土地估價師考試與實踐經驗談

土地估價師考試與實踐經驗談

　　又到了一年一度的考試季，從事土地估價助理工作的同仁們將在9月份面臨土地估價師執業資格考試。然而從考試到實踐通過將是一個長期的過程，其間會遇到不少問題。作為一名“過來人”，我與大家分享一下通過考試和實踐的一些心得，希望對大家有所幫助。

　　一、土地估價師考試之經驗

　　(一)考前學習

　　對于考前學習，個人覺得即便是土地估價專業科班出身，也不要臨時抱佛腳，日常的學習很重要!同時參加考試的還有很大一部分是相關專業的，在平時相關估價工作，更要花時間做好理論知識的積累和梳理�？傊�，每個人的情況不同，要結合自己的情況先確定好考試科目再制定好學習計劃并認真執行。

　　1、根據自己的情況確定考試科目

　　土地估價師考試共5個科目，分別是：土地管理基礎與法規、土地估價理論與方法、土地估價實務基礎、土地估價案例與報告、土地估價相關知識。除了相關知識涉及到其他領域，其余均為估價專業知識，且理論與方法、實務、案例與報告這三科關聯性較強。土地估價師的考試時間為兩年，如果認為在一年內通過有一定難度的，可以分兩年考。一般管理基礎與法規、相關知識可以放在一個年度考，因為這兩科都是要記要背的知識點比較多;而另外三科偏向于理解與實操，且關聯性強，建議放在一個考試年度。在第一個考試年度中，應主攻自己認為的“難啃的骨頭”，即便考試不理想，在第二個年度也有余地。

　　我們許多同仁經常糾結在工作與學習的時間分配當中，其實在實踐中學習是一條成長的快速路，把書本上的理論知識時時運用在工作當中，不僅學到了知識點，也加深了記憶，尤其對于實務、案例與報告這些綜合性較強的科目，它們本身就與實際工作中的土地估價極為相似。所以，在工作中學習可以起到事半功倍的作用。

　　2、根據自己的情況制定學習計劃

　　記憶不是永久的，我們可以根據記憶曲線制定學習計劃。

　　第一階段，主要是掌握基本知識和知識體系。通讀教材并結合考試大綱圈出重點，建議把大綱要求熟悉的內容也當作掌握來對待。

　　第二階段，應注重知識應用能力的提高，要配合充分的看書和做練習。對教材中的知識點要清楚它的出處，教材中的例題要全部掌握并能舉一反三。

　　第三階段，處于備考后期，在已基本掌握全書內容的情況下多做練習并分析近年的考試題。

　　溫馨提示：理論方法、實務等計算題較多的科目會用到函數計算器，平常做練習時一定要學會熟練使用函數計算器，考場上會幫你節省不少時間。

　　(二)考試

　　經過數個月的復習備戰，9月份會迎來土地估價師考試。考試科目的每一科都有它自身的特點，在考試時靈活應對，會對考試有所幫助。當然，掌握好理論知識才是根本，否則怎樣也無法應對。考試的題量比較大，即便熟練掌握知識點，考試時也要抓緊時間，不要在某一個難題上浪費太多時間。

　　管理基礎與法規、理論與方法和相關知識的題型均為客觀題，分為：判斷題、單選題、多選題和情景分析題。

　　實務基礎由主觀題和客觀題兩部分組成，題型分為：單選題、多選題、情景分析題。主觀題部分為計算題。

　　估價案例與報告均為主觀題，題型分為：案例分析題和報告判斷題。

　　各種題型在應答時都有一些小策略：

　　1)單選題：拿得準的快速填，拿不準的可通過推理、判斷等確定一個。無論怎樣都要有一個選項，因為答錯不扣分，也許你運氣較好呢?

　　2)多選題：不確定的選項一定不要選!因為選錯或多選一個選項，這道題就“全軍覆沒”了。所以有考生戲稱“寧可把多選題當單選題做”!

　　3)判斷題：不確定的一定不要做判斷。不判斷不扣分，判斷錯了倒扣分。

　　4)情景分析題：結合題目意思，把你知道的相關知識點都寫上去吧，一定要條理清晰、字跡清楚。

　　5)計算題：要注意思路、公式、步驟、參數(選擇參數的理由)、分級計算結果的表達、計算單位。當然也要條理清晰、字跡清楚。

　　6)報告判斷題：也就是指錯，指出錯誤的位置、內容和原因�？梢詮母袷�、內容、邏輯、表達方式、原理、依據等方面著手，平常多模擬幾次報告審核吧。

　　二、土地估價師實踐考核之經驗

　　(一)專業實踐

　　根據相關文件，專業實踐有基本的流程。我們在進行專業實踐時，按照其基本流程進行實踐，起碼做到在流程上是正確的;在該流程的每一個環節中，我們再認真仔細的操作，這樣就不會有大的問題了;如果某些環節(比如實踐日志、實踐總結)能夠出彩，應該能為此次專業實踐加分。

　　1、登錄“系統”，完善個人信息;

　　專業實踐人員的基本信息、實踐記錄、實踐日志、考核情況等等都會在“土地估價師實踐考核系統”中顯示。實踐人員初次登錄“系統”即應按要求填寫個人信息。千萬不能填錯。

　　2、確定實踐單位和指導教師;

