2017年房地產(chǎn)估價師考試綜合分析模擬題及答案
綜合分析題(一)
甲開發(fā)公司(以下簡甲公司)2003年3月擬在某地投資建設(shè)一處用地規(guī)模999000m2的綜合小區(qū)，該地塊原有133200m2工業(yè)生產(chǎn)用地、399600m2倉儲用地、266400m2居住用地，均為國有劃撥性質(zhì)，其余為郊區(qū)某村辦養(yǎng)牛場只宜種植牧草的鹽堿地。甲公司先委托乙房地產(chǎn)估價公司(以下簡稱乙公司)提供項目咨詢報告，項目實施后委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱丙公司)代理銷售。預(yù)售期間對外承諾一次性付款5%優(yōu)惠。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%。丁某2002年秋通過公務(wù)員考試進(jìn)入某單位，2002年12月以14萬元的房改價格購得單位一套存量公有住房，2003年11月出售該房，售價20萬元。同時丁某看中丙公司代理甲公司銷售的一套標(biāo)價為38萬元的新建商品住宅(期房)，并一次性繳納了房價款。
1、乙公司的咨詢報告中，表述正確的是( )。
A.養(yǎng)牛場的那塊土地需辦理征地手續(xù)，應(yīng)報國務(wù)院審批
B.征地申請經(jīng)批準(zhǔn)后，征地費中應(yīng)準(zhǔn)備青苗補償費，但無須考慮新菜地開發(fā)建設(shè)基金
C.甲公司應(yīng)優(yōu)先考慮通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式獲得國有土地使用權(quán)，但如果該項目用地沒有其他意向用地人，可以選擇協(xié)議出讓方式來獲得土地使用權(quán)
D.如果最終出讓的是“毛地”，則除了準(zhǔn)備土地使用權(quán)出讓金和拆遷補償?shù)荣M用外，甲公司還必須準(zhǔn)備一些必要時的安置房和臨時周轉(zhuǎn)房
2、甲公司實施房屋拆遷時.可對( )的房屋依法給予補償。
A.產(chǎn)權(quán)人下落不明
B.報建未批準(zhǔn)
C.被依法查封
D.產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟且法院尚未判決
3、下列情形中，可免征甲公司土地閑置費的.是( )。
A.銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延
B.甲公司認(rèn)為開發(fā)時機(jī)不夠完全成熟造成動工遲延
C.因水泥、鋼筋等主要建材價格上漲且供應(yīng)不及時造成動工遲延
D.地質(zhì)勘探時發(fā)現(xiàn)地下有古墓葬造成動工遲延
4、下列關(guān)于房屋拆遷估價的表述中，正確的是( )。
A.乙公司在出具咨詢報告時，對拆遷范圍內(nèi)的房屋補償給出的估價結(jié)論，可以供甲公司及拆遷主管部門參考，但對被拆遷人不一定具有效力
B.估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告，其房屋補償金額一律不得包括被拆房屋內(nèi)自行裝修裝飾的價值
C.房屋所有權(quán)證書記載的用途為住宅，實際用途為商業(yè)用房.根據(jù)合法原則，估價時一律按住宅估價
D.估價專家委員會應(yīng)當(dāng)在自收到申請之L1到10日內(nèi)對申請鑒定的估價報告出具書面鑒定意見，所鑒定的估價報告確有技術(shù)問題的，同時出具估價報告
5、下列表述中，不正確的是( )。
A.甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地時可以一同處分
B.甲公司在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告
C.甲公司在繳齊土地使用權(quán)出讓金并實施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發(fā)商協(xié)商并辦理開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓
D.甲公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》利《住它使用說明書》
6、甲公司在銷售商品房時，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列計算一半建筑面積的是( )。
A.坡屋頂層層高2.20m以上的部位
B.在批準(zhǔn)期限以內(nèi)的臨時房屋
C.供業(yè)豐戶外運動時休息用的屋頂平臺
D.外圍水平投影超過其底板外沿的有柱挑廊
7、下列表述中，不正確的是( )。
A.丙公司如有代理銷售所得就應(yīng)繳納企業(yè)所得稅
