淺議房地產企業在房地產開發全過程中的工程造價管理

淺議房地產企業在房地產開發全過程中的工程造價管理

摘要：房地產開發企業要求工期短,投資效益好.所以,必須對項目投資實施全過程的有效的成本控制,從組織、技術、經濟、合同等方面挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益.特別重視設計階段,投標階段,施工階段竣工結算階段的工程造價控制. 關鍵詞：房地產;工程造價;有效控制 在競爭激烈的市場經濟大潮中,降低工程成本,提高企業工程投資收益,有效地控制工程造價是關鍵. 1　工程設計是有效控制工程造價的前提 對于工程造價的控制要立足于事先控制,即主動控制,以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏離.也就是說,我們的工程造價控制,不僅要反映投資決策,反映設計、發包和施工,被動地控制工程造價,更要主動地影響投資決策,影響設計、發包和施工,主動地控制工程造價.
要有效地控制工程造價,應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施,但是技術與經濟相結合是控制工程造價最為有效的手段.長期以來,在我國工程建設領域,技術與經濟相分離,難以有效地控制工程造價.為此,要盡快改變這種現狀,以提高效益為目的,要通過技術比較、經濟分析和效果評價,正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的關系,力求在技術先進條件下的經濟合理,在經濟合理基礎上的技術先進,把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工措施中去.所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實現其目標,按照事先擬定的計劃和標準,采用有效方法,對被控對象實施中發生的各種實際值與計劃值進行對比、檢查、監督、引導和糾正的過程.在設計階段應從下面五個方面控制
(1)實行設計方案招投標制度.在市場經濟的今天,開發單位在委托設計時應大力引進竟爭機制,加強管理工作.通過設計招投標來選擇優秀的設計單位,從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因設計質量問題,出現的工程洽商.同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案,避免因建筑產品設計落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經濟效益無法保證的事情發生.
(2)實行限額設計.項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短,同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益,對于一個建設項目,開發商要做到心中有數.而作為設計單位,在設計中凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算,要用數據說話,充分考慮施工的可能性和經濟性,在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法.開發商應對設計方案提出限額設計要求,并為之創造外部條件.
(3)開展價值工程活動.價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法.一般來說,提高產品價值的途徑有五種:一是提高功能,降低成本,這是最理想的途徑;二是功能不變,降低成本;三是成本不變,提高功能;四是功能略有下降,但帶來成本大幅度降低;五是成本略有上長,但帶來功能大幅度提高.運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案.價值工程的主要特點是:以功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本.
(4)加強圖紙會審工作.加強圖紙會審,將工程變更的發生盡量控制在施工之前.在設計階段,克服設計方案的不足或缺陷,所花費的代價最小,可取得的效果最好.我們在設計出圖前,組織總工辦、工程部、資產經營部,對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核,從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作,以求得提高設計質量避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來變更,造成經濟損失.
(5)加強設計變更管理.杜絕不合理的設計變更.對確實必須發生的設計變更,我們采取的方法是,必須有副總經理以上的領導簽字方可生效,同時分清變更是那方的責任,及時進行經濟處罰,做到心中有數.這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的變更,從而杜絕施工單位利用設計變更增加工程。 2　工程招投標是有效控制工程造價的核心 通過招投標引進竟爭機制,可以降低工程成本.對施工單位的選擇應該比較慎重,因為施工隊伍的優劣關系到建設單位工程造價控制的成敗.選擇施工隊伍主要考察施工企業的建設業績、資信情況和技術裝備等.優先考慮近期建設業績與我們欲建工程相同的施工企業,而且特別要求創此建設業績的項目經理來出任項目經理.還要求施工隊伍的資信可靠.資金不足的企業可能將工程款進行設備的投入;負債經營的企業可能將工程款充抵企業債務.這些都是造成工程款難以到位,制約工程進展,影響投資效益.再者是要求施工企業具有足夠的技術實力.它不僅使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗,也使施工企業能有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠.同時嚴格掌握工程招標條件,認真編制工程標底的標書,做好評標定標工作.以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期.工程招標應采取公開招標或邀請招標,杜絕議標或變相議標.
3　施工管理是有效控制工程造價的重要環節
施工階段成本控制的關鍵,一是合理控制工程簽證,二是嚴格審查承包商的索賠要求,三是做好材料的加工定貨.由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更.控制變更的關鍵在開發商,應建立工程簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工,確保簽證的質量,杜絕不實及虛假簽證的發生.為了確保工程簽證的客觀、準確,我們首先強調辦理工程簽證的及時性.一道工序施工完,時間久了一些細節容易忘記,如果第二道工序又將其復蓋,客觀的數據資料就難以甚至無法證實.對簽證一般要求自發生之日起20天內辦妥.其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖.施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價.簽證發生后應根據合同規定及時處理,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通.要加強預見性,盡量減少簽證發生.預算人員要廣泛掌握建材行情,在現行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚,就無法進行工程造價管理.
4　竣工結算是有效控制工程造價的關鍵
工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節,在確定工程造價時,堅持以現行的工程造價管理規定為依據,按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算,審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作,是否有丟、拉項工程.認真核實每一項工程變更是否真正實施,該增的增,該減的減,實事求是.
5“以人為本”是有效控制工程造價的基礎
“以人為本”是眾多企業所強調的一個管理理念,在工程造價管理中,人的因素更顯重要.工程造價控制涉及多個環節和專業,如:前期規劃、施工管理、竣工驗收等.那個環節都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作,他們工作中的任何失誤,都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業“合理合法”的效益遞減.要提高工程投資效益,企業就必須在工程造價控制所涉及的重要環節上,有膽有識地重視 “以人為本”,要強化激勵和約束機制.
從以上幾個方面可以發現,降低工程成本事在人為.加強投資控制,降低工程成本是開發企業的當務之急,必須抓緊抓好.隨著我國社會主義市場經濟改革的不斷深化,從客觀上要求我們發揮主觀能動性,借鑒國內外的先進經驗,從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價的歷史問題,推動我國建筑市場的健康發展.

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