房地產企業合同管理辦法2017
合同是公司行為的重要表現，是公司對外發生權利義務關系的重要形式，為加強合同管理，規范辦事流程，減少法律風險，使合同的訂立、履行、保管有章可依，制定本辦法。下面帶來房地產企業合同管理辦法2017，歡迎閱讀！
房地產企業合同管理辦法2017
第一條：一般規定
合同是公司行為的重要表現，是公司對外發生權利義務關系的重要形式，為加強合同管理，規范辦事流程，減少法律風險，使合同的訂立、履行、保管有章可依，制定本辦法。
第二條：合同的訂立
1、合同的訂立應遵循下列原則：
(1)合同書原則：除金額在5000元以下或者能即時清算的經濟業務外，所有合同均需簽定合同書;本辦法所稱合同除特別指明外，均指合同書。
(2)標準文本原則：訂立合同應當采用統一制定的合同標準文本;尚未制定標準文本的，參照已經制定的最相類似的合同標準文本。下列情形可作為本原則的例外：
a、政府有關部門要求使用其統一制定的格式合同文件;
b、不宜推行標準合同的業務。
(3)事前簽定原則：對應簽定合同書并有款項收付內容的業務，需先簽定合同，然后開始履行，不應未簽合同即先履行。特殊情況下，有正當理由的，經董事長簽字批準，可以例外，但應進快按雙方商定的條件簽定合同、補全手續。
(4)合同審核原則;合同需經法律事務員、財務結算中心等有關部門審核，按本制度或根據本制度制定的實施辦法、實施細則或者合同審批表規定的程序報批;不得在合同內容未經審核的情況下即擅自簽定或者直接報簽。采用合同標準文本或者政府有關部門制定的格式合同文本且滿足下列條件之一的，可作為本合同的例外：
a、勞動合同或者另一方當事人為公司職員的其他人事培訓類合同;
b、當事人對合同條款沒有提出增加或刪減的房地產買賣合同;
c、當事人對合同條款沒有提出增加或刪減的其他合同。
第三條：合同標準文本
合同標準文本指公司為重復使用而就某類業務預先擬訂的合同文本，包括標準條款和補充條款兩部分內容。
標準條款是合同標準文本的主要條款，系公司根據每種業務的性質和內容事先擬訂的條款;補充條款在標準文本中為空白部分，由具體業務的合同雙方當事人協商加入。
合同標準文本(主要是標準條款)由相關業務部門起草，報法律事務員會同相關部門共同討論修改，由法律事務員綜合各部門意見確定最終文本后報公司總經理辦公會通過執行，技術性較強的合同(如設計合同等)可由相應技術部門確定最終文本。
合同標準條款的確定應本著保護公司利益的原則，從本公司角度充分考慮各種風險。
對不宜推行標準文本的業務，應制定合同示范文本。
在客觀條件發生重大變化、原有標準文本不在適用時，由業務部門及時提出，按照本條規定的程序進行修改。
1、合同內容
合同內容一般應包括但不限于以下條款：
(1)當事人的名稱或者姓名、住所、電話;
(2)標的;
(3)數量;
(4)質量;
(5)價款或者報酬;
(6)履行期限、地點和方式：買賣合同以及其他涉及標的轉讓(所有權、使用權或占有權轉讓)的合同，應以公司或項目所在地為合同履行地;在公司為付款方時，應將付款時間與對方當事人履行義務的時間相結合，若對方履行義務時間較長，應盡量選擇分期付款的方式。
(7)違約責任：包括構成違約的條件、不構成違約的除外條件、承擔違約責任的方式等;
(8)解決爭議的方法：一般應選擇訴訟方式;公司與對方當事人不在同一城市的，應盡可能選擇公司所在地為訴訟管轄地。
(9)根據合同性質與客觀需要，合同內容還可以有保修、保密、驗收、風險、權利歸屬等條款：
工程合同、買賣合同等，在公司為付款方時，應有保修條款。
(10)涉及知識產權(包括商業機密)的合同，應有保密條款和權利歸屬條款。
(11)涉及標的轉讓(所有權、使用權或占有權轉讓)或成果移交的合同，應有驗收條款和風險承擔或轉移條款。
(12)合同內容應具體、確定，能明確界定各方當事人的權利、義務;因客觀情況在簽約時確實無法明確規定的，應規定能明確權利、義務的依據。
2、要約與承諾
對要約與承諾，除了注意屬于合同內容的成分外，還應注意如下內容：承諾期限、承諾方式、要約可否撤消以及受要約人可否變更要約內容等。
在需要撤回、撤消要約或者撤回承諾的，應當及時進行。
在公司為要約人時：
