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2016年房地產估價師經營與管理強化測試卷
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試題一：單項選擇題
1.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。
A.適應性
B.對專業管理的的依賴性
C.位置的固定性
D.相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性
2.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.
A.50.5
B.60
C.65
D.75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A.11.38%
B.12.64%
C.15.46%
D.16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )
A.房屋出租
B.房地產抵押
C.土地使用權出讓
D.土地使用權轉讓
答案：C
解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場
5.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.高于等于
答案：A
6.某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8,則本期預測銷售量為( )萬臺.
A.102
B.120
C.108
D.88
答案:C
解析:Q=0.8*110+0.2*100=108
7.下列說法不正確的是( )
A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。
B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2。
C.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上
D.一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。
答案：A
解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。
8.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )
A.P(1+i)n
B.P(1+i*n)
C.P*n*i
D.A(1+i)n
答案：B
解析：Fn= P(1+i*n)
9.某投資者以1000萬元價格購得一物業5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發生在年末)，則該項目的財務凈現值為( )
A.101萬元
B.137萬元
C.256萬元
D.500萬元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10.從房地產投資的角度說,風險是指( )
A.房地產投資結果的好壞程度
B.獲取預期投資收益的可能性大小
C.房地產投資項目激烈競爭程度
D.房地產開發程度
答案：B
解析：從房地產投資的角度說,風險是指獲取預期投資收益的可能性大小.
試題二：單項選擇題
1.房地產產品功能定位的目的是為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的房地產產品。( )
A.對
B.錯
2.一種產品差別值開發的前提條件包括( )。①重要性;②盈利性;③差異性;④優越性;⑤先發制人;⑥可支付性;⑦獨特性;⑧溝通性
A.①②④
B.①②③④
C.⑤⑥⑦⑧
D.⑤⑥⑧
3.許多小型開發商大都是將開發的物業出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發商也會逐漸成為物業的所有者或投資者，即經歷所謂的“資產固化”過程，逐漸向中型、大型開發商過渡。( )
A.對
B.錯
4.房地產投資項目經濟評價指標體系中，屬于房地產開發投資清償能力指標的是( )。
A.借款償還期
B.償債備付率
C.流動比率
D.利息備付率
5.房地產置業投資的投資者從長期投資的角度出發希望獲得的利益有( )。
A.自我消費
B.房地產保值
C.房地產增值
D.開發利潤
E.出租收益
6.開發商的主要合同關系通常包括( )等。
A.保險合同
B.分包合同
C.銷售合同
D.勘察設計合同
E.加工合同
7.某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的( )。
A.損益表
B.資金
C.資本金現金流量表
D.全投入現金流量表
8.債務融資的資金融出方承擔較少的項目投資風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和有關費用。( )
A.對
B.錯
9.內部收益率小于目標收益率時，則認為項目在財務上是可以接受的;如果內部收益率大于目標收益率時，則認為項目在財務上是不可以接受的。( )
A.對
B.錯
10.隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發展，房地產業的發展與社會經濟發展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量不包括的一項是( )。
A.金融業的發展
B.信息、通訊技術水平的提高
C.生產方式和工作方式的轉變
D.經濟巨頭市場投資的變動
答案:
1.A 2.AC 3.A 4.ABD 5.CDE 6.CD 7.D 8.B 9.B 10.D
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