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土地登記代理人法律知識：合同的變更
我國《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保護”，這一規定闡明了合同的法律效力。但是，在合同依法成立后，并不排除當事人根據客觀情況的變化，按照一定程序經平等協商變更或解除已經成立的合同。
一、合同變更的概念
我國《合同法》第77條規定：“當事人協商一致，可以變更合同”。
合同的變更是指合同成立后當事人雙方經過協商達成合意，對已經成立的合同的內容進行的變更。合同的變更不包括主體的變更。合同主體的變更，不論是債權人的變更還是債務人的變更，合同的內容并不發生變化，所以其實際效果是原有合同的權利義務的轉移。
合同的變更主要發生在下列場合：①基于法律的直接規定而變更合同，如因債務人的違約行為使合同不能履行時，履行合同債務變更為損害賠償債務;②因重大誤解而訂立合同的，有重大誤解的一方當事人可以通過行使變更權變更合同;③因情勢變更使合同繼續履行顯失公平的，當事人可以請求變更合同;④經當事人雙方協商一致而變更合同。
二、合同變更的要件
(一)存在合法有效的合同關系
合同的變更的對象是已經依法成立的合同，這是合同變更的前提條件。如果根本不存在合同關系，就談不上合同的變更。即使存在合同，但如果該合同是無效合同或被撤銷的合同，那么該合同自始便沒有法律效力，仍屬于沒有合同關系的存在，所以也不發生合同變更的問題。
(二)合同內容的變更
合同的變更是合同內容的變更，不包括合同主體的變更。合同內容的變更是構成合同變更的重要條件。關于合同變更，可以由合同當事人自由協商確定具體變更的內容，法律不加以限制。
一般而言，合同內容的變更可以在下列方面進行：①合同標的變更;②標的物數量的增減;③標的物品質的改變;④價款或酬金的增減;⑤履行期限、履行地點或履行方式的變更;⑥結算方式的改變;⑦增加或除去所附條件;⑧單純債權改為選擇債權;⑨擔保的設定或消滅;⑩利息的改變;⑩違約金的變更等。
(三)合同的變更應依據
法律規定或當事人的約定進行合同的變更可以根據法律的規定直接發生變更合同的法律效力，而不以法院或仲裁機構的裁決或當事人的協議為必經程序。例如，由于當事人因不履行或不恰當履行合同義務而造成另一方當事人利益損失的，當然應承擔損害賠償的義務。當事人一方因重大誤解或情勢變更而提出變更合同請求的，一般應經過法院或仲裁機構的裁決。而當事人之間通過協商的形式變更合同的，不必經訴訟程序或仲裁程序。當事人就合同變更問題達成協議，實際上就是以一個變更合同的合同來變更原合同的內容。
三、合同變更的效力
合同的變更是在保持原合同關系的基礎上，使合同的內容發生變化。合同變更后，當事人之間的合同關系依然存在，只不過是以變更后的合同代替了原合同。原則上合同變更的效力沒有溯及力，即變更只對未來發生效力。這說明，合同變更只能發生在合同訂立之后尚未完全履行之前，合同的變更只是對尚未履行的部分發生效力，而不涉及已經履行的部分，已經履行的部分仍然有效，當事人不能因合同變更而要求對方返還因已經履行而獲得的利益。
另外，合同變更的效力僅及于變更的部分，未變更部分的效力依然存在，當事人不能因合同變更而拒絕履行該部分的義務。
四、合同的轉讓
合同的轉讓，是指合同當事人依法將合同的權利義務轉讓給他人的合法行為。合同的轉讓不同與合同的變更，其法律特征是：
1.合同轉讓是合同主體的變更 合同轉讓時，當事人一方將自己在合同中的權利義務全部或部分轉讓給合同當事人以外的第三人。合同轉讓后，第三人可能取代轉讓人的地位成為合同的當事人一方，也可能不取代轉讓人的地位而是與轉讓人同時作為合同當事人的一方。
2.合同的轉讓不改變合同的內容 合同的轉讓只是發生合同當事人的變化，合同所約定的權利義務并不發生改變。
3.合同轉讓是一種合法行為 首先，所轉讓的合同必須是依法成立的有效合同，無效合同本身不具有法律效力，因而是不能轉讓的;其次，具體轉讓行為應符合法律的有關規定，我國《合同法》在合同轉讓方面規定了具體的要求，只有符合這些要求的，合同的轉讓才能發生效力。
(一)合同權利的轉讓
1.合同權利轉讓的概念
合同權利的轉讓，是指合同中的債權人全部或部分的將其債權轉讓給第三人的行為。 根據我國《合同法》關于合同轉讓的規定，歸納合同權利轉讓的條件如下：
(1)權利的轉讓不改變債權的內容和范圍�！逗贤ā返�79條規定：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。”這一規定表明，合同權利的轉讓只能在權利人所享有的權利范圍內進行，而不能通過轉讓使權利擴大。權利的轉讓不得增加債務人的負擔。
(2)轉讓的權利應具有可轉讓性。在《合同法》第79條中規定了不具有可轉讓性的情形：①根據合同性質不得轉讓。從合同的性質上看，某些合同只能在特定的當事人之間發生，因此是不能轉讓的。例如，具有人身性質的債權屬于專屬性的權利，基于對特定當事人的信用而發生的債權等都是不能轉讓的;②按照當事人約定不得轉讓。當事人在訂立合同時可以特別約定不得轉讓合同權利，這一約定與合同具有同樣的法律效力;③依照法律規定不得轉讓。從權利的屬性上看，權利的轉讓是權利人的權利，因此由法律直接對債權轉讓加以限制的情形是較少的。構成對權利轉讓的法律限制的，必須是有法律的明確規定，而不能任意解釋。
2.合同權利轉讓的通知義務
