簽訂《居間合同》五大要點

簽訂《居間合同》五大要點

　　導語：居間合同的簽訂有何要點呢?今天我們就來了解一下吧!

　　簽訂《居間合同》五大要點

　　一、中介經(jīng)紀報酬的支付主體和條件要明確。根據(jù)《合同法》規(guī)定，

　　中介方促成交易的，有權要求委托人支付中介經(jīng)紀費。在這方面有兩點需要注意：首先，要在《居間合同》中明確中介經(jīng)紀費支付的主體是買方還是賣方。如果委托方特別要求“到手價”的話就需要與中介方書面約定清楚：促成交易后免收中介經(jīng)紀費或由對方支付，以免將來發(fā)生爭議。其次，對中介經(jīng)紀費的支付條件要約定明確，原則上是在中介方促成買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時支付。如中介方與委托方另有約定的，從其約定。鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀費的支付與工作進度相結合，做到哪一步就支付哪一步的中介經(jīng)紀費。

　　二、中介方的法律地位和責任要明確。在很多中介公司參與二手房買賣的案例中，經(jīng)常會碰到兩種現(xiàn)象：一是交易過程中中介方要求委托方支付一筆定金，并稱該定金是對方要求的，如果一方反悔，可對反悔方適用“定金法則”;但往往買賣雙方發(fā)生糾紛后才發(fā)現(xiàn)該筆定金因種種原因中介方并未實際交付買賣一方，導致定金未實際交付不發(fā)生法律效力，使支付定金方無法利用“定金法則”追究對方的違約責任。另一常見現(xiàn)象就是買賣雙方的聯(lián)系方式互不知曉，有關信息均由中介方轉達，當一方有違約行為時，委托方很難行使通知、催告等權利，最終可能會給委托方追究對方違約責任造成很大困難。

　　上述現(xiàn)象的產(chǎn)生，歸根結底是對中介方的法律地位及責任約定不明確。筆者建議在《居間合同》上針對中介方增加相應約束條款。比如：中介方有按規(guī)定時間轉達有關信息或轉交定金的義務，如未按約履行此義務的`則應承擔違約責任或索性由買賣雙方及中介公司三方確定中介方是雙方之代理人，有關定金、信息的轉送由中介公司代為履行，即中介方收到即視為對方收到，這樣就有利于對合同的履行和違約責任的追究。

　　三、中介方設置的違約條款應謹慎審查。目前，各大中介公司采用的均為自制格式合同，在這些合同中中介公司常常會給委托方設置一些違約條款。一般有以下兩類：一類是針對中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或遲延支付中介報酬的違約責任。對此，在法律上沒有爭議;另一類是針對委托方要求解除買賣合同或雙方協(xié)議解除買賣合同的，則中介公司除收取固定中介報酬外仍會要求委托一方或雙方另行支付相當于中介報酬的違約金。對此，司法實踐中認定這類違約條款“加重對方責任、排除對方主要權利”且有強制交易之嫌，故會認定其無效。但也有人認為此條款是在“意思自治”的基礎上訂立，是雙方當事人的真實意思表示，應為有效條款。所以，對于第二類違約條款的設定，委托方應謹慎審查，以免騎虎難下。

　　四、中介方代收房款應當心。最近，筆者代理了一起房屋買賣案件，該案件的出售方由于經(jīng)驗不足，在收取首期款后竟聽信中介公司一面之詞，同意中介方代收買方支付的40余萬元房款，最后被騙子攜款潛逃;致使出售方“房財兩空”。筆者建議，對于由中介公司代收房款的約定，委托方應慎重考慮。如實在需要中間人代收房款的應盡量尋找公證處或律師事務所參與監(jiān)管。

　　五、中介方服務內(nèi)容與中介經(jīng)紀費應明確。2003 年10月1日，上海市物價局和上海市房屋土地資源管理局聯(lián)合下發(fā)了《關于規(guī)范上海市居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀服務收費的通知》(以下簡稱《通知》)。根據(jù)該《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)中介按照服務項目實行菜單式收費，居住房屋買賣中介經(jīng)紀服務收費調(diào)整到不超過成交價的2%，租賃中介經(jīng)紀服務收費不得超過一個月租金標準的70%，使服務標準與服務內(nèi)容相掛鉤，并下調(diào)了基本服務項目收費標準。具體收費實行政府指導價管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可在指導價上限以下(含指導價)收費。同時，還強調(diào)經(jīng)紀機構在基本服務以外增加延伸服務項目，須將收費項目和收費標準向市物價局備案。所以，委托方在簽訂《居間合同》時應盡量參照上述《通知》規(guī)定的收費標準和服務內(nèi)容來確定中介方的中介經(jīng)紀費，對于超出標準范圍的收費，委托方有權拒絕。

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