(1)受要約人超過承諾期限發出承諾的，若公司能全部接受承諾內容且盡早按承諾內容訂立合同對公司有利，則應即時通知受要約人該承諾有效。
(2)受要約人在承諾期限內發出承諾，但承諾超過承諾期限到達的，若公司不想接受該承諾，應及時通知受要約人因承諾超過期限而不接受該承諾。
(3)承諾對要約的內容做出變更的，應將反對、接受或變更承諾的意思表示及時通知受要約人。
雙方達成一致意見的，應當及時簽訂合同書。
3、合同的草擬
合同由經辦人負責草擬，有合同標準文本的，應采用標準文本。
采用合同標準文本的，經雙方協商，可以對標準條款進行修改，也可增加補充條款。
政府有關部門有強制性規定的，可采用規定的格式合同文本;公司尚未制定或不宜采用合同標準文本的應參照以往的合同或最相類似的合同標準文本或合同示范文本另行擬訂合同。
4、合同的報批
經辦人員按照合同審批表的要求，將草擬好的合同分別報部門經理、法律事務員等部門審核，各審批部門應在各自的職權范圍內對合同提出書面審核意見，經辦人員根據審核意見整理出最終的合同文本。
不同性質、類別和內容的.合同，審批程序可以有差異，但所有合同均需有法律事務員審核，所有涉及款項收付的合同均需有財務結算中心審核。
本辦法規定的合同審核原則的例外可作為本條報批審核程序的例外，但任何合同均應有部門經理簽字同意始能報簽。
5、合同的簽署
合同由經辦人員負責辦理報簽手續，須在公司法定代表人或者法定代表人委托的代理人簽字后加蓋公司公章。
合同內容在一頁以上的，應在每頁加蓋騎縫章，并由經辦人員及審批人員在每一頁簽字。
6、法律、法規規定合同應當辦理批準、登記手續生效的，或者需要登記備案的，經辦人員應當及時辦理有關手續。
7、營改增后合同審核要點
7.1、簽訂合同時要考慮服務提供方是一般納稅人還是小規模納稅人; 提供的結算票據是增值稅專用發票還是增值稅普通發票，增值稅率是多少，能否抵扣增值稅?
7.2、營改增以后，需要在合同價款中注明是否包含增值稅; 而增值稅作為價外稅，一般不包括在合同價款中。 營改增以后最好在合同中注明增值稅的含稅價格是指“銷項稅額”而非“應納稅額”，以避免因理解不同帶來糾紛。
7.3、明確提供發票類型、稅率的要求; 在營改增后，主要的矛盾是承包方可能存在采取一般計稅方法、簡易計稅方法、小規模納稅人征稅率等方式的不同。如果僅是在合同中約定“合規發票”則有可能不能最大程度地取得增值稅專用發票，相關的進項稅額不能有效抵扣。 因此，有必要在合同中明確供應商(承包商)提供發票的類型和適用稅率。 比如在建筑承包合同中可以約定對方需要提供“稅率為11%的建筑服務增值稅專用發票”。
7.4、明確提供發票的時間要求; 如先款還是先票的問題都需要合同中有明確的界定。
7.5、應當考慮將取得增值稅發票作為一項合同義務列入合同的相關條款; 比如：乙方應按照甲方要求，及時向甲方開具可以抵扣稅款的增值稅專用發票。因乙方開具發票不及時給甲方造成無法及時認證、抵扣發票等情形的，乙方需向甲方承擔賠償責任，包括但不限于稅款、滯納金、罰款及相關損失等。 一般納稅人企業在營改增后可考慮在合同中增加“取得合規的增值稅專用發票后才支付款項”的付款方式條款，規避提前支付款項后發現發票認證不了、虛假發票等情況發生。
7.6、在合同條款中應特別加入虛開條款; 所謂“三流一致”，指錢流(銀行的收付款憑證)票流(發票的開票人和收票人)和物流(或勞務流)相互統一，如果三流不一致，將不能對稅款進行抵扣。
7.7、合同應約定應派專人或使用掛號信件或特快專遞等方式在發票開具后及時送達對方; 增值稅發票有在180天內認證的要求，合同中應當約定一方向另一方開具增值稅專用發票的，一方應派專人或使用掛號信件或特快專遞等方式在發票開具后及時送達對方，如逾期送達導致對方損失的，可約定相應的違約賠償責任。
第四條：合同的履行
1、合同訂立之后，經辦部門與經辦人員負責對合同的履行進行跟蹤;財務部責對合同的收、付款內容進行監督;法律事務員等其他部門應對合同的履行給予必要的協助。
2、經辦人員應密切關注合同的履行情況，按照合同規定及時行使我方的權利，全面履行我方的義務，特別是對應收、應付款須及時報批結算，不得擅自延期履行。
