房地產開發企業成本管理體系設計論文

房地產開發企業成本管理體系設計論文

　　對于房地產開發企業來說，建立成本管理體系能夠保證企業獲得最大化的利潤。本文通過對房地產業特點的分析，以房地產開發企業成本管理體系的設計為主線，系統闡述了房地產開發企業在設計成本管理體系時的具體思路、問題處理和技巧等問題，目的在于促成房地產開發企北成本管理體系的進一步優化和完善，保證房地產業的健康穩定發展。

　　引言

　　目前，隨著我國經濟的快速、穩定發展，也使得房地產行業獲得了較大的發展，為了讓房地產行業更好的發展，國家相繼出臺了有關政策用以引導規范其發展。房地產行業國家宏觀調控的加強和房價的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規范的現實情況，各開發企業規模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產開發企業必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉變。房地產企業要獲得最大限度的經營利潤，降低企業相關的成本是一條重要的渠道，而加強企業成本管理，建立科學合理的成本管理體系則成了企業發展的重中之重。

　　一、企業成本管理體系概述

　　所謂企業成本管理，就是以企業的全局為工作對象，緊密結合企業總體發展戰略和規劃，在理論到實用的層面所制定的規范和準則也要從企業全局出發。在目前的房地產開發企業中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進的地方，在管理上不規范的地方也很多，在這些企業中，構建一套完整的成本管理體系已經成為當務之急。

　　二、房地產開發企業成本管理體系設計的基本思路

　　無論是大型的比較成熟的房地產開發企業，還是管理相對不太完善的中小型企業，都要構建突出本企業特色的成本管理體系。在成本管理體系的設計上，要牢牢把握步驟，緊密結合自身實際。這是因為，房地產開發企業的經營特點就是涉及范圍廣，投資規模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經營效果。

　　一般來說，房地產開發企業的成本管理包括目標成本、責任成本、動態成本和事后評估等幾個方面的內容，這些內容涵蓋了房地產企業經營的全過程，既有時間上的全覆蓋，也有部門和項目上的全體性。通俗地說，在設計成本管理體系時，要考慮到具體每個項目的事前、事中、事后和長效跟蹤，也要考慮到每個項目的各個具體步驟，還要考慮到執行項目的每個部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質量和時間的前提下切實降低成本，實現各項成本的有效運作，取得經營上的主動權。

　　房地產開發企業在設計成本管理體系時，要注意下面幾個問題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關的各項規章制度，如財務制度、月報制度等，同時要建立制約機制，確保這些規章制度能夠得以順利施行。實踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時也是前提條件；二是完善合同。房地產企業在簽訂經營合同時，除了要考慮相應的權利和義務以外，還要把成本管理作為基本內容，凡是與成本管理有關的內容，都要在合同中有所體現，只有這樣才能真正保障自身的經營權利，規避在經營過程中因合同完善而產生的經營失誤和隱性風險；三是完善流程。在企業中執行一套體系，一定要設計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執行力。

　　房地產開發企業在具體的經營過程中，一定要規范經營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規經營，如真正需要技術處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進行，不能轉漏洞，違反相關的政策和法律規定。也就是說，要加強成本管理，必須保證經營行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經營行為變得越來越規范和科學，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場競爭力。這是因為，隨著國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當競爭也終究會受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經驗，要汲取大眾所長，吸收他人的經驗，揚長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據規定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個復雜和系統，各個開發企業的不同，具體的內容和環節也有所區別，因此要做到有所區別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經營的過程中，情況是千變萬化的，企業所面臨的環境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時要做相應的調整和補充完善，這就要求房地產開發企業在經營過程中要善于積累經驗和不斷的學習，包括數據的積累、方法的積累等。

　　總之，房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，需要企業的全員努力才能實現，也需要企業的管理層足夠的重視，如果領導不重視注定是行不通的。

