對投資性房地產運用公允價值的思考

對投資性房地產運用公允價值的思考

【摘要】 《企業會計準則第3號——投資性房地產》規范了投資性房地產的確認、計量和表露,對于客觀、公允地反映企業投資性房地產的價值具有重要意義。本文通過分析投資性房地產公允價值變動對利潤表的影響,比較上市公司對公允價值評估的方法,闡述了目前我國運用公允價值存在的題目,并提出了完善投資性房地產運用公允價值的幾點建議。
　　【關鍵詞】 投資性房地產;公允價值;題目;建議
　　
　　2006年,美國房價的忽然暴跌,引發了次貸危機,隨著次貸危機的惡化,以公允價值計量的眾多資產的價值也不斷下跌,隨之而來的是壞賬、信用等級下降等,這樣的惡性循環終極引發了全球性的金融危機。在這場危機中,有人將矛頭指向了“公允價值”。美國一些金融機構的負責人稱,假如不采用公允價值計量,就不會使公司陷進這樣的危機中。
　　我國2006年發布的《企業會計準則》中,在金融資產、投資性房地產等多個準則中使用了公允價值。如何熟悉和使用公允價值,是非常值得思考的題目。本文以投資性房地產為例,探討公允價值在我國應用的有關題目。
　　
　　一、公允價值產生的背景及其必要性
　　
　　傳統的會計計量屬性是歷史本錢,但隨著經濟的發展,歷史本錢已經不能適應社會經濟發展的需要。20世紀70年代以后,由于通貨膨脹的影響,很多人開始質疑歷史本錢,以為采用歷史本錢計價會導致企業所提供的財務報表信息沒有用,由于歷史本錢反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質疑聲中,產生了其他的計量屬性。隨著經濟的迅速發展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認可并廣泛應用。
　　但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應時代的需要了呢?
　　筆者以為,從表面上看,是由于公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發生,但不能由于公允價值的下跌使企業陷進危機就否認它,批判它。但當公允價值上升時,也會也給企業帶來利潤,使財務報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應該說,公允價值本身并沒有題目,題目在于我們如何公道地運用它,如何客觀地估計公允價值。
　　與歷史本錢計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的上風,它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環境的變化,更真實地反映企業資產的現狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。
　　謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿題目研究》中指出,公允價值符合包括經濟收益概念、全面收益觀念、現金流量制和市場價格會計假設、現代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質特征、未來會計確認的基礎、現值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內的十大理論基礎。
　　因此,為了適應經濟的發展,更真實地反映企業現狀,給財務報表使用者提供有價值的信息,會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值,而在于如何運用公允價值。 　　二、當前投資性房地產運用公允價值中存在的題目
　　
　　根據《企業會計準則》的規定,投資性房地產應當按照本錢進行初始確認和計量。在后續計量時,通常應當采用本錢模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。
　　根據財政部會計司發布的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司盡大多數對投資性房地產采用了本錢計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業務公司數的2.86%)采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制,并且在選用公允價值后不答應再轉為本錢模式計量,在初次應用新準則的時候,上市公司選擇了較為謹慎的態度。但隨著時間的推移,情況將會發生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼發布公告,將其投資性房地產由本錢模式轉變為公允價值模式。
　　根據《企業會計準則》的規定,采用公允價值模式計量的投資性房地產,其公允價值變動直接計進公允價值變動損益,進而影響當期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的8家公司,分析投資性房地產公允價值變動對其利潤的影響。
　　從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發展A,其投資性房地產公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發展公司,其投資性房地產公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,假如方大A沒有采用公允價值模式,當年將表現為虧損。
　　企業對公允價值確定的依據和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正由于如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值預備使企業扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據和方法(表2)。

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