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房地產(chǎn)融資渠道8個(gè)
房地產(chǎn)的融資渠道有哪些?下面是小編收集的8個(gè)，歡迎大家閱讀與了解。
自籌資金
自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。
預(yù)售資金
房地產(chǎn)預(yù)售也是當(dāng)前市場(chǎng)上比較流行的一種融資方式。在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金。
商業(yè)銀行貸款
商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自商業(yè)銀行。
企業(yè)合作融資
房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進(jìn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。通過合資合作可以共同把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。合作融資是我國房地產(chǎn)企業(yè)目前最為可行的融資方式之一。
信托融資
信托融資即信托公司對(duì)于比較好的有贏利前景的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對(duì)銀行貸款而言。房地產(chǎn)信托的融資方式可以降低整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。在供給方法上可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金支持。信托獨(dú)具制度優(yōu)勢(shì)，并具有較強(qiáng)的靈活性，在銀行貸款困難時(shí)，是比較好的選擇之一。
債券融資
房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一個(gè)組成部分。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。
房地產(chǎn)證券融資
房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向，可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化、資源的合理化。是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊(cè)資本永久使用，沒有還款期限，同時(shí)還可以擴(kuò)大規(guī)模，化解風(fēng)險(xiǎn)。降低融資成本。投資者亦可分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，使房地產(chǎn)企業(yè)主體從國有制走向股份制，有利于改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)間的項(xiàng)目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，達(dá)到上市融資的目的。
房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金
房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。目前，在我國已經(jīng)初見端倪，是一種向特定對(duì)象發(fā)行私募股權(quán)基金募集資金，然后以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)的一種投融資方式，屬于一種專業(yè)基金管理公司專業(yè)化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個(gè)工作階段。是當(dāng)前市場(chǎng)上逐漸興起的一種融資方式。
房地產(chǎn)融資：45%來自銀行貸款
融資是房企的“七寸”。在行業(yè)利潤壓縮、房企紛紛轉(zhuǎn)型的時(shí)代，優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健運(yùn)營，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的“子彈”。
REICO工作室近期研究發(fā)現(xiàn)，雖然從2009年以來，房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款比例呈下降趨勢(shì)。但2017年，我國房地產(chǎn)業(yè)投資的資金來源中，國內(nèi)銀行貸款占15.51%，仍然高于全國各行業(yè)的平均水平(當(dāng)年大約12%);自籌占47.90%，低于平均水平(當(dāng)年69.45%);其他占40.73%，高于全國各行業(yè)平均水平(當(dāng)年12.66%)。實(shí)際上，現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)口徑下的
“自籌”和“其他”中平均大約有60%屬于銀行貸款，房地產(chǎn)投資資金來源中，應(yīng)該約有45%來自銀行貸款。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月24日，2017年房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀(jì)錄。合計(jì)全年融資額度達(dá)11156億，這也是歷史首次突破1萬億，同比同口徑上漲幅度達(dá)25%。
直接融資迅速上升
從房地產(chǎn)融資方面看，資金基本面與總體大環(huán)境變動(dòng)非常一致。