合同雙方互負債務且沒有先后履行順序的，或者應當對方先履行的，在對方履行之前應拒絕其履行要求;在對方履行債務不符合約定時，應拒絕其相應的履行要求。
公司應當先履行債務的，若有證據或跡象表明對方當事人有下列情形之一時，經辦人員應當及時報告部門經理并知會法律事務員，以決定是否需要中止履行或者采取其他措施：
(1)經營狀況嚴重惡化;
(2)轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;
(3)喪失商業信譽;
(4)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形
(5)分立、合并或者變更住所沒有通知公司，致使債務履行發生困難。
3、合同的變更(包括補充)
合同訂立后，因客觀條件發生變化需要變更合同內容的，或者對方提出變更要求的，經辦人員應及時向部門經理請示報告，部門經理同意變更的，經辦人員在與對方協商一致后起草變更后的條款，按照合同訂立的有關程序辦理，嚴禁擅自變更合同。
凡工程類合同簽訂后在施工過程中因需要而調增或調減時，應先對原合同進行變更或補充且經審批后才可執行，不應只以工地簽證為變更依據。
合同或者公司其他制度對合同變更另有規定的，從其規定。
法律、法規規定變更合同應當辦理批準、登記手續的，經辦人員應當及時辦理有關手續。
4、合同的轉讓
合同訂立后，對方當事人提出把合同的全部或者部分義務轉讓給第三人的，或者我方需要將合同的全部或者部分權利、義務轉讓給他人的，由經辦人按照合同訂立的有關程序辦理報批，不得擅自轉讓合同的權利、義務。
5、在合同履行過程中，需要對來往函件或者單據進行簽字時，應按照合同訂立的有關程序報批;確需當場或者立即簽字的，可由經辦部門經理書面授權的人員直接簽字。
合同或者公司其他制度對簽字權限另有規定的，從其規定。
6、違約事項與爭議報告：
在合同當事人發生或可能發生違約時，或者發生與合同有關的爭議時經辦人員須及時向部門經理報告并知會法律事務員，由法律事務員請示主管領導決定依法采取何種措施，也可由經辦部門直接向主管領導請示決定。
第五條：合同的保管
1、合同保管應遵循下列原則
(1)及時歸檔原則：
(2)完整保存原件原則：
(3)便于查找原則。
2、合同保管的范圍：
(1)合同(包括附件)
(2)合同審批表
(3_合同訂立與履行過程中的所有書面材料
上述材料(以下統稱“合同”)應妥善完整保存。
3、合同保管部門
(1)行政人事中心對以本公司名義簽訂的合同原件進行保管;
(2)行政人事中心統一負責公司業務部門以本公司名義簽訂的合同的編號和原件的備份工作，因履行合同進行的款項結算而發生的單據由財務部責保管。
(3)各部門以本公司名義對外簽訂合同時應當一式三份(含一式三份)以上，各部門保留一份合同原件或復印件存檔，行政人事中心備份一份合同原件，其他由合同其他當事人和政府部門持有(具體份數根據合同當事人和需要報批部門數目確定，但財務結算中心和行政人事中心應當各保留一份原件入檔)。
(4)各部門因業務需要，可有期限的保存有關合同復印件。
4、合同的歸檔
檔案管理員對本公司業務部門報送的和行政人事中心擬歸檔保存的合同進行分類、編號、登記，在進行形式審查后加蓋本公司公章或者合同專用章，保證存檔的合同內容完整，具體審查以下內容：
(1)合同各方當事人須簽字蓋章;
(2)合同規定的附件應齊全;
(3)屬于合同保管范圍的其他材料。
檔案管理員負責對歸檔合同按照《合同歸檔登記表》的要求作好登記和歸檔工作。
5、經辦人員對合同履行過程中的各種材料，除款項結算與收、付款等原因而必須提交合同其他當事人或者公司其他部門的材料外，所有材料應在合同履行過程中作為合同附件交付檔案管理員及時歸檔，業務部門可留復印件留檔，并在發生糾紛需要法律事務員協助解決時，按要求將有關材料提交法律事務員或代理律師。
與履行合同有關的材料必須提交給其他當事人且公司沒有備份的，經辦人員應保留影印件并按本條第一款的規定處理。
6、各部門應按要求對合同進行合理分類和編號。
7、合同的使用登記
合同在歸檔之后，凡調閱、復印的，應在檔案管理員處辦理登記手續;絕密級合同的調閱，須經行政人事中心與調閱者所在的部門經理簽字批準。
