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      1. 房地產融資的16種途徑

        時間:2023-10-21 22:29:33 創業融資 我要投稿
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        房地產融資的16種途徑

          房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為,開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的,如果不借助于各種融資手段,開發商將寸步難行。同時,融資渠道作為產業鏈中的首環,一直以來便是房地產開發的瓶頸,需要金融業和健全的資金市場作為后盾。下面是小編整理的房地產融資的16種途徑,歡迎大家借鑒與參考,希望對大家有所幫助。

        房地產融資的16種途徑

          房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析,確定最優的融資結構,下面是房地產融資的十六種途徑:

          1.自有資金:

          開發商利用企業自有資本金,或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款,以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有,自行支配,靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定,自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多,但有規模和有實力的企業少,隨著投資規模的不斷加大,對自有資金的需求也會變得越來越大,眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

          2.預收房款:

          預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎,因為對于開發商而言,銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式,提前回籠的資金可以用于工程建設,緩解自有資金壓力,還能將部分市場風險轉移給買家;而對于買方而言,由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益,所以只要看好房產前景,就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定,商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款,而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房,沒有住房貸款的支持,房地產開發商很難把房子預售出去,也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設,辦得“五證”,到“結構封頂”平均需要1年左右時間,這段時間正是資金最為短缺的時間,預收房款的不足,會使自有資金壓力更大,項目開發難以為繼。

          3.建設單位墊資:

          一種是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計,房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%,它解決的資金有限,而且也只是緩解,不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制,嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資,繼而引發大力清欠工程款,使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

          4.銀行貸款:

          在我國,房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性,一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計,房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款,如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等,至少應有70%。而近年來,國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面,:房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款,也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益,最終有限度地給予放貸。當前形勢下,銀行信貸,對于我國的房地產企業而言,依舊是首選,它便捷,實際經濟成本較低,財務杠桿作用大,可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發商亟待開拓新的融資渠道。

          5.房地產信托:

          現階段信托產品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對房地產項目投資,另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。:

          6.上市融資:

          上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資,從而達到增發和配股的要求,實現從證券市場融資的目的。

          7.房地產資產證券化:

          房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后,雖然要讓出部分收益,但能夠迅速得到資金,建立良好的資金投入機制,順利啟動項目;它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現,依托有價證券作為房地產產權的轉移載體,能吸引更多的資金進入這一領域;:同時,基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期,這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據!豆芾磙k法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

          8.聯合開發:

          聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對于中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位并且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

          9.開發商貼息貸款:

          開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款并由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對于房地產開發商來講委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售;鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時,商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材,:購房者感覺更有保證,也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況,將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行,:獲得一定比例的現實貸款,:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的,安全可靠,但不是所有的開發商都可以嘗試的,因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回,所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業,而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

          10.售后回買及回租:

          售后回買指開發商將自己所開發的物業,出售或典當給貸款機構,以獲得大量現金,:用于再投資;同時,在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式,再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構,也可以是資金雄厚的實業公司。售后回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資,用于連續開發其他項目,還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令,在贖回物業后還能得到產權,:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商,對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發生兩次交易稅費,還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差,以作貸款利息,因而資金成本相對較高,在操作前要縝密分析經濟可行性。售后回租指開發商將自己開發的物業出售以后,再租回來自營或委托他人經營。在售后回租過程中,擁有某項物業的開發商可獲利二次:他先出讓了該物業的所有權,使開發資金即時變現回籠,以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的;同時,又保留了對該物業的使用權,以在今后的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在于后期的經營能否兌現售時承諾的投資回報,也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平,為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃,有值得信賴的委托經營機構,否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建筑的房地產企業融資,如酒店、商場等。

          11.海外融資:

          海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助于房地產市場的持續發展;另一方面,融資方式的多樣化,也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規,海外地產基金在中國投資還存在諸多風險,國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高,投入項目后在運作過程中要求規范而透明,而國內一些房產企業運作不規范,所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

          12.融資租賃:

          根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比,具有更簡單,快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高,但與銀行借款相比,申請過程更簡單快捷,另外,租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排,還款方式更具有靈活性,以上特點更有利于房地產企業的健康、持續的發展。

          13.非上市增資擴股:

