物業企業成本控制問題對策探討論文

物業企業成本控制問題對策探討論文

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　　[摘要]隨著國家城鎮化進展的加快，政府和國有企事業單位后勤管理社會化工作的不斷推進，社會對物業管理等服務型企業需求越來越多，這給物業行業帶來了一定的發展機遇。但行業內對高端管理人員和低端服務人員的需求旺盛，加上我國人口紅利消失，也導致了本行業人工成本的攀升。物業企業在不斷滿足客戶需求的同時，要想更好地應對市場競爭壓力、拓寬利潤空間，就必須要創新成本管控模式，加強對物業服務、經營管理等各個方面的成本控制，實現企業的轉型與升級。

　　[關鍵詞]物業企業;成本控制;成本管理

　　1、物業企業成本管理的基本特征

　　其一，人工成本占比較大。物業企業由傳統業態對一些商業地產、小區樓盤等進行物業管理，逐步擴展到機關行政物業、大型公建物業(如機場、場館等)、校園物業、工業園區物業、醫院物業等，非住宅物業領域的物業項目近年來發展迅速。其成本控制的內容也是基于業務服務層面。如房產管理、房屋內設管理、公共設施運行管理、安全巡查、清潔環保管理等業務，往往需要投入大量的人力資源，這就使得物業企業人力資源消耗成本占比較大，如果企業存在著勞動力配置不合理的現象，必然會造成資金浪費問題。

　　其二，維護和經營成本費用較高。除人力服務成本以外，物業企業的經營管理也需要投入較高的維護運營成本。在實際的經營過程中，企業需要維護和管理的對象包括辦公樓、商品房、相關的設施設備等。無論是房產維護成本，還是商品樓運營能源消耗成本，都是物業企業成本支出的重要內容。

　　其三，成本管理工作具有復雜性。物業企業的成本管理內容比較復雜，覆蓋面較廣，且成本支出項目較為分散，其中包括:管理人員基本工資福利費用、物業管轄區內的管理維護費用、物業管轄區內的清潔衛生費用、治安管理及公共秩序維護費用、綠化清潔費用、公共設施維護管理費用、辦公費用等[1]。

　　2、物業企業成本管理應用過程中存在的主要問題

　　(1)成本管理理念滯后。目前，一些企業在開展成本管理工作時往往通過節省開支的方式來控制成本，且成本管理落腳點在于企業內部管理層面上，忽視了對企業外部的價值鏈控制。物業服務成本與建筑規模、設計特征、布局選型、綠化面積、工程質量等因素存在著緊密聯系，一切不合理的設計布局或工程質量不過關的建筑都會增加物業管理難度，也會造成服務成本支出費用的增加。

　　(2)成本管理方法固化。常見的成本管理方法包括目標成本法、作業成本法、計劃成本法等，這些方法在實際應用中需要結合企業的業務需求，綜合衡量管理方法的優勢與缺點，選擇合適的管理方法[2]。但在實際工作中，很多物業企業在成本管理方法應用上過于固化單一，只是機械地采用某一種管理方法，比如人為的減少人員和崗位，無法提升成本管理工作的適應性，難以取得較好的成本控制效果，還降低了物業服務品質。

　　(3)員工流動成本過高。物業企業屬于勞動密集型企業，從中物協歷年發布的行業發展報告看，人力成本支出大約占據總成本的一半以上。近年來，大多數物業管理企業的經濟效益長期處于微利狀態，而員工薪資待遇低、管理模式粗放等是物業企業普遍存在的問題，薪酬落差以及在一、二線城市的較大的生活開銷壓力，使得普通服務人員傾向于轉向其他薪資水平相對較高的行業，進一步造成本行業的人力稀缺。這也造成企業內服務人員的流動率持續處于較高水平，員工流失高不僅會影響企業正常的經營活動，也會增加企業重置人力資源成本，給企業帶來一定的經濟損失。

　　3、物業企業改進成本控制工作的有效策略

　　(1)更新成本管理理念，健全成本管理體系。物業企業在開展成本管理工作的過程中，應基于戰略成本高度出發，通過對比項目成本因素和效益因素來分析成本管理模式的可行性，實現企業經濟效益最大化;同時，在成本管理體系重構過程中，企業也應當基于企業發展實際情況，對行業、競爭對手等外部價值鏈條進行縱向分析，對不同類型的項目服務需求，選擇合適的成本管理目標體系。此外，將成本管理工作從財務部門中分離出來，由財務部門人員、業務部門人員、人力資源管理部門人員等構成成本控制小組，為成本管理工作創造良好的環境基礎。