　　三、房地產開發企業成本管理體系設計初探

　　（一）加強目標成本管理

　　目標成本是指房地產開發企業在實施項目經營時依照現有信息對不同階段的經營內容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內容，是成本管理的重要依據。由于房地產開發企業很難像其它工業企業一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。

　　目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產開發企業實施成本管理的基本內容。房地產開發企業應該從項目論證階段就要對目標成本進行細致的分析，通過周密的研究，精心設計經營活動的各個環節，盡量減少和消除經營中的非增值成分的內容，把成本降到最低。同時，在經營過程中，要考慮運用新工藝、新產品、新能源，增加項目實施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產企業要想穩定發展，一定要關注國家相關的政策法規，認真分析當前面臨的市場情況，明確企業自身面臨的優勢、劣勢，自身企業的機會和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。

　　實現目標成本管理的有效手段是要進行細致的目標分解。要把目標成本落實到項目的每個分支和部門的每個人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門的角度，不論是項目經理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規定，實現人盡其才，才盡其用。在具體實施中，要密切注意項目進展階段與階段之間的銜接，對目標成本實施動態管理，而這種動態往往要在可行性研究的時候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進行目標成本管理的過程就是企業積累經驗的過程，個別房地產開發企業觀念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優化的問題。在實際的操作中，最關鍵的東西就是要把目標成本管理與企業財務很好地銜接，達到財務與成本核算科目的統一、付款項目與總帳的統一、總帳與分支結算的統一、動態成本與核算成本的統一等等。

　�。ǘ�）加強責任成本管理

　　在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設也是房地產開發企業實施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設計責任成本體系時要包含四個方面內容，也就是對責任范圍、責任部門、評價指標和評價部門要進行劃分和界定，要做到項目的每個子項都有責任部門，對于需要多個部門共同完成的項目子項，要確定重點部門，明確成本責任分工，解決好誰來做、做什么的問題。責任成本管理的重要因素是實施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實現，除了要加強教育、增強以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門下發目標成本管理責任書、制定部門責任成本管理要點等，依照責任成本管理清單對部門實行成本管理，做到責權明晰，有據可依。

　�。ㄈ�）加強動態成本管理

　　房地產市場形勢是千變萬化的，在整個經營過程中，經營政策的變化、客戶需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標成本管理進行沖擊和挑戰，因此，動態成本的管理成為成本管理體系中的重要一環。實行動態成本管理可以保證項目成本處于可控狀態，為成本決策提供可靠依據，同時可以滿足融資的需要，最終達到實現目標成本的目的。實施動態成本管理要把握好實時性這個核心內容，隨時能掌握項目進展過程中最新的成本狀態，并嚴格按照合同的內容規范動態成本管理。從目前經驗來看，實行項目進展月報或周報制是一種比較成功的做法。動態成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態成本、實際發生成本和實付成本的因素，如果說目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動砠成本要體現管理周全，具體體現在項目的任意時段、整體進度、執行效果等各個方面。

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　　對于房地產開發企業來說，工程完工、樓盤售凈并不是終極目的，而積累經驗和建立數據庫則是保證企業能夠可持續發展的必由之路。這時，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內容包括，通過最終成本與目標成本的比較，可以評價整個項目的成本管理水平；通過對實際完成指標與責任成本體系中的評價指標進行比較，可以對各部門的業績進行評定等。在進行成本評估時，要具體總結項目實施過程中的得與失，建立科學實用的成本管理數據系統，在后續的項目經營中發揮重要作用。事后評估是提高成本預測準確性的有效方法，同時也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設的重要內容，在進行成本管理體系設計時要進行通盤考慮。

　　綜上所述，成本管理是房地產開發企業取得經營成功的重要保障，而成本管理體系的設計又包含著諸多的內容。房地產開發企業只有不斷轉變觀念、更新理念，并切實把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業的成本管理和控制，完善自身財務制度的建立，才能幫助企業激烈的市場競爭中獲得一席之地，幫助企業穩定、快速發展。

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