歸還被調閱的合同時，檔案管理員應當場檢查合同是否有損壞、涂改或缺失，并予登記，由調閱者簽字確認;如合同有被損壞、涂改、缺失的情況，檔案管理員應及時登記并向行政人事中心做出書面匯報。
8、合同的保管形式
合同檔案保存形式為文本原件，
為研究和借鑒需要，實現資源共享，對絕密級以外的合同應在保存文本原件的同時，由行政人事中心負責以電子文檔形式存放，各職員根據所授權限訪問。
9、合同文本原件保管期限一般最短為合同終止履行后三年，但下列情形除外：
(1)房地產項目基本合同與項目主體工程的設計、施工合同應永久保存;
(2)房屋買賣合同以及其他不動產有關的重大合同，保管期限最短為土地使用權期滿后兩年;
(3)其他合同標的金額在50萬元以上的合同，保管期限最短為履行期滿后五年;
(4)與訴訟或仲裁案件有關的合同，應在訴訟或仲裁處理完畢(包括執行)后隨案卷一起保存。
10、合同的保密
各部門應根據合同的重要性，將不同性質和內容的合同劃分適當的密級。
合同密級一般分為絕密、機密和保密三級。絕密級合同僅限公司高層領導和為正常經營管理而必須知悉合同內容的人員知悉;機密合同僅限公司中層領導以上人員和為正常經營管理而必須知悉合同內容的人員知悉;其他合同為保密級，除為正常開展業務所需外，不得對外傳播。
凡含有公司商業機密的合同應劃為機密級或絕密級;房地產項目基本合同與土地、工程、采購等方面的標書應劃為絕密級。
在另有規定之前，合同的保密期限參照合同的保管期限執行。
合同經辦人員、檔案管理員對合同的保密負責;所有有條件知悉合同內容的人員都應按密級要求對合同內容予以保密。
經辦部門須在報送行政人事中心的合同上加扉頁注明合同的密級。
11、合同的銷毀
合同保管期限屆滿后 ，檔案管理員負責辦理合同的銷毀報批手續。
不同性質、內容的合同，按不同程序辦理銷毀報批手續;
(1)合同由檔案管理員列示清單，報行政人事中心及合同經辦部門領導簽字批準銷毀;
(2)標的金額在50萬元以上的合同，須由法律事務員、經辦部門、財務結算中心、行政人事中心會簽同意后始得銷毀。
檔案管理員負責落實合同銷毀工作，保證未解密合同不在銷毀過程中泄密。
第六條：合同的分類與編號
1、公司存檔的所有書面合同均應由行政人事中心檔案管理員按統一標準進行分類和編號。
2、合同分類應遵循下列原則：
(1)以主要業務為原則，兼顧合同保管的方便;
(2)合同原則上實行三級分類;
(3)因主合同的變更、解除而訂立的補充協議，按主合同分類編號。
3、公司合同分類如下(括號內為簡稱)
(1)土地使用權出讓轉讓及補償類
包括：直接通過與政府部門協議方式取得土地使用權的的土地使用權出讓合同、先通過與被搬遷企業改造協議簽訂拆遷安置補償協議，再與政府簽訂的土地使用權出讓合同、通過拍賣方式取得土地使用權的土地使用權出讓合同、通過招投標方式取得的土地使用權的土地使用權出讓合同、通過受讓方式取得土地使用權的土地使用權轉讓合同.。
(2)工程合同類
a、工程勘察設計類合同(工程勘察設計);
b、工程監理合同(工程監理);
c、工程施工合同(工程施工);
d、工程裝修合同(工程裝修);
e、工程配套施工合同(工程配套);
f、工程環境合同：包括景觀、道路、土方、垃圾清運、臨時用房、通風照明、綠化等 (工程環境);
g、零星工程合同(工程零星);
h、工程招投標類合同(工程招投標)。
(3)廣告類合同
(4)銷售類合同
(5)采購類合同
(6)合作類合同
(7)人事培訓類合同(人事勞動或培訓)
4、合同編號由合同訂立時間年+ +項目開發序號+合同分類+合同編號四部分組成：
(1)合同訂立時間由四位阿拉伯數字組成，系合同訂立年份的全稱，如在2017年訂立的合同為2017;
(2)序號是根據項目開發的順序，例如：飛揚國際廣場01、飛揚國際大廈02;
(3)合同分類參照第三條簽訂合同內容所屬類別;
(4)序號是根據合同歸檔時間對同類合同的排序，表現形式為“第X號;對當年公司簽訂的同類合同(最小類)，連續排序;同一合同有多份的，只有一個相同的序號;
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