B.丁某出售房改房的增值超過了原價的20%，應(yīng)繳納土增值稅
C.甲公司必須交耕地開墾費
D.乙公司凈咨詢報告中，應(yīng)考慮土地增值稅、企業(yè)所得稅、兩稅一費的征收對甲公司預(yù)期投資回報率的影響
8、下列表述中，正確的是( )。
A.承建單位9月1日領(lǐng)取施工許可證，如第2年5月12日仍未見施工，該施工許可證肯定已自行廢止
B.建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位在12小時內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報告
C.商品房因設(shè)計缺陷導(dǎo)致嚴(yán)重質(zhì)量問題的，設(shè)計單位直接向購房者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任
D.工程驗收的前提條件之一是甲公司已按合同約定支付工程款
9、丁某新購商品住宅，辦理產(chǎn)權(quán)登記前應(yīng)繳納的契稅是( )元人民幣。
A.7220
B.7600
C.14440
D.15200
綜合分析題(二)
某房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司擬通過競標(biāo)方式取得某房地產(chǎn)開發(fā)項目，為此委托一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價機(jī)構(gòu))提供包括市場分析、項目融資、開發(fā)進(jìn)度、營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告。雙方協(xié)定，開發(fā)公司在簽訂委托協(xié)議的同時向估價機(jī)構(gòu)支付部分款項，余款在估價機(jī)構(gòu)完成和提交咨詢報告后支付。
10.該估價機(jī)構(gòu)在開始市場分析之前，需仔細(xì)了解該項目各項控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，下列屬于開發(fā)用地控制指標(biāo)的是( )。
A.綠地率
B.停車位
C.用地性質(zhì)
D.建筑密度
11、該估價機(jī)構(gòu)在關(guān)于市場分析的報告中，分析了國家針對房地產(chǎn)過熱采取若干抑制需求的宏觀調(diào)控政策對居民購房產(chǎn)生的影響指出目的該城市房地產(chǎn)價格雖然沒有下降，但( )。
A.需求曲線已向右上方移動
B.需求曲線已向左下方移動
C.需求量已在需求曲線上向下移動
D.需求量已在需求曲線上向上移動
12、該估價機(jī)構(gòu)對開發(fā)公司合理運作項目資金的建議中，屬直接融資的有( )。
A.擴(kuò)股增資
B.預(yù)售商品房
C.以融資租賃方式承租大型設(shè)備
D.以在建工程抵押貸款
13、該估價機(jī)構(gòu)在分析項目開發(fā)進(jìn)度指標(biāo)中，若以當(dāng)年建筑物開工建筑面積作為統(tǒng)計總體，則總體單位包括當(dāng)年開工的( )的建筑面積。
A.綜合樓
B.住宅
C.水塔
D.配食公建用房
14、關(guān)于估價機(jī)構(gòu)與開發(fā)公司所達(dá)成協(xié)議性質(zhì)的描述中，正確的有( )。
A.雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同
B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告
C.估價機(jī)構(gòu)提交咨詢報告享有獲余款的債權(quán)
D.開發(fā)公司開始支付的款項是一種定金
15、關(guān)于估價機(jī)構(gòu)服務(wù)款項在會計核算方面的描述中，正確的有( )。
A.當(dāng)期獲得的部分款項在會計要素中屬收入類
B.當(dāng)期獲得的部分款項在會計要素中屬損益類
C.下期應(yīng)獲得的余款在會計科目中屬損益類
D.下期應(yīng)獲得的余款在會計科目中屬資產(chǎn)類
【參考答案】
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01、BD |
02、ACD |
03、D |
04、A |
05、ACD |
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06、D |
07、ABC |
08、D |
09、A |
10、C |
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11、B |
12、A |
13、ABD |
14、BC |
15、BD |
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