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如何解決中產房企焦慮癥
融創中國正通過并購走在奔向千億的道路上,下一個是誰?
今年以來蔓延開來的高拿地成本,令中型房企擴張路途更加艱難。加之各地正出臺土拍新政,如何選取性價比更高的土地,能否成功將之收入囊中,并完成出讓金繳納,都成為這一群體在反復思量的問題。馬太效應正在加速發酵。
此外,貫來作風謹慎的港資房企,其定位普遍都開始縮小在核心熱點城市,近期也表示在內地獲取土地的不易。焦慮癥在蔓延,被并購有時只是無奈之舉。
借助上半年的牛市,大部分“中產房企”取得了不錯的銷售業績。但在庫存大量消化之后,新的生存問題正在浮出水面:即使在其深耕的區域內,擴張步伐也被高成本所制約;后續市場暗藏風險,也對其盈利能力帶來考驗。這部分“中產階級”,已經患上生存焦慮癥。
“生存還是死亡?這是一個問題!睂τ诖蟛糠种械纫幠7科髞碚f,“死亡”的威脅早已遠去,但“生存”的命題卻始終在困擾著決策者。
根據易居克而瑞統計,2015年共有33家內地房企的銷售規模在200億至500億之間。除中信“不幸”遭遇收購外,其余大部分房企都處于“比上不足,比下有余”的狀態,可看做房企陣容里的“中產階級”。
這部分企業有一些共同特征:和最早一批大型房企相比,起步時間較晚,完成全國化布局的時間也晚于前者。區域選擇合理,但布局的深度和廣度明顯不及大型企業。一些企業仍然帶有強烈的區域標簽,如環京區域的榮盛發展,長三角地區的新城控股、濱江集團,福建起家的泰禾、旭輝、陽光城、正榮等。
借助上半年的牛市,大部分“中產房企”取得了不錯的銷售業績。但在庫存大量消化之后,新的生存問題正在浮出水面:一方面,激烈的競爭正在增加拿地難度,即使在其深耕的區域內,擴張步伐也被制約;另一方面,后續市場的不確定性,不僅暗藏風險,也對其盈利能力帶來考驗。這部分“中產階級”,已經患上生存焦慮癥。
拿地機會稍縱即逝
“我們還沒回過神來,地價就漲得不像樣了!蹦掣=ǚ科笾胁繀^域負責人如此評價鄭州土地市場。
從去年下半年以來,鄭州土地市場一直不平靜。以最為活躍的經開區為例,今年1月,經開區一宗住宅用地經過4小時競價最終成交,溢價率為150%,4885元/平方米的單價成為當時區內歷史最高。
今年7月27日至29日,鄭州連續迎來土地交易,結果是,三宗經開區地塊單價以“一天比一天高”的節奏被刷新,樓面價分別為9005元/平方米、9797元/平方米和10544元/平方米。
也就是說,短短半年間,經開區的土地成本就上漲了一倍。而在8月18日,鄭東新區的兩宗地塊就拍出了3.6萬元和3.7萬元的高單價,甚至高出同日誕生的廣州高價地單價。
這種變化令上述房企措手不及。這家企業從去年就開始關注鄭州市場,并對該區域頗為看好。理由是,鄭州屬于典型的區域中心城市,具有一定經濟實力,對周邊區域的吸附力強。且河南為人口大省,具有較大購房潛力。
截至目前,該企業多次在土地市場參與競拍,但一無所獲。如今區域公司已經成立一年多,但手中仍無項目。上述負責人認為,鄭州地價上漲過快,公司已經多次放開拿地預算,仍然趕不上地價上漲速度。
他的煩惱并非個案。在一個競爭激烈的市場中,這類中型房企的拿地難度越來越大。今年以來,鄭州市場共誕生8個高價地,得主分別是恒大、萬科、雅居樂、碧桂園、融創、金茂、榮盛、正商。除正商為本地房企外,其余7家企業中,僅金茂、榮盛為“中產階級”,但金茂的央企背景,決定了其屬于特例。
“如果一塊地動不動就拍幾個小時,競價次數動不動就達到幾十輪甚至上百輪,像我們這種企業就玩不起了!鄙鲜鋈耸肯21世紀經濟報道記者表示。
在上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進看來,與大型房企相比,中小企業在資金成本、管控能力、風險承受力等方面全面落于下風。在樓市的“黃金時代”,這種差異體現得并不明顯,一旦土地供應不足,市場競爭激烈,其劣勢就會顯現。尤其在整體供應過剩的情況下,可供企業選擇的區域市場并不多。
與此同時,隨著去庫存進程加速,一些城市的供應迅速由過剩變成短缺,令很多房企猝不及防。
經易居克而瑞統計,在2014年6月,杭州新建商品住宅的去化周期為26個月,屬偏高水平。截至今年8月底,該指標已將至5.2個月,位于偏緊區間。
此前一直被認為存量過剩的濟南,新房去化周期已不足6個月;青島、南寧等城市的去化周期,均不足8個月;一直被“忽略”的南昌,去化周期僅4個月?硕鹫J為,未來這些城市的地價面臨較大上漲壓力。
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