          私募股權融資,受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響,2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄,顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下,恒大地產選擇了非上市增資擴股,其中,香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元,占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元,占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

          14.夾層融資:

          夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處于公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對于房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去后還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對于項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

          15.債券融資:

          由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對于一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

          16.項目融資:

          所謂項目融資,指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對于大型的商業房地產項目可以考慮采用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

          房地產融資相關政策

          房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展,而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下,房地產融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性,這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

          (一)銀行貸款

          一直以來,銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示,2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%,企業自籌占28.69%,定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

          (二)房地產信托

          信托因其制度優勢,寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務,可以在不同層次、不同品位上,為房地產業服務。

          但是,房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險,已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。另外,信托資金的規模,尤其是集合式信托的規模因為受到信托法的限制,有最多200份的限額。進入房地產行業的信托資金將受到一定影響。

          (三)國內ipo

          (四)境外ipo

          (五)借殼上市

          (六)上市公司資產置換

          (七)房地產投資基金等

          綜合比較:由于房地產融資的資本密集性,有能力利用直接融資的企業寥寥無幾,房地產開發資金直接融資占較小比例。

          我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

          1.內部融資方式包括:

          (1)企業自有資金:包括企業設立時各出資方投入的資金,經營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金,資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證,國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太愿意動用過多的企業的自有資金,只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時,才有可能適度投入企業的自有資金。

          (2)預收賬款:是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金,以及委托開發單位開發建設項目,按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金。對開發商而言,通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款,是我國房地產企業開發資金的重要來源。

          2.外部融資的主要渠道和融資工具有:

          (1)上市融資:股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道,上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

          (2)房地產開發債券:發行債券可以聚集社會閑散資金,為房地產開發帶來大規模的長期資金,用于土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時,債券是一種重要融資渠道。

          (3)銀行信貸:從銀行借款是開發商的主要籌資渠道,短期信貸只能作為企業的流動周轉資金,在開發項目建成階段,可以以此作為抵押,申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款,可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發貸款有:短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

          (4)房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)是采取公司或商業信托的形式,集合多個投資者的資金,收購并持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資,并享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金,通過發行股份或收益單位,吸收社會大眾投資者的資金,并委托專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資,選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

          (5)商業抵押擔保證券(CMBS):這是一種商業證券化的融資方式,及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中,通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

          (6)其他融資方式:利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

          拓展:我國房地產融資體系存在的問題

          房地產行業是一個典型的高投入、高回報、高風險的資本密集型行業,其在發展過程中必須得到金融業大量的資金支持才能持續健康發展。但自2006年以來,隨著國家宏觀經濟的主基調逐漸轉向穩健和從緊,為了控制房地產業過熱,防范房地產泡沫引發金融危機,國家從計劃、規劃、土地、資金等諸多環節實施了一系列宏觀調控政策,提高房地產開發資金門檻,緊縮房地產開發貸款。2010年“國十條”中更明確提出:“對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組”!肮車劳恋兀淳o信貸”為主的宏觀調控措施,使我國房地產業融資體系的缺陷日益顯現。

          一、我國房地產業融資體系的缺陷

          (一)過于依賴銀行信貸,財務風險巨大

          由于國內金融市場不發達,銀行貸款在房地產融資結構中占絕對優勢。據相關統計,我國房地產企業開發資金來源中銀行信貸占23.86%,企業自籌占28.69%,定金及預售款占38.82%。而定金及預售款中絕大部分又是以銀行對居民的個人住房貸款的形式存在,因此粗略統計房地產企業融資的至少60%以上直接或間接來自銀行。對比銀行貸款最多不超過40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。

          這種高度集中的銀行融資體制,給我國的銀行系統帶來了很大的潛在的信貸風險。因為如果商品房空置面積長期持續大量積壓,開發企業無法支付銀行貸款與建筑費用時,只有將房子抵押給銀行與建筑商,而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款,最后也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行。一旦房地產泡沫破裂,房子價格下降,則銀行拍賣抵押物也無法收回貸款本息。最終,銀行將成為房地產風險的最大承擔者。

          同時,房地產開發企業過分依賴外部融資,自有資本少,這也意味著房地產開發企業隱含著高負債經營的財務風險,F在大量中小房地產企業資產負債率都在80%以上,因此我國大多數房地產企業抵抗風險的能力比較弱,一旦融資渠道受阻,資金鏈條緊張或者斷裂,風險就會暴露。

