《合同法》居間報酬的規定

《合同法》關于居間報酬的規定

　　居間費用是指居間合同發生的費用。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務。下面yjbys小編就為大家帶來《合同法》關于居間報酬的規定，供大家參考。

　　《合同法》居間報酬的規定

　　《合同法》第四百二十六條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”這是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規定。

　　針對上述規定，可以看出，如果委托人與居間人之間對報酬有約定的則應按約定的支付，但前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了《合同法》的平等、自愿精神。建設部、國家計委頒布的《關于房地產中介服務收費的通知》規定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%~2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，’但最髙不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取。”以廣州市內的各種大小地產中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%、3%向各方收取，加起來收取的比例占成交價的4%、6%。從上述規定看來，這明顯是違反規章規定的行為，物價部門應當予以監管。但從另一角度來看，經紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。實踐中，對于此類案件的審理，有的仲裁委員會裁決認定，合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規章規定的標準執行。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作淸晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

　　居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則

　　根據《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。但這并不能體現合同法的公平原則。較為符合實際的標準應該是，居間人在居間過程中不存在過錯并已經促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協商解決。

　　隨著市場競爭的日益激烈，多數房地產中介公司都使出全身解數不惜代價地取悅業主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，不僅按照買方要求盡可能壓低價格，還要提供一系列的后續服務，如銀行按揭貸款手續，辦理房地產交易過戶手續，辦理評估、公證、保險等免費的服務等。經紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續服務中由于涉及的機構較多，難免會出現一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。

　　合同成立后是否居間人就可以收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，筆者認為，房地產經紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續并不是經紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。

　　居間合同報酬比例一般是怎樣的

　　居間合同，又稱“中介服務合同”。是指居間人根據委托人的要求為委托人與第三人訂立合同提供機會或進行介紹，而委托人須向居間人給付約定報酬的協議。

　　依據我國民法典的規定，居間合同的居間人收取多少服務費，由居間人與委托人協商，按居間合同的約定支付。

　　《中華人民共和國民法典》第九百六十一條【中介合同定義】中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

　　第九百六十三條【中介人報酬請求權】中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

　　居間合同具有哪些特征

　　(1)居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的

　　在居間合同中，居間人是為委托人提供服務的，這種服務表現為報告訂約的機會或為訂約的媒介。居間合同的標的是居間人進行居間活動的結果，其目的在于通過居間活動獲取報酬。居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關系才有意義。

　　(2)居間人在合同關系中處于介紹人的地位

　　居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務的行為。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人或當事人一方，居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告有關可以與委托人訂立合同的第三人，給委托人提供訂立合同的機會，或者在當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過程，他的角色只是一個中介服務人。只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。

　　(3)居間合同具有諾成性、雙務性和不要式性

　　居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負有依委托人的指示進行居間的義務，而一旦居間人的活動取得結果，委托人就應支付報酬，合同即成立，而無需以實物的交付作為合同成立的要件。

　　居間合同的雙務性是指，居間合同一經成立，當事人雙方均需承擔一定的義務。就居間人而言，居間人有據實報告的義務;對委托人而言，合同因居間而成立后他有支付報酬的義務。

　　居間合同的不要式性是指，當事人可以采取口頭或者書面形式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應當遵循交易慣例。

　　(4)居間合同具有有償性

　　居間人以收取報酬為業，居間人促成合同成立后，委托人當然要向居間人支付報酬，作為對居間人活動的報償。不要報酬促進他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是一種服務性活動，行為人不承擔居間合同中的權利義務。

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