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異議登記期間處分的法律效力之我見
摘要：《物權(quán)法》以及相關(guān)地方性法規(guī)頒布之后，我國已初步確立異議登記制度，但立法對(duì)于異議登記是否限制權(quán)利人處分登記財(cái)產(chǎn)的效力問題未明確規(guī)定。在我國即將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景之下，明確此問題具有重要意義。本文將從異議登記的立法目的、對(duì)現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響以及利益平衡等角度評(píng)析采取不限制處分的立法模式具有更高的制度效率。
關(guān)鍵詞：異議登記;公信力;處分效力
作為物權(quán)法基本原則之一，物權(quán)公示公信原則使善意取得成為可能，也確立了善意第三人的優(yōu)先性原則。即使登記的權(quán)利人非真正權(quán)利人，由于第三人之“善意”法律保護(hù)其基于公示外觀的判斷。基于此，真正權(quán)利人若想破除此種局面唯一的辦法就是尋找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不讓“善意”成為可能。不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的立法目的便在于此。更正登記程序復(fù)雜，其要求也很高，需要一段時(shí)間來完成該程序，但是申請(qǐng)更正的權(quán)利人與異議名義人之間的爭議是短時(shí)間內(nèi)無法解決的，因此有必要在法律上確立一種照顧真正權(quán)利人利益的臨時(shí)性保護(hù)措施。①
異議登記制度作為我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中重要的一部分，有關(guān)該制度的相關(guān)立法卻并不完善。繼2007年《物權(quán)法》頒布，2008年接連出臺(tái)的《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》初步確立了我國異議登記制度，但有關(guān)異議登記的法律規(guī)定的恰當(dāng)性問題引起了很大的爭議。將近10年過去，我國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值也不可同日而語，由此引發(fā)的爭議更需恰當(dāng)解決。本文以我國異議登記制度的立法目的為背景，試從異議登記期間處分的法律效力入手，提出自己的見解以及對(duì)完善立法的建議。
一、異議登記期間處分效力的相關(guān)立法及學(xué)說之爭
(1)現(xiàn)有立法的相關(guān)規(guī)定
“異議登記擊破登記簿公信力但不能推翻登記簿的推定力”②目前已成為共識(shí)，而異議登記是否可以限制處分卻爭議不斷。筆者考察我國的相關(guān)立法，《物權(quán)法》未明確規(guī)定，而在《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》立法者有了明確的態(tài)度：《房屋登記辦法》規(guī)定房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理，《土地登記辦法》規(guī)定不得辦理土地權(quán)利的變更登記。
筆者又收集了幾個(gè)城市的法規(guī)發(fā)現(xiàn)，我國幾乎所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記的地方性法規(guī)、規(guī)章都認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理甚至是不予受理登記權(quán)利人進(jìn)行的房屋過戶登記以限制其處分。我們不難看出立法采取的觀點(diǎn)是，在異議登記之后登記權(quán)利人的行為構(gòu)成無權(quán)處分，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕辦理過戶登記，異議登記期間應(yīng)當(dāng)暫緩辦理，否則會(huì)增加登記機(jī)關(guān)的工作量同時(shí)還會(huì)造成交易秩序的混亂。③
(2) 學(xué)說之爭
對(duì)于這個(gè)問題，我國學(xué)界目前有三種觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為異議登記并不會(huì)對(duì)登記簿記載的權(quán)利人的處分權(quán)產(chǎn)生限制。異議登記后登記權(quán)利人仍可以處分其財(cái)產(chǎn)。異議登記只是打破登記簿公信力，避免他人的善意取得而已。④第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記后登記權(quán)利人雖未被剝奪或限制其權(quán)利，可以處分爭議不動(dòng)產(chǎn)，但是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理過戶登記，由此造成不能及時(shí)過戶，由登記權(quán)利人承擔(dān)違約責(zé)任。⑤第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記的直接法律效力就是對(duì)登記權(quán)利人的處分權(quán)進(jìn)行了限制，使其在一定時(shí)間內(nèi)不得處分爭議不動(dòng)產(chǎn)，以維護(hù)真正權(quán)利人的利益。⑥
第一種觀點(diǎn)主張異議登記不能限制處分，被學(xué)界稱為“允許處分制度”或“否定說”，第二和第三種觀點(diǎn)的表述不同，但是對(duì)交易產(chǎn)生的實(shí)際影響是相同的，即限制了登記權(quán)利人的處分，學(xué)界稱之為“限制處分制度”或“肯定說”。
二、 我國異議登記期間處分效力學(xué)說評(píng)析
筆者支持“否定說”，即異議登記不應(yīng)限制登記權(quán)利人處分權(quán)，登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)拒絕為其進(jìn)行過戶登記，理由如下：
第一，異議登記不表征權(quán)利，一旦申請(qǐng)即限制實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人權(quán)利的侵犯。限制處分的做法侵犯了公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。因?yàn)樯暾?qǐng)了異議登記并不代表申請(qǐng)人一定為真正權(quán)利人，換言之，申請(qǐng)人為真正權(quán)利人的概率為50%。登記具有公信力，登記簿上所示之人有權(quán)對(duì)名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益、處分，而限制處分、不辦理過戶登記等于是100%認(rèn)為該不動(dòng)產(chǎn)不屬于登記權(quán)利人，登記之人卻不能處分，這從某種程度上否認(rèn)了登記的公信力，也剝奪了登記權(quán)利人的交易自由。限制處分的做法不管從邏輯上還是利益的分配上都是不合適的。