我國《合同法》第80條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”“債權人轉讓權利的通知不得撤銷，但經受讓人同意的除外。”合同權利的轉讓與受讓發生在債權人和第三人之間，轉讓本身并不需要債務人的同意。但是，債權轉讓的結果往往與合同債務人的利益有著十分密切的關系，因此，法律要求當債權人轉讓債權時，應當事先通知債務人。規定債權人通知義務的目的在于，使債務人了解債權轉讓的事實，使其能夠按照轉讓后的情況安排履行債務，從而避免造成債務人不必要的損失。如果債權人未將轉讓的事實通知債務人的，該債權轉讓對債務人不發生效力，在這種情況下，債務人可以仍然按原合同履行債務而使合同關系消滅。
3.合同權利轉讓的法律效力
合同權利的轉讓是通過債權人與第三人的協議進行的。從轉讓協議的角度看，合同權利轉讓的效力包括對內效力和對外效力。
(1)合同權利轉讓的對內效力。對內效力，是指因合同權利的轉讓在債權人與第三人之間產生的法律效力。
1)當事人地位的變化。如果債權人將其債權全部轉讓給第三人，那么受讓人取代原債權人的地位，成為合同的債權人。當債權人將其債權部分轉讓時，原合同的債權由原債權人和受讓人共享，同時作為債權人。
2)從權利與債權同時轉讓�！逗贤ā返�8l條規定：“債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權有關的從權利，但該從權利專屬于債權人自身的除外。”如果合同權利中含有主權利和從權利的，如從屬于主債權的保證權、抵押權、利息債權等，只要不是專屬于債權人的權利，那么按照從隨主的原則，從權利應隨著主權利的轉讓而轉讓。以保證為例，在保證期限內，如果債權人將債權轉讓給第三人，那么第三人同時取得債權人在保證合同中的權利，保證人應在原保證擔保的范圍內繼續承擔責任。
(2)合同權利轉讓的對外效力。對外效力，是指權利轉讓對債務人的效力。
1)債務人應向轉讓后的債權人(受讓人)履行債務。合同權利轉讓后，受讓人成為新的債權人，因此債務人應向其履行債務，同時免除對原債權人所負的責任。如果債務人仍然向原債權人履行債務則不屬于合同的履行，因此造成債權人損失的應負責賠償。
2)債務人原有的權利效力不受債權轉讓的影響�！逗贤ā返�82條規定：“債務人接到債權轉讓通知后，債務人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。”自債務人接到債權轉讓通知時開始，債權轉讓成立，受讓人取得債權人的地位，債務人對債權人的抗辯權當然繼續有效�！逗贤ā返�83條規定：“債務人接到債權轉讓通知時，債務人對讓與人享有債權，并且債務人的債權先于轉讓的債權到期或者同時到期的，債務人可以向受讓人主張抵銷。”債務人如果對債權人享有債權，那么在符合債的抵銷條件時可以向債權人主張抵銷，而債權轉讓發生后，債務人所享有的抵銷權同樣可以及于新的債權人。
(二)合同義務的轉讓
合同義務的轉讓又稱債務的承擔，是指債務人將債務的全部或部分轉移給第三人承擔的行為。 《合同法》第84條的規定：“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。”
債權人同意債務人轉讓其債務給第三人的，視為債權人認可了債務受讓人清償債務的能力。債務全部轉讓給第三人的效力為：
(1)第三人取代原債務人的地位成為合同的債務人，原債務人脫離合同關系而不再承擔債務履行的義務，所以債務的全部轉讓又稱為免責的債務承擔。
(2)債務由新債務人全部承擔，從屬于原主債務的特定債務也隨同主債務轉移到新債務人。
(3)新債務人可以主張原債務人對債權人的抗辯。
債務部分轉讓給第三人的效力是：原債務人并沒有脫離合同關系，第三人作為新的債務人加入合同關系，與債務人共同承擔合同義務，因此合同債務的部分轉讓又稱為并存的債務承擔。債務部分轉讓的，原債務人與新債務人一并作為債務人一方，形成多數人之債務。在多數債務人之間，可以是由原債務人和新債務人按照約定的份額承擔合同債務，在此情況下的債務是按份債務;也可以是根據約定由原債務人與新債務人形成連帶關系，共同作為連帶債務人向債權人履行債務，此時的債務是連帶債務。如果在轉讓協議中對于債務人之間的債務份額沒有約定或者約定不清的，則應由原債務人與新債務人承擔連帶債務。
(三)合同權利義務概括轉讓
合同權利義務概括轉讓，是指合同當事人一方其權利義務一并轉讓給第三人，第三人概括承受該合同權利義務的行為。
權利義務概括轉讓的條件、效力與債權轉讓、債務轉讓的條件基本相同。
合同權利義務的概括轉讓，可以分為意定概括轉讓和法定概括轉讓。意定概括轉讓是指通過當事人之間的轉讓協議進行合同權利義務的轉讓。我國《合同法》第88條規定：“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”可見，合同權利義務的概括轉讓與單純的權利轉讓或單純的義務轉讓的最大不同之處在于，不論合同的哪一方要轉讓自己的權利義務，都必須經對方當事人的同意。
法定的概括轉讓是指根據法律規定而產生權利義務的概括轉讓�！逗贤ā返�90條規定：“當事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同后分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立的法人或者其他組織對合同的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。”
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