房地產企業開發經營績效的影響因素研究

房地產企業開發經營績效的影響因素研究

房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期預備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業治理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要。因此，論文在深進研究房地產開發經營績效的影響因素上，對房地產開發經營績效關系模型進行實證研究是非常有價值的。
　　1、 房地產開發經營過程的價值鏈分析　　房地產開發經營治理的基本內容是工程治理，主要包括規劃設計治理、施工治理和物業治理。其關鍵內容包括企業價值活動過程的治理與創造，即設計、采購、建設、銷售及物業服務的開發經營過程，以及在人力資源、財務運作、銷售策劃、項目的職能治理中為企業產生重要價值的活動或環節。按照邁克波特價值鏈模型的基本涵義，這里將房地產開發經營的價值鏈模型表述如圖 1 所示�！　⊙芯糠康禺a開發經營活動，前期的市場定位和規劃設計對開發項目的本錢，以及銷售情況產生最為重大的影響；越到后期，工程建設已經開始，相關的本錢控制和市場營銷所產生的效果并不明顯；材料采購、設計變更、預算等方面的價值狀態受前期規劃設計本身的制約，對企業的經營績效影響相對較輕。這里要研究的關鍵題目是在企業的開發經營價值鏈當中，具體哪些因素是對企業的經營績效產生重要影響，其影響程度如何；而且在不同的階段，這些因素的影響程度又有怎樣的變化。根據房地產開發經營過程實踐、企業價值鏈分析以及市場調查的基本結果，把影響企業經營績效的因素概括為：規劃設計、施工質量、營銷策劃和物業治理 4 個方面。這些方面既反映了房地產開發企業在開發經營活動中的主要內容，也從實施程序上表明了企業在績效控制與治理上的關鍵要素。　　2 、房地產開發經營績效的影響因素　　2.1 規劃設計　　房地產開發項目是否成功主要決定于前期的規劃設計，規劃設計一個關鍵的概念是要根據購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規劃、設計、建造之間的良好聯系。屋子賣得出往是由于買家發現它們更好、具有更高的價值或者是由于它們比較獨特。規劃設計必須要以建筑規范、地理天氣環境、地域風俗人情、市場/客戶需求為出發點，根據實用、科學、經濟、美觀及先進的目標，按照建筑規劃設計的程序，對樓盤的整體規劃、建筑與外觀、土建結構、水電消防、設備設施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進行設計和運作，以實現最佳的價值目標。評價規劃設計對房地產企業開發經營績效的影響程度可以從戶型公道性（包括朝向、大小、室內布局、水電氣配套等）、小區整體情況（區位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規劃設計用度和設計質量（施工可行性、設計整改情況及設計審查合格情況）4 個方面來考慮�！　�2.2 施工質量　　施工質量實在就是按照規劃設計圖紙/方案及建筑規范進行工程建設時所體現的本錢、進度與質量。即是否嚴格按照圖紙和規范進行施工？安全文明施工情況如何？施工用的材料和設備是否公道？以及施工組織安排是否有序？這幾個內容是決定終極施工質量的關鍵內容。而施工質量對房地產開發公司的經營績效也是顯然的，技術質量分歧格既要整改用度還可能會影響銷售、工地失事故賠錢不說還嚴重影響企業形象、工期拖延會增加本錢。施工質量題目很可能會在工程竣工驗收后幾年才能表現出來，這種質量缺陷或事故固然可以通過修補、重構等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產生重大影響。因此，質量的公道性（即不以漂亮、華麗、先進為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標）以及長期效益是建筑施工質量的基本要求。具體評價可以從工程結構質量（外觀、細部）、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比（主要指建筑材料/設備的價格公道性）、開發進度/效率等方面考慮�！　�2.3 營銷策劃　　一個好的產品營銷策劃是產品從企業到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發企業主要考慮的營銷策劃內容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據市場調查，確定房地產開發的消費客戶群、所開發物業的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。而從影響房地產開發經營績效的具體指標來看，營銷策劃上有廣告宣傳用度率、品牌價值、價格競爭力和資金回籠情況等方面。　　2.4 物業治理　　房產或物業開發完成并實現銷售，那么必然要為物業的所有者/使用者提供物業治理服務，以公然選聘的專業化物業治理公司為客戶/業主提供物業治理服務是當前國家法規所要求的內容。目前普遍存在的事實是，在前期的物業治理服務中房地產企業自身的下屬物業治理公司多是服務的提供者，特別在企業房地產項目的開發是分期分段進行的情況下更是如此，此時物業治理服務的質量對于企業后續開發項目的銷售及效益情況將產生決定性的影響。評價房地產企業提供的物業治理服務質量最關鍵的指標是業主滿足度。當然，物業治理也要講究本錢。而評價業主滿足度的基本指標可以分成以下幾個方面：員工服務質量（態度、及時性、達到業主目標）、安全治理、環境清潔質量和社區文化等。根據以上的分析，可以建立影響房地產企業開發經營績效的指標體系，見圖 2.　　3、 房地產經營績效影響模型分析　　經濟研究一般以凈資產收益率=年度凈利潤/股東權益，作為房地產企業開發經營績效的考核指標但考慮到不少房地產企業并非上市企業或股份有限公司，這里把凈資產收益率的公式擴展，凈資產收益率=年度凈利潤/ 所有者權益。這里選取廣東省某市 10 個樓盤進行數據模型分析，它們均為分期開發的樓 盤 ， 數 據 采 集 時 間 為2002-07~2004-07.　　（1）數據分析的基本說明。戶型公道性、小區整體情況、工程結構質量、品牌價值等指標內容由物業治理公司派發調查問卷，根據顧客調查資料計算；物業治理部分的指標內容由物業治理公司實施住戶滿足度調查獲得；其他指標可由企業的財務、工程及銷售部分提供。

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