第二，異議登記期間允許處分可以實(shí)現(xiàn)異議登記制度設(shè)立目的。從立法目的角度來看，異議登記制度之本質(zhì)在于給予真正權(quán)利人臨時(shí)性救濟(jì)，防止第三人因善意取得而完成交易取得財(cái)產(chǎn)。那么，只有限制處分才可以達(dá)到此目的嗎?筆者認(rèn)為并非如此。權(quán)利人在申請(qǐng)了異議登記之后，該不動(dòng)產(chǎn)已然成為爭議不動(dòng)產(chǎn)，第三人在與登記權(quán)利人交易時(shí)有義務(wù)進(jìn)行房屋權(quán)屬情況調(diào)查，此時(shí)的第三人是屬于“明知”不構(gòu)成善意取得。在這一過程中，第三人的做法表明其自愿承擔(dān)該爭議不動(dòng)產(chǎn)所帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)�？梢�，異議登記期間允許處分可以實(shí)現(xiàn)異議登記制度設(shè)立目的。
第三，從異議登記對(duì)現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響看，允許處分更有益于維持市場的穩(wěn)定。從對(duì)現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響看這個(gè)問題，我們要考察兩種學(xué)說哪一種更有益于市場的穩(wěn)定。異議登記的存在已經(jīng)對(duì)第三人有“震懾”的作用，明確的告訴第三人即將交易的不動(dòng)產(chǎn)是存在風(fēng)險(xiǎn)的。那么，第三人知曉異議登記的存在后依然選擇交易無非兩種情況：一是對(duì)爭議房屋的權(quán)屬已有清楚的認(rèn)識(shí)，有確實(shí)的證據(jù)可以證明該不動(dòng)產(chǎn)屬登記權(quán)利人所有;二是第三人自愿冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，屬市場投機(jī)或其他原因。第一種情形下，若我們?cè)试S變更登記，第三人對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬是有把握的，現(xiàn)實(shí)生活中撤銷該登記情況會(huì)很少。即使有，需要進(jìn)行的也只是恢復(fù)交易前的狀態(tài)，增加的是行政制度方面的成本。⑦限制處分反而會(huì)阻礙交易的進(jìn)行，雙方喪失了交易機(jī)會(huì)�，F(xiàn)實(shí)生活中更容易出現(xiàn)的情況是因市價(jià)波動(dòng)而使雙方遭受損失。當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，登記權(quán)利人會(huì)以更高價(jià)賣給其他人而損害第三人的利益，第三人只能請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任的賠償。當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)第三人可能會(huì)購買更低價(jià)房子而損害登記權(quán)利人的利益。綜上，允許處分制度下增加了制度成本，但三方利益均未受損害;而限制處分卻阻礙了交易，會(huì)給交易雙方帶來更大的損失，不利于市場的穩(wěn)定。
第四，異議登記期間限制處分可能架空訴訟保全制度。在限制處分制度之下，異議登記和訴訟保全都具有限制處分的效力。根據(jù)《民事訴訟法》第100條和第101條的規(guī)定，無論是訴前保全還是訴訟保全，申請(qǐng)的條件非常嚴(yán)格，反觀異議登記的申請(qǐng)條件非常寬松，申請(qǐng)人無需征得登記權(quán)利人的同意，單方即可申請(qǐng)異議登記。當(dāng)事人當(dāng)然愿意選擇成本較低的異議登記來達(dá)到限制處分目的，但作為行政程序的異議登記申請(qǐng)不應(yīng)與作為司法程序的財(cái)產(chǎn)保全制度有相同效力，限制處分極易架空財(cái)產(chǎn)保全制度。
三、我國異議登記處分相關(guān)立法的完善
基于上述分析，筆者認(rèn)為無論是從異議登記制度之設(shè)立目的角度還是從促進(jìn)交易維護(hù)交易安全角度以及與訴訟程序的對(duì)接上，都應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)。異議登記使得第三人知悉該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在的瑕疵，提前向第三人發(fā)出了“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警”，第三人獲得了“提前性保護(hù)”。此時(shí)，第三人在與登記權(quán)利人進(jìn)行交易時(shí)有機(jī)會(huì)也有能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，其行為屬于意思自治，在明知交易風(fēng)險(xiǎn)存在的情況下選擇繼續(xù)進(jìn)行交易，責(zé)任自負(fù)的冒險(xiǎn)行為也無需再尋求法律保護(hù)。在此基礎(chǔ)之上，在沒有損害第三人信賴?yán)娴那疤嵯�，更正登記簿錯(cuò)誤，真正權(quán)利人的利益得到回復(fù)，第三人的利益和真正權(quán)利人的利益均得到兼顧。⑧
綜上，應(yīng)盡快在《物權(quán)法》中確立不動(dòng)產(chǎn)異議登記期間允許處分的制度，而地方性法規(guī)、規(guī)章采取的是限制處分，實(shí)有檢討之必要。
四、結(jié)語
“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國王不能進(jìn)”這句有名的法諺道出了私有財(cái)產(chǎn)的重要性，作為私有財(cái)產(chǎn)中價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬自然是《物權(quán)法》中一個(gè)重要的問題。2015年3月，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已開始施行，中國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度即將建立，完善立法工作猶為迫切。相信未來立法必將對(duì)異議登記期間處分效力予以明確，以定紛止?fàn)�。筆者相信我國異議登記制度會(huì)不斷的完善和發(fā)展，理論界和實(shí)務(wù)界需要共同努力。
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注解：
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�、� 尹飛、李倩：《異議登記的本質(zhì)與效力――房屋登記辦法研討之七》，載于《房屋登記辦法》論壇2008.10期
�、� 崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第64頁
�、� 王利明：《物權(quán)法研究》(修訂版，上卷)，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第352頁
�、� 江平主編：《物權(quán)法教程》，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2007年版，第145頁
�、� 彭姣：《異議登記效力和注銷問題的再思考――以異議登記效力期間為視角》，載于《社會(huì)科學(xué)家》2015年2月第2期
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