　　專業實踐須登錄“系統”進行，實踐時間以指導教師和實踐單位在“系統”確認后開始計算。記得提醒他們。

　　指導老師在資格證取得年限、執業年限、專業技能等方面也是有條件限制的，實踐人員在選擇指導老師時要了解清楚;指導老師同期指導的實踐人員不超過四名，所以要盡早與指導老師協調好。

　　3、確定實踐方案;

　　實踐時間累積不少于兩年(中間可以暫停、變更等，但建議不要輕易嘗試)，時間比較長，應該對自己的實踐過程做一個規劃、制定一份方案。其中最主要是確定實踐內容，再根據內容安排好時間。

　　專業實踐活動的內容包括但不限于以下幾項：1)土地估價;2)土地市場調查研究;3)項目可行性研究;4)土地估價科研課題;5)土地估價信息收集整理;6)土地價格管理等。實踐人員可以根據自己實踐單位能夠承接項目的能力，與單位負責人、指導老師等協商確定。因為有些項目可能持續的時間比較長，我們要計算好能不能按要求完成實踐日志(每年不少于2篇)。由于系統是按上傳時間確定一年內實踐日志的篇數，過期上傳無效，所以一定要把時間安排好。

　　大多數實踐人員選擇的是第一項內容：土地估價，因為它與我們的日常工作密切相關，相對于其他實踐內容在其技術難點、解決思路、風險控制等方面都更易產出真知灼見。如果選擇其他內容進行實踐，當然會是一大亮點，能夠對實踐中的問題進行深入細致的分析討論，也必然是一次良好的專業實踐。

　　4、參與專業活動并完成相關任務;

　　確定好實踐內容后就應當以專業估價人員的身份投入到實踐活動中去，在整個實踐期中要參與一定數量的實踐活動。協會沒有規定實踐活動具體多少數量，估計是要在質與量之間做綜合考量吧。但我們向以往各年參加實踐的一些估價師咨詢了解，一般不低于10個實踐項目。

　　在實踐活動中遇到問題應當積極向指導老師或是所實踐項目的負責人請教，并將問題和處理意見做好筆記。這份筆記對后續的實踐日志、實踐總結等會非常有幫助。(在寫完這份經驗分享時，發現專業實踐考核系統進行了更新，并且新增了“實踐隨手記錄”模塊，看來我們跟協會想到一塊兒去了!)

　　按系統要求填寫實踐記錄、上傳實踐日志。實踐記錄為表格式，在系統上認真填寫即可。實踐日志的內容主要包括三大模塊：1、實踐項目的基本情況;2、實踐活動內容簡述;3、在實踐中參與的工作內容。日志對內容的要求已格式化，其中在第二模塊中要重點寫好實踐項目的特點，在第三模塊中要重點寫好在實踐項目中遇到的問題以及自己是如何解決的。

　　按要求參加繼續教育活動。每年需完成不少于20個學時的繼續教育。繼續教育活動包括較多方面，具體可以參考《土地估價師繼續教育學時認定規則》。

　　5、完成實踐總結;

　　實踐總結對內容的要求已格式化，主要包括1)專業實踐的單位基本情況;2)專業實踐期間完成的主要工作及流程;3)專業實踐的感受及認識。重點應放在第三部分“專業實踐的感受及認識”，主要是對估價程序、估價方法、估價風險的感受及認識。這一部分也是實踐總結最能顯示專業實踐人員對理論知識綜合運用、對土地估價理解深度的地方。

　　6、結束專業實踐。

　　(二)專業考核

　　按規定參加并累計完成兩年以上專業實踐后，可以申請專業考核。專業考核通過“系統”進行申請，需提交專業考核申請材料和選擇考核點等。專業考核申請材料包括申請暨推薦表、實踐總結、案例分析報告等，均通過“系統”填報。其中“申請暨推薦表”須提交電子掃描件。一般情況下，考核點按照就近原則選擇，且資格初審通過后不得變更考核點。專業考核主要內容包括：

　　1、專業實踐內容及過程;

　　2、專業技術水平及獨立估價作業能力;

　　3、行業規范知識和執業道德水平等。

　　目前的考核基本是從系統填寫的資料里反映上述內容。專業實踐內容及過程要看我們在專業實踐這一步做得是否完整、細致且符合要求，而專業技術水平和獨立工作能力、行業規范知識和執業道德水平則要從我們提交的實踐總結、案例分析中去考量了。

　　如果說實踐總結是要寫出對土地估價的整體認識，那么案例分析就是要結合具體的項目討論評估項目估價方法的技術難點及解決方案。首先要做好項目背景介紹，第二是介紹技術難點和解決方案，最后要寫好從這個項目中得到的啟示。

　　從上面的介紹中，我們不難看出，實踐總結和案例分析都是要考核專業實踐人員是否遵守估價程序，估價方法在實際運用中是否能具體問題具體分析，對估價風險是否能夠把控、是否有風險意識。我們在寫這些文檔的時候，應當緊密結合這三個方向展開論述，一定要結合理論知識寫自己的切身體會，切忌生搬硬套教材上的內容。

　　2014年之后的實踐考核增加了面試環節，只要參加考核人員專業技術水平過硬、有一定的實際估價工作經驗、了解行業規范知識并具備良好的執業道德水平，再加上較好的心理素質，能夠在面試時不緊張、結合考官的提問有條理的應答，相信是可以通過的。

　　以上是我對土地估價師考試和土地估價師專業實踐考核的一些心得體會，希望能對大家有幫助。祝各位順利通過土地估價師考試和專業實踐考核!

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