REICO工作室研究表明，2017年到2017年上半年，央行連續(xù)出臺(tái)降準(zhǔn)、降息政策，并配以下調(diào)購房按揭比例等，金融環(huán)境不斷寬松。全社會(huì)融資額中直接融資比例顯著上升。2017年全社會(huì)融資額中銀行貸款占比升至73%，企業(yè)債券凈融資占比也升至18.31%，創(chuàng)歷史新高;2017年上半年，銀行貸款占比達(dá)76.7%，企業(yè)債券凈融資占比略有下降。
世邦魏理仕指出，2017年以來，政府頒布了一系列政策，包括開放境內(nèi)債券市場(chǎng)、鼓勵(lì)A(yù)BS(資產(chǎn)擔(dān)保證券)市場(chǎng)有序發(fā)展、收緊財(cái)富管理等影子銀行產(chǎn)品。為開發(fā)商和投資者創(chuàng)建了有利的'投融資環(huán)境。
據(jù)REICO工作室統(tǒng)計(jì)，2017年底，房地產(chǎn)債券融資余額達(dá)9989.4億元，高于2017年到2017年4年全部債券融資余額之和;2017年6月末，房地產(chǎn)債券融資余額已達(dá)16212.22億元。
但資本市場(chǎng)依舊不是我國房地產(chǎn)融資的主要渠道。自2009年11月南國置業(yè)(5.720, 0.04, 0.70%)之后，時(shí)隔6年，2017年才又有2家房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市。目前，A股共有132家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，占全部A股2933家上市公司的4.5%。
不過，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)融資產(chǎn)品有了新突破。繼2017年國內(nèi)首只權(quán)益型REITs產(chǎn)品“中信啟航”正式上市交易后，2017年國內(nèi)首只公募REITs“前海萬科封閉式混合型基金”也實(shí)現(xiàn)上市。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示，境內(nèi)債券市場(chǎng)的開啟為開發(fā)商融資打開新的窗口，目前中國的低息環(huán)境進(jìn)一步刺激開發(fā)商紛紛發(fā)行境內(nèi)債券，并將債券到期時(shí)間推遲至2017年及2021年間，以減輕短期內(nèi)償債壓力。
信貸收緊影響較大
REICO工作室認(rèn)為，未來房地產(chǎn)融資的基本原理不會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的具體融資方式仍將與其具體開發(fā)模式和經(jīng)營模式密切相關(guān)。預(yù)計(jì)銀行貸款仍將是融資主要來源，直接融資有較大增長空間，但增速很有可能會(huì)隨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的累積而受到控制。
在融創(chuàng)中國董事長孫宏斌看來，本輪調(diào)控非常嚴(yán)峻。其中重要表現(xiàn)是銀行信貸收緊對(duì)開發(fā)商影響特別大。
孫宏斌認(rèn)為，表面上，市場(chǎng)購房預(yù)期還未發(fā)生改變，但“(樓市)一直說降，其實(shí)沒降。購房者的預(yù)期說著說著就給改了。另外，(當(dāng)前調(diào)控背景下)投資者買不了，首付款太高了”。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月-11月截至24日房企債券融資額，相比8-9月下調(diào)了61%。當(dāng)前市場(chǎng)融資難度明顯加大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從資金成本看，支持2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的主要原因是房企各種渠道低成本資金，債券是其中價(jià)格最低的資金來源，但最近2個(gè)月發(fā)債難度開始加大。
張大偉認(rèn)為，海外融資難度已越來越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對(duì)房企來說，將明顯增加資金壓力。從各地樓市調(diào)控看，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，房企未來6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。
世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示：“盡管中國境內(nèi)融資渠道不斷完善，但未來信貸政策可能會(huì)發(fā)生變化，開發(fā)商應(yīng)做好相應(yīng)準(zhǔn)備。對(duì)于部分短期內(nèi)面臨較高還款壓力的中小開發(fā)商來說，應(yīng)盡早為其再融資需求定制計(jì)劃，或與投資者成立合資公司以分散風(fēng)險(xiǎn)�！�
研究顯示，盡管融資環(huán)境較為寬松，但凈利潤下滑削弱了開發(fā)商的償債能力。本土上市房企的債務(wù)總額已由2017年的1.34萬億元大幅攀升至2017年的3.3萬億元。部分小型開發(fā)商由于項(xiàng)目預(yù)售進(jìn)展不順利，不得不通過舉債維持項(xiàng)目運(yùn)行。
世邦魏理仕建議，投資者應(yīng)當(dāng)慎重考慮對(duì)中小型開發(fā)商的定價(jià)，以客觀反映其真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)水平。此外亦可考慮其它債務(wù)重組投資機(jī)會(huì)，要求擔(dān)保支付或進(jìn)行可轉(zhuǎn)換債券的投資。
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