          (二)直接融資渠道不暢,融資成本偏高

          在目前的中國,房地產企業很難在股票市場進行融資。國內上市手續較為繁雜且最少需要一年的時間,同時發行股票必須在資產規模、盈利記錄、公司治理及產業政策方面符合相關要求。能符合這些要求的房地產企業寥寥無幾。并且在2009年10月之后,證監會在審核房地產企業通過IPO(Initial Public Offering)直接上市融資與再融資過程中,增加了國土資源部出具意見的環節,房產企業在資本市場上的融資難度愈加加大。目前我國約5萬余家房地產企業中,在滬深兩地以房地產為主業的上市公司僅102家左右,房地產上市公司占全部房地產開發企業的比例僅為2‰~3‰。

          (三)外資在房地產融資中所占比例呈下降趨勢

          目前我國尚不允許外資直接投資國內房地產業,外資只能以間接方式進入:一是和國內公司合作,聯合投資開發房地產;二是通過收購中國銀行業不良資產的形式間接進入中國房地產市場;三是和國內公司合資成立房地產開發基金。

          由于房地產流動性相對較差,因此使用合適的金融工具投資房地產將是外資進入和退出房地產投融資市場的重要選擇。由于缺乏合適的投資工具和進入的資金渠道,目前外資在我國房地產融資渠道中所占比例很小。因此,盡管我國房地產業利用外資的數量在2001年之后呈上升趨勢,但利用外資在整個融資渠道中所占的比重卻呈現不斷下降趨勢。2008年外商投資所占比重僅占房地產開發總投資的1.6%。

          (四)房地產金融創新工具稀缺

          與發達國家相比,我國房地產金融工具創新較少,基本上是沿襲傳統的模式。目前房地產金融工具創新的基礎十分薄弱,并且相關法律條文處于真空狀態的金融創新現在處于一種無法可依的情況。由于沒有專門設計的適用于不同房地產開發商實際情況的金融工具,使得我國房地產業與發達國家同業的差距進一步拉大,同時也嚴重影響了我國房地產的金融服務水平和防范風險能力的提高。

          (五)債券融資比例過低

          債券融資是指上市房地產公司發行可轉換債券和公司債,非上市房地產公司發行企業債。由于房地產債券與一般債券相比收益較高;與股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性,并且具有一定的流動性,所以房地產債券融資有一定的優勢。

          但是國家對房地產企業債券的發行控制得比較嚴格,只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格,而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。因此,房地產企業特別是中小企業很難涉足債券融資。特別是2010年以來,我國出臺了一系列房地產市場宏觀調控政策,國內房地產債券融資逐步凍結。2010年房地產公司在境內發行債券101億元,而在2008年和2009年這一數字分別為167億元和579.9億元。

          我國企業債券市場本身發育就很不成熟,市場規模小,交易量少,組織能力差,以及企業債券本身存在的一些缺陷,導致債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低。

          (六)房地產金融法制建設落后

          近些年,隨著我國房地產業的迅猛發展,與之相關的各種金融法制問題也層出不窮,這迫使國家及各級地方政府出臺了一系列金融法律法規對房地產業進行約束和引導。

          但與房地產融資相關的金融法制建設仍遠遠落后于市場的發展。目前我國有關房地產抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》,但有關住宅抵押貸款方面的規定并不詳細。同時我國仍沒有真正意義上的《投資基金法》,因此無法以法律形式將房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則加以規定,房地產基金無法可依。這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展。

          面對我國房地產融資體系的缺陷,以及近期國家緊縮銀根和抑制通脹政策的接連出臺,目前過度依賴銀行貸款的房地產企業融資難度日益加大。如何進一步拓展融資渠道,完善房地產融資渠道成為我國房地產業實現健康可持續發展亟需解決的問題。

          二、完善我國房地產業融資體系的策略建議

          (一)推動企業通過股票融資特別是借殼上市的方式融資

          股票融資是國際房地產企業通行的一種房地產融資方式。通過上市,房地產企業可以獲得大量持續發展的資本,使企業資本規模迅速擴張。目前房地產股票融資有兩種方式,一種是通過IPO直接上市融資;另一種是間接上市融資,也就是借殼上市,即購買上市公司的股權做大股東,然后通過優良資產和有良好收益預期的資產注入和置換,徹底改變上市公司的經營業績,從而達到證監會規定的增發和配股要求,實現從證券市場融資的目的。

