創新融資的藝術

創新融資的藝術

   如果說次級貸款行業有什么藝術性可言的話，那就是“無中生有”。當在RFC作為貸款投資方從事貸款業務的時候，我們的重點是購買那些申請資料符合貸款準則的已閉合貸款。而當貸款審批人看到這些貸款文件的時候，它們已經經過了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現有的模樣。直到我直接和經紀商接觸和往來，我才了解到創新金融是怎樣一回事。我的銷售經理羅伯?雷格將此過程稱之為“用雞屎做雞肉沙拉”。雖然無甚詩意，不過概括了這個行業的“真諦”。

　　次級貸款行業被媒體長篇累牘地報道過。從創造出貸款的經紀商到將之證券化的投資機構，這條食物鏈上的每個環節都被里里外外地看了個遍。但是，有一個關鍵部分在很大程度上被忽略了——最初貸款不夠格的借款人是如何變得有資格的。雖然對獲得收入申報貸款的消費者都有充分詳細的資料記錄和證明，但是實際使借款人合格化的方式手段要復雜得多。本章詳盡地研究了一下這些方法，我們可以看到，要給貸款整容，讓它們能在二級市場出售究竟會有多難。

　　到了2000年，次級貸款行業已經形成了矩陣式操作，這意味著貸款公司要把借款人的信用報告（信用評分、破產記錄、贖回權取消等等）分別放進表格里，以此決定他們的信用評級。信用評級越高，首付款就越少，利率也越低。當一個借款人因為信用評級太低而沒有足夠錢支付首付款的時候，他該怎么辦？假定他又沒有一個富有的叔叔能施以援手，可選方案就很明顯了：放棄貸款、欺詐，以及另辟蹊徑。

　　如果說次級貸款行業有什么藝術性可言的話，那就是“無中生有”。當在RFC作為貸款投資方從事貸款業務的時候，我們的重點是購買那些申請資料符合貸款指引的已閉合貸款。而當貸款審批人看到這些貸款文件的時候，它們已經經過了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現有的模樣。直到我直接和經紀商接觸和往來，我才了解到創新金融是怎樣一回事。我的銷售經理羅伯?雷格將此過程稱之為“用雞屎做雞肉沙拉”。雖然無甚詩意，不過概括了這個行業的“真諦”。

　　本章的第一部分將說明風險管理的基本原則，以及在次級貸款中的運用方式。第二個部分會回顧多個案例，以說明完成困難貸款（借款人條件太差）需要的多種技巧。最后一個部分檢查一下住宅評估環節，看看都有哪些操縱房產價值的方法。

　　這些都是抵押貸款經紀商、貸款公司的客戶經理、貸款審批人、貸款辦理人員和評估機構所慣用的策略。在次級貸款行業，改變貸款使借款人獲得貸款資格的操作過程已經成為標準化實務。這是使困難貸款得以通過的不可缺少的環節。

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