共道路是小區的公共部分，是共有權的客體也是小區的附屬設施，所以是業主共有的。就是看停車位占用的土地的屬性來判斷其歸屬，筆者認為只有業主共有的土地上的停車位是業主共有的。例如在樓層的首層通過墻或柱架空形成的車位，是建筑在業主公共的土地上的，并且它是依附于樓房而存在的，不能單獨存在。
(二)地下停車位的歸屬1.規劃停車的地下停車位歸屬分析筆者認為專門規劃用來停車的停車位歸屬于開發商，主要有以下幾點理由：
首先，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中，已經把車位定性為專有權的客體，這就說明它是可以取得產權的，所以它的原始所有人是開發商，但同樣當事人可以通過約定的方式確定其最后歸屬。
其次，1995年9月8日建設部關于印發《商品房銷售面積計算及公式建筑面積分攤規則》(試行)的通知的第9條規定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公共建筑面積，作為人防工程的地下室也不計入公共建筑面積。”既然不計入公共建筑面積，也就是說它并不屬于公共用地，是獨立于地面的建筑用地使用權存在的單獨的建設用地使用權。
再次，1997年12月1日起實施的建設部《城市地下空間開發利用管理的規定》第25條條規定：“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃。”也就是說地下的停車位是開發商投資并且擁有所有權的。
最后，《物權法》第136條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”由此一條我們可以看出，地下車位不適用房屋和建設用地使用權不能分離的原則，在這里，它可以設立單獨的建設用地使用權，所以它是歸屬于開發商所有的。
另外的觀點認為地下車位的建造成本已經分攤給業主，成為房價的一部分，但筆者認為影響房價的因素還有許多且不好考量的，不能因為它影響了房價就要剝奪所有權。再者說規劃用來停車的地下停車位的修建首先應滿足業主的需要，實踐中開發商修建地下停車位的積極性不高，小區內業主的車輛停放是很大的問題，我們應本著服務業主的原則，提高開發商修建地下停車位的積極性，要賦予他們所有權，這樣才有利于緩和業主和開發商之間的矛盾。
2.對地下人防工程開發利用的停車位歸屬分析還有另外一種就是對地下人防工程的開發利用而建成的車位，對于這種車位，從立法來看，它是歸屬于開發商的。建設部《城市地下空間開發利用管理的規定》第29條規定：“平戰結合的地下工程，平時由建設或使用單位進行管理，并應保證戰時能迅速提供有關部門和單位使用。”以及第25條規定的“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則。”1997年1月1日起實施的《中華人民共和國人民防空法》第5條規定：國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。(第1款)國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第26條規定：“國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。”
對于這種平時用于停車的地下人防工程車位，它也是不計入公用建筑面積的，因此不是共有部分，以上都說明其原始的所有者是歸開發商，大事可以和業主約定其歸屬。但是它的使用是受到限制的，它的修建是采用許可的方式，而且《人民防空法》規定，在戰時，這些都要歸人民防空指揮機構統一調度，無償使用，任何單位和個人必須無條件的服從，不得阻礙和干涉。
(三)首層架空的停車位首層架空的停車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空依附于樓房而形成的停車位。樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積。地面的停車位和地下停車位是不同的，地面的是適用房屋和建設用地使用權不能相分離的理論的，也就是說地隨房走的，它不能獲得單獨的產權證書，它的存在是依附于單元房的，所以它是一個從物，筆者認為首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人，即業主共有。
(四)獨立車庫的歸屬1.獨立地下車庫的歸屬分析獨立的地下車庫是歸開發商所有的，首先《物權法》第136條的規定，是分別設立的建筑用地使用權。其次根據《城市地下空間開發利用管理的規定》的第25條的規定地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。再次，車庫是不同于車位的，車庫本身具有四周的墻、柱等構筑成的封閉空間，就是一個獨立的建筑物�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的第二條規定了：具有構造上的獨立性，能夠明確區分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業主所有權的客體“是專有部分，在實踐中的做法是：具有固定的墻壁間隔;具有直接的出入口和內部專用設施;能夠登記成為所有權的客體。就車庫而言，它擁有固定的墻壁間隔，也有直接的出入口和專用設施，它也可以成為單獨所有權的客體。雖然司法解釋沒有規定車庫為專有部分，但其實它是符合專有部分的構成要件的。各地因為規定不同而造成了大量的糾紛，所以筆者認為應該把車庫規定為專有部分。最后本著鼓勵開發商修建停車位的原則，我們認定它的原始所有權是開發商的，具體的原因和地下車位歸屬開發商的原因是相同的，在此不做贅述。
2.獨立的地面車庫的歸屬分析獨立的地面車庫也分為兩種情況，可能是興建在建筑區劃內的，也可能是興建在業主共有的道路或其他場地上的，因此我們可以適用《物權法》第74條的規定。根據上面的論述，我們知道車庫應該是獨立的建筑物，但是根據其占用土地屬性的不同其所有人也不同。修建在建筑區劃內用來停車的車庫的原始所有權是開發商，當然他和業主可以約定其歸屬。而修建在業主共有的道路或其他場地上的獨立的車庫其歸屬于業主共有，業主可以通過管理規約中約定其是有償使用還是無償使用以及費用如何收取。
以上筆者根據自己的分類，得出地面的露天停車位的權利歸屬于開發商，地下停車位的權利也是屬于開發商的，而首層架空的停車位是歸屬于業主共有的，獨立的地下車庫是開發商所有，獨立的地面車庫可能是興建在建筑區劃內的，也可能是興建在業主共有的道路或其他場地上的，前者是業主共有的，后者是開發商所有的。筆者進行的研究是根據自己對車位的分類進行的，可能由于實踐知識的不足有所欠缺，所以懷著求學的態度希望對此問題更有深入的了解。
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