          受陸續出臺的各類房地產新政以及證監會對房地產公司IPO的審核日趨嚴格的影響,借殼上市可以成為緩解部分資質良好、經濟實力充足的房地產企業融資困境的有效途徑。借殼上市可以不因“房企”性質而受到各項法律法規的歧視,從而避開IPO對房企上市的苛刻要求;通過借殼上市,還可以避開IPO對公司經營歷史、股本結構、資產負債結構、盈利能力、重大資產(債務)重組等諸多方面的特殊要求,也不必經過漫長的審批、登記、公開發行手續,直接通過業務整合就可以完成上市融資,具有時間快、成效快的特點。

          (二)積極發展房地產投資信托基金

          房地產投資信托基金是一種由特定發起人發起,通過發行受益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金交由專業的房地產投資機構運作,基金資本主要投資于房地產產業鏈的企業或項目,并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

          相對于IPO融資,房地產投資信托基金對募資規模沒有比例上的限制,而且要求相對寬松,這對宏觀調控下面臨融資困難的不少房地產企業來說,顯然提供了一個新的投資渠道。

          房地產信托投資基金對于房地產企業屬于股權投資,不會給企業增加債務負擔,因此它不僅是對銀行資金的極大補充,有利于拓寬房產企業的融資渠道,促進房地產企業規范操作,優化房地產行業的內部結構,而且能使房地產投資風險在不同投資主體之間進行分擔,防范和化解系統性風險,因此應加快發展。

          (三)加緊開發房地產金融投資產品

          房地產融資渠道的多元化發展,關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品,形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。金融產品創新可以在客觀上降低房地產企業的融資成本,提高融資的效率。近年來,我國房地產金融建設才剛起步,從目前來看,房地產金融產品比較單一,缺少系統、專業的房地產投資開發貸款機構。

          隨著房地產業的不斷發展,未來房地產投融資市場中對金融創新的需求會越來越高:如何滿足企業日益多樣化的融資需求、如何幫助企業規避融資風險是未來房地產金融產品創新中所必須關注的。

          (四)吸收社保基金,拓寬融資渠道

          房地產融資可以吸收高質量的社會閑散資金,如社會養老保險基金在內的社會保障基金,實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升。我國的社會保障基金規模巨大,正在積極地拓寬保值、增值的渠道,與資金需求規模大、周期長的房地產開發項目具有很強的互補性。如果引入優質的社;穑康禺a企業既可以實現融資目的,還可以分散自身的風險。

          (五)加快房地產抵押貸款證券化

          完備的房地產金融市場具有兩級:一級市場是指抵押貸款產生的市場,即各類貸款機構對購房者或開發商發放的抵押貸款或分期付款按揭的市場;二級市場是指專門經營房地產抵押貸款,即買賣抵押貸款的市場。我們要積極推動二級市場的發展,鼓勵商業銀行對部分房地產貸款實施證券化,加速其資金周轉,騰出相應的貸款額度支持保障房開發和按揭融資,從而使得商業銀行在既定的資本支持下對房地產行業給予更多的信貸投放。

          (六)完善房地產金融法規體系

          針對我國現有相關房地產金融法律法規不夠健全的情況,應盡快修改完善各項法律法規,規范房地產市場和確保房地產金融的安全運行。一方面,要完善《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》等法律法規條文,增加有關房地產金融條款的法律條例,用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為;另一方面,制定諸如《房地產開發企業貸款管理法》、《投資基金法》等,明確規定開發商及個人的權利與義務,規范房地產開發商的融資行為,促進房地產金融市場健康發展。

          三、總結

          總之,在信貸緊縮的大環境下,我國房地產企業融資迫切需要擺脫依賴銀行信貸的單一局面,大力發展房地產信托業務,推行房地產證券化,努力創新金融工具,走多元化發展路線。同時,政府也應該不斷健全和完善房地產金融法律法規,為房地產融資體系的完善與穩定發展提供良好的環境和政策支持。

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