　　(2)綜合運用管理方法，提升成本管理成效。為了應對當前的物業服務市場環境，物業企業必須要采用多種成本管理方法相結合的管理模式，提升企業的市場適應能力。例如，物業企業在物料采購中可以采用計劃成本法開展成本管理;在早期介入環節則可以采用目標成本法對物業服務成本進行控制;在服務業務運用中，實時監控每筆成本支出。當然企業在選擇成本控制方法時，必須要基于項目實際情況，靈活運用成本管理方法，逐步實現成本控制目標，如運用智能互聯網大數據平臺，對能耗、物耗超出常規，系統可以及時預警。

　　(3)強化成本預算職能，重視成本分析工作。成本預算管理是一項系統性的工作，它需要對業務流程進行全過程控制，也需要內部全員參與，通過對企業各項業務活動及經濟決策的事前預測、事中控制和事后反饋，降低不必要的成本開支。物業企業在開展成本預算管理工作過程中，應首先確定年度經營目標和預算成本數據，在成本測算中心的輔助下，依據上一年度的成本核算數據編制下一年度的經營計劃，并將成本預算定額細化到各職能部門及責任崗位上，保證每一項預算開支的合理性和規范性。另外，物業企業要重視成本分析工作，即基于成本核算數據，通過與往期經營成本、預算執行情況、行業標準成本等內容進行對比，系統分析成本變動的各項因素，合理評價預算控制成果，從而為企業成本計劃方案設計以及經營決策制定等提供信息依據[3]。

　　(4)實現全過程成本控制。在物業管理早期介入階段，物業企業應高度重視物業規劃設計與建設階段的介入，重點關注設施設備配置、綠化面積、物業出入口設置以及工程質量監管等內容，既要保證物業服務功能設置的合理性，也要注意工程質量問題，有效控制后期運營成本;在專項服務分包階段，物業企業可以將一些保潔、維修等專項服務分包給專業公司，自身以安全管理為核心，以房產保值增值、客戶體驗提升作為品質服務的切入點，將更多的精力聚集于客戶服務管理、企業內部管理、市場開發、經營決策等環節，提升物業服務的專業化水平;從服務質量層面上，企業可以充分利用信息化技術實現內部組織結構和作業流程的優化，或采用機械化手段滿足簡單的手工操作程序，減少對人力資源的依賴;從經營業務拓展方面，物業企業的經營與發展必須要緊跟時代需求，在做好常規性服務的基礎上，為不同需求的客戶提供多元化服務，提升客戶滿意度。通過服務質量的提高能夠拓寬市場占有份額，增加品牌知名度，從而實現企業降本增效。

　　(5)推行人本管理理念，降低員工流動成本。針對基于物業企業人力流動概率較高的問題，一方面企業要建立完善的薪酬管理機制，對員工的工作業績開展客觀合理化的考核評價，在努力滿足員工物質需要的情況下，為員工創造輕松愉快的工作環境，提升員工的歸屬感和責任感;另一方面企業也要針對成本管理工作建立有效的激勵機制，以此來調動基層員工的主動參與性，將員工的積極性和創造性與薪資增長和職位晉升等直接掛鉤，發揮企業效益與員工利益的聯動作用，提升員工對企業的信任度和忠誠度。

　　4、結論

　　綜上所述，物業企業應基于自身在成本控制中的不足之處，通過改變成本管理理念、健全成本控制體系、科學使用成本管理方法、發揮成本預算控制等一系列以成本控制為主導的企業財務管理工作，將是企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地的必然需要和共同選擇。

　　5、參考文獻

　　[1]沈怡生.淺談物業管理企業成本控制[J].中國鄉鎮企業會計,2017(12):150-151.

　　[2]俞瑜.淺析物業管理企業的成本控制[J].西部財會,2017(7):55-58.

　　[3]尤雅.物業企業內部控制管理中存在的問題及對策研究[J].當代會計,2019(5).

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